Сейчас речь пойдет о приобретении с торгов в банкротстве недвижимости определенного вида – комнаты или доли в квартире, либо в нежилом помещении. Цены на продажу недвижимости в банкротстве достаточно привлекательны, а в случае продажи с торгов части квартиры или доли в ней речь идет об относительно небольшой сумме, за которую можно получить право собственности на недвижимость.
Можно ли выиграть торги, но в конечном итоге не получить желанную комнату в квартире? В некоторых случаях такое может произойти, и по этому вопросу есть даже сложившаяся судебная практика. Как этого избежать и на что обратить внимание в объявлении о торгах, чтобы такого с Вами не случилось?
Сначала расскажу про свежую судебную практику по этому вопросу. 25 ноября 2020 года Президиум Верховного Суда Российской Федерации утвердил "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3», в п.18 которого говорится, что цена доли в недвижимости, у которой есть еще один собственник (или собственники) определяется по результатам открытых торгов. А вот доля в недвижимости победителю таких торгов продается только после предоставления всем сособственникам возможности реализовать преимущественное право покупки.
Теперь постараюсь объяснить эти сложные формулировки простыми словами. Если у квартиры, либо нежилой недвижимости, выставленной на продажу, есть несколько собственников (например, это могут быть муж и жена, у которых квартира находится в совместной собственности), то с учетом правил Гражданского Кодекса РФ продажа будет происходить следующим образом. В случае, если один из собственников захочет продать свою долю, то прежде, чем предлагать ее какому-то постороннему лицу, надо предложить ее купить второму собственнику. Причем такое предложение нужно сделать письменно, в нем указать цену продажи и срок, в который надо ответить на данное предложение. Если от второго собственника пришел отказ, либо в указанный в предложении срок вообще ничего не пришло, то смело можно заключать договор купли-продажи своей доли с «посторонним» покупателем. Правда есть важный нюанс: в договоре должна быть указана цена, написанная в предложении, иначе Ваш второй собственник может через суд признать договор купли-продажи недействительным.
Теперь представим себе ситуацию: те же муж и жена, у которых в совместной собственности (допустим, по ½) находится двухкомнатная квартира. Мужа признали банкротом, и его ½ часть квартиры выставили на продажу. Вам понравилась комната мужа, цена была просто сказочная, Вы подали заявку на участие в торгах, немножко «пободались» с остальными участниками, и - о счастье! – выиграли торги.
Кажется, что «дело в шляпе»… Как бы не так! Самое интересное только начинается – назначенный на процедуру банкротства финансовый управляющий предложит сначала эту ½ квартиры жене. Цена предложения – та, по которой Вы выиграли торги. И пока Вы обдумываете, как бы повыгоднее эту комнату сдать в аренду или перепродать, жена уже подписывает с финансовым управляющим договор купли-продажи по предложенной Вами цене…
Итог: покупатель может выиграть торги, но доля в квартире будет продана сособственнику.
Поэтому, учитывая вышеизложенное, я очень настороженно отношусь к покупке доли в квартире в ситуации, когда она продается на торгах в процедуре банкротства. В качестве совета предлагаю попробовать встретиться со вторым собственником этой квартиры и постараться выяснить его планы на покупку продаваемой доли.
Александр Лубянский, арбитражный управляющий
+7 921 998-01-87
Больше информации здесь