Эксперты – преимущественно представители государственных структур – обсудили на VII Ежегодном форуме РБК «Недвижимость в России» инфраструктурное меню. Были озвучены точные цифры выделяемых на финансирование строительных проектов средств. Участники дискуссии рассказали, какие «пакеты с пакетами» будут осуществляться, почему меры поддержки строительства не были введены еще год назад, а решения, возлагаемые на зарубежных спонсоров, теперь приходится разгребать самим.
В столичном отеле Ritz-Carlton эксперты недвижимости собрались, чтобы обсудить несколько насущных вопросов. Первый из них касается пресловутого инфраструктурного меню, которым хвастаются представители власти. Эта главная причина для гордости чиновников в то же время является головной болью девелоперов, которые, кажется, до сих пор не поняли, с чем эту прелесть едят.
Сегодня сессия проходит в особом режиме, а именно – без традиционных презентаций спикеров. По словам Ильи Доронова, управляющего директора «РБК ТВ» и модератора дискуссии, это связано с большим объемом важной информации, которую нужно обсудить. Надо отметить, что на мероприятие приехал Александр Ломакин, первый заместитель министра строительства и ЖКХ РФ, что для меня всегда очень приятно – на множестве мероприятий, где спикерами были заявлены представители власти, они являлись лишь в виде лица на экране или вовсе бумажного послания.
Первое слово
И первое слово дали именно замглавы Минстроя. Ломакин уже предсказуемо заявил, что к данной ситуации (то есть военной операции и последовавшему кризису) мы были готовы, потому что подошли с «определенным опытом». Под последним эксперт имел в виду предшествующий украинскому кризису пандемийный. Уже тогда экономика страны пошатнулась, а предприниматели столкнулись с галопирующими скачками на продукты, материалы и рабочую силу. И с оттоком последней.
Среди мер правительства, направленных на облегчение жизни отечественных застройщиков, Ломакин особенно отметил изменения, внесенные 8 марта 2022 года в ФЗ-44, которые определили дополнительные случаи закупок у единственного контрагента. Это дало застройщикам возможность выбрать одного поставщика на осуществление контракта и не снижать темпы строительства. Среди важных мер спикер также отметил изменения, касающиеся особенностей градостроительной деятельности и всего, что связано с сокращением сроков документации.
Эти меры нацелены на то, чтобы в непростой ситуации не менее чем на год ускорить строительство инфраструктуры и жилых домов. Все меры поддержки инфраструктурного меню разделены на четыре компетенции: поддержку граждан, поддержку застройщиков, поддержку генеральных подрядчиков, которые работают на госконтрактах, и поддержку секторов ЖКХ.
На меткий вопрос Доронова, обсуждались ли данные шаги с застройщиками, Ломакин ответил уверенно утвердительно и отметил, что, разумеется, в связи с тем, что меры писались и принимались очень быстро, споров и размолвок было не избежать. Одним из таких краеугольных камней стал бюджет. «Нашей цель было, с одной стороны, обеспечить меры поддержки, с другой – не разбалансировать бюджет», – заявил замминистра. Сейчас меры приняты, уже в течение нескольких месяцев происходит их обкатка. А дальнейшие успехи будут зависеть от результатов такого эксперимента.
Именно бюджет, кстати, помешал правительству принять эти меры еще в прошлом году и не ждать очередного «черного лебедя». Чтобы не разбалансировать бюджет, министерство обращало внимание на более важные и насущные вопросы, например социальные.
Построить в срок без поддержки государства невозможно
Антон Глушков, президент Национального объединения строителей, подчеркнул, что все меры, которые принимаются в последнее время в отрасли, направлены на ее сохранение. При этом доля участия денежных средств населения уменьшилась, уступив место средствам банков. Также, по словам спикера, стройка, несмотря на все неурядицы, чувствует себя в привилегированном положении, потому что всю ответственность, возникшую в кризис, власть взяла на себя.
Построить в срок без государственной поддержки сейчас невозможно. И это, по словам Глушкова, касается как коммерческой, так и жилой недвижимости. Он предложил разделить инфраструктурное меню на так называемые пакеты с пакетами. Первый такой «пакет» включает в себя меры поддержки, связанные с госзаказами. Сейчас благодаря принятым мерам застройщик может изменить практически все условия в госконтракте.
Второй «пакет с пакетами» – это жилье: субсидирование проектного финансирования и ипотеки. Второе, по мнению эксперта, является самым важным. Меры поддержки не успевают за рынком: объем ипотеки на первичном рынке с февраля этого года снизился практически в пять раз.
Длинные деньги
Выступил и Александр Аксаков, директор подразделения инфраструктурные облигации АО «ДОМ.PФ». Хотя выступлением это назвать сложно – спикеры скорее участвовали в общей дискуссии. Каждый из них брал слово в свое время, не перебивая, но дополняя друг друга.
Мы привыкли к тому, что для девелоперов важно предложение. Поэтому так много обсуждается вопрос ипотеки как главный инструмент, чтобы сделать предложение более привлекательным. Однако, по словам Аксакова, стоит обратить внимание и на спрос. И поддержать его. Так, например, мы забываем, что, когда происходит комплексное развитие территорий, его важно подкрепить инфраструктурой. «Пустая коробка без инфраструктуры не работает», – отметил эксперт, имея в виду жилую застройку. «Наконец-то мы это поняли!» – воскликнул Доронов. Аксаков также отметил, что если этот вопрос перекладывать на покупателя, то он будет оплачивать инфраструктуру, а точнее оплачивать он ее как раз-таки не будет, потому что стоимость будет неподъемной. «Нужны длинные деньги», – заключил эксперт.
Сергей Евдокимов, управляющий директор бизнес-блока «ВЭБ.PФ», рассказал, что, несмотря на то, что по разным направлениям строительства ситуации разнятся, нет каких-либо крайне критических ситуаций, которые сподвигли бы «ВЭБ.РФ» прекратить финансирование. Особенно хороши дела в тех проектах, в которых была использована «Фабрика проектного финансирования» – механизм финансирования инвестиционных проектов. Кроме того, в правительственных структурах имеются резервы, так что дефолт, по словам эксперта, нас точно не ждет. Например, по некоторым «портовым» проектам (то есть проектам аэропортов), которыми занимается «ВЭБ.РФ», все настолько хорошо, что здесь даже всерьез задумываются о расширении, отметил Евдокимов.
«Нет задачи просто раздать деньги»
Передавая слово Ломакину, модератор сессии отметил, что средства из госбюджета выделяются, однако не доходят до регионов.
«У нас нет задачи просто раздать деньги, – возразил на это замминистра. – Задача инфраструктурного меню – привлечь частные инвестиции». Эти внебюджетные инвестиции, в свою очередь, возвращаются и становятся генераторами доходов в регионах.
На все элементы инфраструктурного меню правительство выделило более двух триллионов рублей. Уже сейчас, собрав заявки, чиновники понимают, что выделенных средств не хватает. А это и социальные объекты, и инженерные, жилье, технопарки, бизнес центры и еще много различных проектов. Москва в числе других городов заявилась на получение инфраструктурного бюджетного кредита: на эти деньги производят новые вагоны метро. Если все и дальше пойдет так же бодро, то Минстрой будет вносить на рассмотрение правительства предложение о продлении финансирования.
Об облигациях
Затронули спикеры такую насущную тему, как облигации. Не только же правительству в вас вкладываться. Реализация проектов должна приносить доход. Вам рубль, вы – два. Облигации – инструмент, который позволяет привлекать рыночные деньги. Бизнесмены, которые хотят вложить свою лепту, могут купить облигации «ДОМ.PФ», которые, по словам Аксакова, первого качества, так как «ДОМ.PФ» лично за них ручается.
«Мы можем закрепить стоимость финансирования для конечного инвестора», – подчеркнул эксперт. По закону от идеи проекта до выдачи институтом средств на его реализацию проходит примерно 6-7 месяцев. Но Аксаков поделился, что цифры эти сократились. По словам эксперта, на данный момент одобрено 16 проектов, тогда как около 100 еще находится на рассмотрении: «У нас в этом году каждая неделя – это запланированное утверждение нового проекта».
Евдокимов подчеркнул, что за каждым инфраструктурным проектом стоит в первую очередь социальный аспект, а также аспект влияния на экологию. И на это нельзя закрывать глаза, как порой делают и предприниматели, и представители власти. Нельзя смотреть на какой-либо проект лишь как на объемы. Но кроме того, что инфраструктурное меню создавалось с целью привлечь отечественное финансирование, его целью было также – попросить денег у иностранных спонсоров. И с этим немного затянули. Потому что в данных обстоятельствах привлечь иностранное финансирование не представляется возможным.
Эксперт рассказал, что как экология и климатическая составляющая, так и влияние на качество жизни человека являются неотъемлемыми факторами оценки различных девелоперских проектов. Всего таких показателей 24. Оценки проектам выставляют независимые эксперты, которые проходят предварительную подготовку, обучение и аттестацию.
У ведущего в связи со сказанным возникло два вопроса. Во-первых, что же будет, если проект получил плохую оценку. В таком случае, по словам Евдокимова, можно подать на обжалование. И есть реальный шанс, что оно может повлиять на результат. Второй момент – отказы. Несмотря на юность «Фабрики проектного финансирования», отказы уже были, хоть и не много. По словам Ломакина, который всеми силами защищал «ВЭБ.РФ», как раз-таки «Фабрика» является инструментом очень гибким и пропускает даже те проекты, которые не соответствуют критериям на 100 процентов.
(Не)мгновенный эффект
Наиль Сайфуллин, директор Департамента инфраструктурных проектов Фонда содействия реформированию ЖКК, отметил два основных инструмента инфраструктурного меню, которые уже реализовываются. В первую очередь это порядка триллиона рублей, которые выделены правительством на инфраструктурные бюджетные кредиты. На текущий момент из этой суммы реализовывается 900 миллионов рублей – средства, на которые проекты уже утверждены. Также будут исполнены поручения президента по строительству уникальной инфраструктуры, например метро, которые были отложены в дальнюю полку. До регионов уже доведено 66 миллиардов рублей. Проекты на 35 миллиардов уже завершены.
Многие проекты дают мгновенный эффект, например закупка электрического транспорта. Однако так происходит не всегда. Некоторые проекты дают (не)мгновенный эффект, который люди чувствуют не сразу. Внимание на момент принятия решения о финансировании также уделяется наличию рабочих мест.
Глушков отметил, что инфраструктурное меню играет очень важную роль для отрасли строительства в целом. Меры – это решение тех задач, которые были заторможены. В регионах на протяжении этого года были заменены инженерные сети и транспорт. Однако везет далеко не всем российским городам. Тут идет настоящая ожесточенная борьба за государственное финансирование. Возвратное финансирование. «Не всем сестрам по серьгам, а только тем, у кого есть подготовленная информация», – сказал Глушков.
150 миллиардов государственных рублей выделено на поддержку ЖКХ, отметил Сайфуллин. Это, по словам обрадованного эксперта, «первая ласточка», которая направлена в департамент. «Мы будем пить свежую воду!» – радостно воскликнул Сайфуллин.
Тотал-контроль
Евдокимов считает, что главная задача – это удовлетворение профильного начальства, инфраструктурное меню – часть общей работы «ВЭБ.PФ». Основные направления меню – достаточно новые, ими системно начали заниматься не так давно. И все они относятся к социальной политике, которую активно поддерживает государство: транспорт, переработка мусора, строительство школ и модернизация региональных аэропортов.
Экспертами были озвучены огромные суммы. Как же контролируется их реализация? Для осуществления тотал-контроля, по словам Ломакина, существует несколько способов. Во-первых, деньги через Минфин доходят до регионов и контролируются казначейством. Подрядчиков контролирует Минстрой. Хорошо себя зарекомендовал ФБУ «РосСтройКонтроль», который следит за реализацией проектов инфраструктурного меню. Эта структура представлена практически во всех регионах. Что касается ЖКХ, тут реализацию денежных средств контролирует сам фонд департамента, лично взаимодействуя с заемщиком.
Автор: Виктория Орлова
© «Центр Градостроительного Развития» (CUD.NEWS)