Сегодня тема недвижимости приобрела особую актуальность. Особенно на фоне неоднозначных оценок "экспертов" якобы из этой сферы. Вот и предлагаю разобрать этот вопрос без лишних сентиментов. Не с позиции риэлторов, не с позиции застройщиков, а с незантересованной в сделках в этой сфере экономики.
Застройщики и риэлторы в один голос до сих пор поют о будущем плавном и бесконечном росте цен.
Но, так ли это?
Перечислим некоторые "За" рост. Во-первых, инфляция на повседневные товары дарит иллюзию веры в рост стоимости недвижимости. Во-вторых, прекращение поставок части импортных стройматериалов приводит к росту цен на отечественные аналоги. В-третьих, международная политическая нестабильность соответствует рекомендации барона фон Ротшильда - "Когда на улицах льётся кровь, время покупать недвижимость".
"Эксперты" всё это знают и много лет живут в своей любимой парадигме. Ну и транслируют соответствующие выводы с рекомендацией покупать дома сейчас, ведь завтра будет дороже!
А вот с точки зрения общегосударственной экономики, отключенной от эмоций и хотелок, не всё так гладко.
Продавцам недвижимости можно с уверенностью сказать - Молодцы, вы выбрали правильное время. И будете сказочно вознаграждены.
Скоро!
Уже сейчас понятно, что рынок недвижимости космически перегрет.
Не предложением объектов, не спросом на них, а ценой за 1 кв. метр.
Если вспомнить динамику цен, особенно в регионах, то стоимость недвижимости с 2019 года по 2022 год росла хорошими темпами. До марта месяца. И в один миг взмыла в небеса. Аналогичные квартиры купленные в феврале 2022 года и квартиры выставленные на продажу в марте того же 2022 года теперь имеют разницу порой более 50℅.
О какой рекомендации покупать сейчас может идти речь?
В марте все те, у кого была нужная сумма, и те, у кого была одобрена ипотека, массово смели все более-менее хорошие объекты. Всплеск на 40℅ превысил показатели марта 2021 года. И вот уже 2,5 месяца продажи почти на нуле.
Ещё недавно продавцы квартир, чувствовавшие себя королями ситуации начинают потихоньку мандражировать.
Мой знакомый, риэлтор из агентства рассказал, что на этой неделе лёд тронулся. Первые ласточки начали скидывать цену и заметьте, шагами не по 30-50 тысяч, а сразу по 150-200 тысяч!!! Однушки, за которые в понедельник просили 3 200 000 рублей к пятнице обвалились до 3 000 000 - 3 050 000 рублей.
Надо понимать, что это только начало.
Уверенность в этом подкрепляет и факт того, что агентства судорожно ищут новых риэлторов. Не из-за огромного объёма работы, а от банальной текучки. Отток опытных сотрудников в разы выше притока новичков.
С другой стороны, а кто пойдёт сейчас на доход от процентов с продаж, если на рынке есть предложение, а покупатель, как класс, просто отсутствует. Предложение в десятки раз выше спроса. Хотя год назад эта пропорция была в разы меньше и считалась почти сбалансированной.
Кто не знает, напомню, что у агента по продаже недвижимости нет оклада. Только проценты от закрытых сделок. И если нет сделок - нет ни копейки дохода. А сделок то и нет!!!!
Много ли найдётся желающих работать 2-3 месяца ради одной сделки и выплаты в 25 000 рублей?
Далеко не многие обычные люди сумеют юридически правильно продать/купить недвижимость без помощи агента.
А ведь впереди - дефицит предложения профессиональных риэлторов. 2 месяца агентства продержались, ну может ещё пару месяцев продержатся на нулях. И повторится ситуация, как в турбизнесе. Закрытия и банкротства множества мелких игроков.
Снижение ставки ЦБ до 9,5℅ - вовсе не панацея в лечении рынка недвижимости. Просто в условиях падения реальных доходов населения даже такая цифра всё ещё крайне высока и большинству недоступна.
Будет ли дальнейший рост цен разумным в таких условиях?
Не надо забывать, что цены на металлопрокат и особенно на строительную арматуру упали с 65000 руб. до 47000 руб. И продолжают снижаться. К запуску готовится не один, а много заводов по производству отечественных строительных смесей, цемента и тд. Бензин и дизтопливо упали в цене на 10℅. Соответственно упали затраты на транспортировку грузов.
Однозначно, что сейчас в цену квартир заложен огромный дисконт, связанный со спецоперацией на Украине. Цены = эмоции. Как только политическая нестабильность сойдёт со сцены рынка - цены на жильё полетят вниз.
Если вы планировали покупку квартиры - сегодня лучше затею отложить. Да, может на несколько месяцев, может даже на год. Если хватит терпения, вы получите шанс решить квартирный вопрос по нормальной, а не безумной цене.
Возможно "эксперты" заявят мне - смотрите на графики. Вы всё врёте, а графики нет. Скажу так, графики рисуют для массового пользователя великолепно обученные спецы. Одну и ту же картину графиком можно описать линейно, а можно логарифмической или обратно логарифмической кривой. И тогда получим один и тот же рынок, но нормальным, с ажиотажный спросом и тухло лежащий на боку (ну понятно, глядя на график).
Лично для меня точное мерило - это цена квадратного метра.
Так вот, со слов знакомого агента по недвижимости, за много лет работы он впервые видит настолько невероятный дисбаланс. Цена квадратного метра в коттеджах в среднем всего 30-40 тысяч рублей, а однокомнатные квартиры переваливают за 80 тысяч!!!!!!
Разница в 2 раза!!!!
Это нормальное явление вы считаете? Квартиры нам строят саудовские шейхи лично своими руками?
При том, что в подавляющем большинстве случаев ремонт в коттеджах несоизмеримо качественнее, да и материалы дороже.
Так вот, такие дисбалансы в практике реальной экономики долго не могут существовать. Либо начнут подтягиваться цены на загородную недвижимость, либо упадут цены на квартиры. И именно последний вариант максимально более вероятен.
Продуктовая инфляция вытягивает из карманов все накопления населения. Вести речь о проснувшемся массовом желании людей переехать в свой дом на ближайшие 2 года полностью лишено здравого смысла. Однушки же всегда в цене. Но, не в такой, как сейчас.
Если аппетиты продавцов не снизятся по их же желанию, за них это сделает рука рынка безо всякого на то их разрешения.
Сегодня в сфере недвижимости - рынок покупателя. Ведь его почти нет. Продавцов же пруд пруди.
Ну и как вы думаете? Если предложение превышает спрос в десятки раз, долго ли высокие цены смогут держать продавцы?