я давно уже говорю об этом на инвестконсультациях, когда мы с клиентами определяем критерии отсева малоликвидных вариантов недвижимости.
Застройщики уже достаточно давно выжигают вокруг себя поле из своих же домов предыдущих очередей.
Сейчас это становится всё более явным.
Оно и понятно, застройщику нужно продавать не одну квартиру, а массово. Поэтому интересы уже купивших недвижимость в ЖК вообще перестали рассматриваться.
И да, те, кто покупает квартиру для себя (лично, перевезти родителей, детям "на вырост") - их это касается только косвенно. А вот тем, кто влез в такие покупки, как в инвестицию - тем уже сложнее и будет еще сложнее.
Почему?
Всё достаточно просто объясняется.
Вот инвестор купил квартиру в новостройке на старте продаж у известного застройщика, в надежде по окончанию строительства получить прибыль. Ну или не по окончанию строительства (продажа по переуступке вполне себе работает).
В воображении рисуется приятный процент дохода, товарищ инвестор поглядывает каждый день как растут цены на сайте застройщика и потирает руки.
И это главная ошибка.
Застройщик и в годы роста всегда был более интересен потенциальному покупателю.
Чистая психология - зачем покупать по переуступке у какого-то левого физика за ту же цену как у застройщика с именем? Логично, не зачем. Тем более застройщики еще и программу лояльности формируют.
Сейчас, в период, когда ставки по вторичке стали заградительными - 19-20 (ок, недавно опустились до 10 плюс-минус процентов).
Сейчас застройщики наперебой кинулись субсидировать ставки по покупке своих новостроек - 0,1% или более частые 1,99-2,99%.
Так зачем покупателю покупать квартиру в том же ЖК с ипотекой в 5 и более раз дорогой?
При равной цене они явно выберут застройщика. И будут правы.
Поэтому товарищам инвесторам надо смотреть на цены застройщика только для того, чтобы посчитать, на сколько ниже нужно ставить свою цену продажи. Чтобы стать привлекательными покупателям.
Те, кто это поймет раньше - продадут дороже. Остальные будут долго двигаться за рынком и страдать, видя как застройщик ловко двигает цены на такие же квартиры туда-сюда.
И да, мы сейчас как раз на практике всё это проходим. Тестируем (и находим) по различным квартирам в новостройках вот эту разницу цен, которая интересна покупателям.