Последние всем известные события мирового масштаба, которые уже начинают затмевать собой пандемию, (серьезно, о ней вообще кто-то еще помнит?) требуют не менее решительных внутригосударственных мер и сегодня мы поговорим об одной из таких - о моратории на взыскание неустойки с застройщика за нарушение ДДУ (договор долевого участия).
О чем речь?
По закону, если застройщик нарушил предусмотренные в ДДУ сроки сдачи дома, то — по требованию дольщика — обязан выплатить тому неустойку (пеню) (п. 2, ст. 6, ФЗ-214). Компенсация за просрочку сдачи дома начисляется в «размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Помимо компенсации, застройщик выплачивает штраф. Его размер составляет 50% от суммы неустойки.
Однако с 29.03.2022 г. вступило в силу постановление Правительства РФ от 26.03.2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве"* , в соответствии с которым участники долевого строительства до конца 2022 года не смогут взыскать штрафы с застройщиков за срыв сроков строительства.
Основные моменты из ПП РФ:
В соответствии с данным постановлением Правительства РФ со дня вступления постановления в силу и до 31 декабря 2022 года:
· не начисляется неустойка в случае нарушения срока внесения платежа участником долевого строительства в соответствии с частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона 214-ФЗ;
· при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в указанный период;
· не начисляются проценты, подлежащие уплате участнику ДДУ в случае расторжения договора в соответствии с частями 2 и 6 статьи 9 Федерального закона 214-ФЗ.
По уже предъявленным требованиям применения финансовых санкций к застройщику предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 г. включительно.
Кроме того введен временный мораторий на включение новостроек в реестр проблемных.
Самые популярные вопросы по взысканию неустойки с застройщика за нарушение ДДУ в период действия моратория:
Как будет происходить начисление неустойки?
Несмотря на вырезки из постановления, представленные выше, думаю, что продублировать для закрепления и понимания лишним не будет.
Если застройщик должен был передать квартиру до 29.03.2022 года, то за весь период ему будет начислена неустойка.
А если застройщик должен был передать квартиру, начиная с 29.03.2022 года и позднее, то из общего периода просрочки будет исключён период с 29.03.2022 года по 31.12.2022 года.
Есть ли какие-то законодательно закрепленные исключения, позволяющие «обойти» мораторий?
Один из наиболее часто задаваемых вопросов, ответ на который разочаровывает тех, кто его задал – такого законодательного исключения нет.
Исполнят ли решение суда о взыскании неустойки, вынесенное до введения моратория?
Исполнят, но только после 31.12.2022 г.
Если исполнительное производство по решению суда о взыскании неустойки было возбуждено до введения моратория, то будет ли оно приостановлено?
Со дня введения в действие моратория исполнительное производство по требованиям, возникшим до введения моратория, приостанавливается на основании акта о введении в действие моратория. Это означает недопустимость применения мер принудительного исполнения в период действия моратория, а также невозможность исполнения исполнительного документа
Можно ли подать исковое заявление сейчас?
Можно, никто право на подачу иска не ограничивал. Суд также примет и рассмотрит поданное заявление. Откажет во взыскании неустойки за период с 29.03.2022 г. по 31.12.2022 г. (если укажете его в своем исковом) и удовлетворит требования по неустойке, начисленной до 2022 г. Только исполнением решения суда удастся заняться не раньше 01.01.2023 г.
Есть ли смысл подавать исковое заявление сейчас?
На мой взгляд есть. Судебное разбирательство в большинстве случаев процесс небыстрый. Сбор необходимой документации, подача иска, принятие иска судом, назначение предварительного судебного заседания и т.д. И вот наконец-то исполнительный лист у вас на руках, а до снятия моратория остались считанные дни.
Вывод: у Вас есть отличная возможность занять место в первых рядах в «очереди» из желающих взыскать неустойку с застройщика за нарушение ДДУ (поверьте, что после 31.12.2022 г. по размеру она будет весьма приличной).
Небольшая ремарка:Однако мы не можем знать наверняка, что нас ждет в будущем. Вспомним всю ту же пандемию и как часто эксперты заявляли об ее окончании до очередного нового всплеска. Безусловно, сегодня мы имеем дело с ситуацией совсем иного рода и спрогнозировать развитие дальнейших событий (на мой взгляд) куда более реально, но все же никогда не стоит исключать возможность возникновения определенных рисков. И это я не о том, что постоянно думая о рисках, не нужно обращаться в суд вплоть до установления наиболее благоприятного для этого времени, а о том, чтобы сократить количество «сюрпризов», удивления и паники (которая порой мешает мыслить рационально, выдвигая на первую полосу негативные последствия, при этом усердно пряча за ними позитивные). Поэтому не нужно полностью исключать возможность продления сроков, установленных в данном постановлении Правительства РФ.
Надеюсь, что эта информация была Вам полезной. Если у Вас по ходу прочтения статьи возникли (или остались) вопросы, на которые вы не нашли ответ – задавайте их в комментариях. Спасибо, что остаетесь со мной и следите за моим блогом. Также жду Вас на моем Телеграм – канале, где я комментирую самые интересные и актуальные решения судов, а также законопроекты, находящиеся на рассмотрении в ГД РФ.
С уважением, Ваш частнопрактикующий юрист Костякова С.О.
*Ссылка на текст постановления Правительства от 26.03.2022 г. № 479: http://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202203290014?index=0&rangeSize=1.