Объем и структура продаж.
В мае, несмотря на снижение учетной ставки до 11%, усилия застройщиков по субсидированию ипотеки, запуска дополнительной программы кредитования для IT специалистов, активность покупателей продолжила снижаться и достигла уровня лета 2020 г. (периода первых послаблений после локдауна). По данным департамента аналитики компании «RedCat», в старых границах Москвы в мае 2022 г. было зарегистрировано 3,33 тыс. ДДУ (без учета элитного сегмента), что на 18,2% меньше, чем в апреле, и на 38,1% меньше, чем в мае 2021 года.
При этом, общая площадь реализованных квартир за месяц снизилась более существенно – на 20,0%, а по отношению к показателям мая 2021 года почти на половину (на 49,1%), что обусловлено снижением средней площади проданной квартиры на 17,8% за год (-2,2% по отношению к апрелю).
Структура спроса по классам жилья в мае 2022г. еще сильнее сместилась в сторону более доступных лотов, причем выражалось это не в росте конкретного сегмента, а в том, какой из сегментов продемонстрировал меньшее снижение спроса. В абсолютных значениях общее количество проданных квартир и апартаментов комфорткласса снизилось менее существенно, чем в бизнес сегменте - на 4,2%, а бизнес-классе – на 49,2%. В целом, спрос был распределен следующим образом, доля в сегменте бизнес-класса снизилась на 11,8 п/п и составила 19,4%. Доля комфорт-класса выросла на 11,8 п/п и составила рекордные 80,6%.
В структуре спроса по количеству комнат в мае отмечалось незначительное смещение в сторону более компактных квартир и апартаментов, так, доля однокомнатных квартир и студий выросла на 1,4 п/п и составила 59,4%, доля 2-комн. лотов выросла на 0,3 п/п и составила 28,9%. Доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения снизилась на 1,1 п/п до 10,2%, доля квартир с 4 и более комнатами за месяц потеряла 0,5 п/п и составила 1,5%.
На фоне происходящих на рынке изменений, роста доли доступных сегментов в структуре продаж и переориентации покупателей на более компактные квартиры, в мае средняя площадь проданной квартиры снизилась на 2,2% по сравнению с апрелем и составила 45,5 кв. м, что является минимальным показателем в старых границах Москвы.
Доля ипотечных сделок за месяц подросла на 13,5 п/п и составила 69,8%, что на фоне падения общего числа сделок, свидетельствует о массовом уходе с рынка покупателей со свободными средствами.
Ценовая ситуация.
Цены в мае в разных сегментах показали разнонаправленную динамику, так по итогам месяца, средневзвешенная цена по проданным квартирам и апартаментам составила 304,0 тыс. руб., по сравнению с апрелем 2022 г. средневзвешенная цена снизилась на 4,5%. По сравнению с показателями мая 2021 г. средневзвешенная цена выросла на 10,2%
В комфортклассе цена за месяц потеряла 2,6% и составила 272,1 тыс. руб., в бизнес-классе по итогам мая зафиксирован прирост средней стоимости на 5,2 % до 412,3 тыс. руб.
Что касается бюджета покупки, то на фоне снижения средней площади купленного лота, он снизился на 6,7% по сравнению с апрельскими показателями и составил 13,84 млн. руб., в комфортклассе средний бюджет снизился на 2,8% (11,86 млн. руб.), в бизнес-классе бюджет вырос на 7,0% (22,1 млн. руб.)
В мае спрос сократился еще сильнее, понижение учетной ставки и дополнительные программы смогли уберечь спрос от полного провала, но все равно снижение было довольно значительным. Поэтапная корректировка ставки рефинансирования вызвала накопление отложенного спроса, когда часть потенциальных покупателей ждут дальнейшего снижения ставок, в надежде взять кредит на более выгодных условиях, несмотря на это, текущий спрос на более, чем на две трети (69,8%) состоит из ипотечных покупателей.
Оставшийся на рынке спрос еще сильнее перераспределился в сторону доступного жилья, в результате доля новостроек комфорткласса достигла рекордных 80,6% в общей структуре продаж. Средняя цена проданного лота на этом фоне снизилась на 6,7% и еще сильнее приблизилась к показателям стоимости квартир комфорткласса.