Спойлер: чудес не бывает, очень низкая ставка по ипотеке означает сильно подорожавшее жилье.
Откуда такая щедрость?
В июне 2022 стало понятно, что выдача ипотеки упала в 3 раза. Это автоматически значит, что обвалились продажи жилья, поскольку 80% приобретается в кредит. Напомним, до последнего момента квартиры дорожали каждый месяц и за последние три года первичка сильно поднялась в цене. В Москве средняя цена подскочила со 180 00 до почти 280 000 рублей за метр. А если вы планируете взять в спальном районе микроскопическую (20 квадратных метров) студию в стоэтажке - готовьте все 400 000 рублей за квадратный метр.
Кто оплачивает банкет?
Специалисты в области высшей математики посчитали, что скидка 8% по ипотеке означает подорожание квартиры на 24%.
Если эти 24% не оплатит потребитель, то тогда кто?
В явном виде токсичная уловка о дешевой ипотеке оформилась на постковидном рынке (2020-2022 годы), когда немного денег у людей уже накопилось, а правительство расщедрилось на субсидировании ипотеки в новостройках.
Но цены с 2020 года взлетели настолько (см. график выше), что экономия на процентах была полностью уничтожена переплатой за квадратные метры. Но это не остановило покупателей.
Сейчас схему снова вернули к жизни, чтобы хоть как-то повысить продажи. Но если раньше 0.01% (а также 0,1%, 0,5% и т.п. низкие ставки) обещали только за первый год, то сейчас уже за весь период.
Схема с дешёвой ипотекой оказалась успешной. Успех этот основан на искажении привычной информации и работает только в условиях плохой осведомленности потребителей.
Посмотрим на экономику процесса.
При стоимости квартиры около 3 млн рублей экономия на процентах составляет почти 100 000 рублей. Это та сумма, которую "дарит" застройщик клиенту.
При длительном субсидировании (ипотека обычно выплачивается за 7-10 лет) застройщик должен компенсировать клиенту полумиллиона и выше. Те самые 24% от стоимости квартиры.
Теперь мы точно знаем, что протека под 0,* % будет кем-то оплачена. Из доходов застройщика (за счет снижения стоимости метра) или из кармана потребителя. Угадайте правильный ответ?
На ПИКе разочарования
Вот страничка с условиями от компании ПИК. Ни слова о том, как льготная ипотека влияет/не влияет на стоимость самой квартиры. Помимо прочего видно, что обязательно нужно будет страховать жизнь и квартиру. Кстати, люди, кто уже побывал в офисе говорят. что страховка на мужчин - в два раза дороже, поэтому титульным заемщиком лучше выбирать супругу.
Если льгота сработала и вы перешли к выбору квартиры, то... Квартир с таким ангажементом было всего 1000, и 17 мая 2022 года нам не удалось найти ни одного варианта (мы посмотрели более 100 квартир). В основном на сайте предлагают объекты по другой ставке - 1,99 и 4,99 процента.
Но у коллег-блогеров, кого эта тема припекла пораньше, есть ответ на вопрос, как была реализована продажа таких соблазнительных квартир. При оплате наличным вам отдают "двушку" по цене 23 млн рублей. А при ипотеке под 0.1% годовых ее стоимость выше на 2 миллиона 686 тысяч рублей.
Сейчас то же самое происходит с продажей квартир по "льготной" ипотеке в 1,99%. При оформлении кредита квартира будет дороже на 11%.
Мораль. Дешевая ипотека еще не значит, что вам предлагают квартиру без переплаты. Сравнивайте варианты, а лучше всего прислушайтесь к оптимистам, которые предрекают снижение цен на фоне вялых продаж.
#ипотека #кредит #недвижимость #обман #потребитель #квартиры #жилье #рынок недвижимости #цены #финансы