Процедура проверки документов на квартиру перед её приобретением покупателем имеет ряд недостатков. К сожалению, не всё можно проверить. Покупатель не может быть на 100% уверен, что в будущем он не лишится купленной недвижимости.
Законодательство имеет явный пробел в наделении покупателя гарантиями неоспоримости его права собственности. И даже наоборот, приобретатель считается добросовестным, если в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права отчуждать имущество у лица, у которого данное имущество было приобретено (пункт 6 статьи 8.1. Гражданского Кодекса Российской Федерации).
Основной недостаток, на мой взгляд, заключается именно во фразе "или должен был знать". Критериев "должен был знать" в законе нет. Это явно оценочное понятие "должен был" или "не должен был". Как, например, продавцу автомобилей, специалисту по ремонту техники или кому-нибудь другому, кто не понимает в юридических тонкостях, разобраться в проверке документов на квартиру.
Существует огромное количество оснований для оспаривания сделки, не может человек без юридического образования и опыта в соответствующей сфере проверить всё. При этом следует учитывать явный пробел в самой проверке, не всё можно учесть и проанализировать.
Чтобы понять саму проблему при проверке документов на квартиру, приведу лишь два примера, когда даже опытный юрист в сфере недвижимости будет бесполезен.
1. Квартира приобретена у лица, которому она перешла в собственность по недействительной сделке.
Проверить предыдущую сделку купли-продажи недвижимости практически невозможно. Вам могут предоставить договор купли-продажи, расписку, акт передачи, но эти документы могут быть фиктивными.
Например, кто-то переоформил квартиру лишь для вида. Это мог быть чиновник, прячущий активы от надзорных органов, либо предприниматель, пытающийся увести имущество из-под удара кредиторов.
Вы можете никогда не узнать правды о законности владения. По документам будет всё хорошо. Вы закажите егрн, переходы права, посмотрите предыдущие документы. Всё будет чисто, придраться не к чему. А спустя несколько месяцев появится, например, прокурор, который будет оспаривать сделку, на основании статьи 17 федерального закона "О контроле за соответствием расходов лиц, замещающих государственные должности, и иных лиц их доходам".
В доход Российской Федерации обратится квартира чиновника, в отношении которой не представлено сведений, подтверждающих её приобретение на законные доходы. Поэтому, если такой чиновник переоформил квартиру на номинального владельца, то такое переоформление будет оспорено, как и все последующие сделки.
Вы никогда не узнаете, на законных ли основаниях прошли предыдущие сделки с недвижимостью. Если кто-то будет утверждать, что документы на недвижимость прошли юридическую проверку и всё "чисто", то это будет ложное утверждение.
Истинным утверждением будет лишь указание на то, что именно было проделано при проверке документов, всё остальное бред.
2. Квартира была продана с целью сокрытия имущества от кредиторов.
Сделки должника оспариваются при начале процедуры банкротства. Критерии подозрительности сделок определены законом и судебной практикой. Но, как оказалось, в таких процессах полно пробелов.
Проблема заключается в том, что покупатель может никогда не узнать, будет ли продавец банкротом в будущем. Частные кредиты должника нигде не отражаются, информацию не о всех судебных процессах можно найти в картотеке дел.
При этом количество оспоренных сделок будущих банкротов растёт постоянно. Вы купили квартиру, через шесть месяцев продавец подаёт на своё банкротство, появляются его кредиторы - банки, частные лица, микрофинансовые организации. Начинается процесс банкротства, в игру вступает финансовый управляющий, который принимается изучать все сделки должника за три года до начала процедуры банкротства.
Получив информацию из Росреестра, финансовый управляющий обнаруживает сделку с недвижимостью, и начинает искать уязвимые места данной сделки. Будьте уверены, что слабые места всегда есть. Чтобы сделка была кристально чистой, надо чтобы покупатель мог обосновать свои доходы, расчёт должен быть безналичный, стороны сделки не должны быть знакомы друг с другом до сделки, цена в договоре не должна отличаться от рыночной, покупатель должен доказать, что проверял документы перед сделкой, заказал ЕГРН, проверил данные картотеки судов.
Практически ни одна сделка не подпадает под вышеуказанные критерии и критерии определённые в законе и судебной практике. Чтобы доказать свою добросовестность, покупателю нужно иметь чемодан документов. При обычной сделке у него только выписка из ЕГРН, справки ПНД/НД, согласие супруги продавца, выписка из домовой книги, копии правоустанавливающих документов, но этого не хватит, чтобы доказать добросовестность, в процессе банкротства продавца.