В предыдущем посте я рассказал о преимуществах ипотеки. Теперь давайте о подводных камнях поговорим.
1) Процентная ставка. Вам одобрили процентную ставку 5,3%, а в договоре на первой странице фигурирует еще одна, более высокая – полная стоимость кредита (ПСК). ПСК - это ставка, в которую включены все расходы по ипотеке и ее обслуживанию по среднерыночным ценам (обычно по ценам того банка, в котором вы берете ипотеку). В прочие расходы включается оценка, страховка, комиссии за обслуживание и многое другое.
2) Часто при одной и той же процентной ставке ежемесячный платеж в разных банках разный. Наибольшее влияние на это влияет страховка. Если процентная ставка ниже, а ежемесячный платеж выше, то вероятно вас обяжут оплачивать лишние страховки, а в случае не уплаты может быть повышена ставка по ипотеки. Страховка бывает двух видов индивидуальная и коллективная. Индивидуальная страховка подразумевает, что ты сам можешь выбрать страховую компанию, которая даст наиболее выгодные условия для тебя (так же ты можешь менять их по собственному желанию). Коллективная страховка это страховка где выгодоприобретатель банк, который заключил договор со страховой компанией и ты просто присоединяешься к нему. Тем самым вступаешь в договорные отношения, почти, что без права, что-либо изменить. Коллективное страхование дороже, чем обычное. Так же стоит помнить, что почти, что всегда лучше страховаться в независимой, аккредитованной банком компании – так будет дешевле. Если банк будет навязывать определенную страховую компанию, то это неправомерные действия. В этом случае стоит напомнить банку, что он обязан дать вам выбрать самостоятельно любую аккредитованную компанию - это регламентируется Постановление Правительства РФ от 30.04.2009 N 386. Если хотите получить лучшие условия от страховой компании, обращайтесь ко мне.
3) Материнский капитал – это хорошо, а вот не совершенство нашего закона – это плохо... Использование маткапитала в первоначальном взносе или частично-досрочном погашении ипотеки обязует после выплаты ипотеки выделить всем членам семьи долю в квартире, которая будет не меньше доли материнского капитала в стоимости квартиры деленного на каждого члена семьи. И вроде бы все хорошо, НО!.. Нужно помнить, что до выплаты ипотеки исполнить обязательство по наделению дОлей ребенка будет крайне тяжело. Органы опеки в свою очередь не смогут дать согласие на продажу квартиры, где ещё не выделена доля ребенка. И если все таки вы соберётесь продавать такую квартиру, у вас могут возникнуть проблемы с прокуратурой.
Кстати, я знаю, как в рамках закона решить эту ситуацию!
4) Если вы берёте квартиру в ипотеку в непопулярном банке и через пару лет решите продать, не выплатив до конца ипотеку, то вам будет тяжелее найти покупателя. Причиной этому является невозможность многих банков кредитовать объект, находящийся в залоге в другом банке. Поэтому при прочих равных лучше брать ипотеку в банке с большой долей ипотечного рынка.
5) Важно помнить, что если вы делаете рефинансирование в другой банк, то сумма рефинансирования должна быть копейка в копейку как сумма оставшейся задолженности. Если вы возьмете сумму больше или меньше, то кредит будет расценен как новый нецелевой кредит, и банк уже может отказать вам в рефинансирование по субсидированным программам (в т.ч. семейная ипотека)
В заключение хочу напомнить, покупая квартиру в ипотеку, вас ожидает не только ежемесячный платеж по кредиту. Ещё есть страховка и коммунальные платежи. Принимая решение о покупке квартиры в ипотеку как альтернативу арендуемому жилью, учитывайте все платежи!
