Команда «ACADEMIA HOTELS» проанализировала различные источники и собрала в одну статью экспертные мнения об изменениях в 2022 году на рынке аренды жилья в Санкт-Петербурге и Москве. На основе этих комментариев вы можете составить полную картину происходящего и увидеть прибыльную перспективу инвестиций.
Рост предложений и динамика доходности
Объем предложений по аренде жилья в Москве и СПб вырос в 2 раза, рассказал руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов. Так, если до февральских событий появлялось по 450-500 новых объявлений, то теперь их насчитывается до 1000 штук.
Генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко подчёркивает, что количество предложений с 24 февраля выросло на 23%, а средняя арендная ставка за месяц снизилась. Конкретно в Петербурге ставки аренды упали: однокомнатные квартиры подешевели с 24 февраля на 2%, двухкомнатные – на 3,1%, трехкомнатные – на 3,6%
Как следствие можно увидеть динамику снижения доходности от сдачи квартир в аренду:
А соответственно рост срока окупаемости квартир:
При этом цены на жилье продолжают расти:
Стоимость новостроящегося жилья
Эксперты рынка, опрошенные «РБК-Недвижимостью» отметили, что застройщики все чаще оценивают новостройки наравне с готовыми проектами. Документ с правом требования на квартиру в доме, который будет построен через 2-4 года, стоит почти столько же, сколько квартира в уже сданном жилом комплексе.
Доходность инвестиций в новостройки измеряется разницей между ценой застройщика и актуальной ценой аналогичной квартиры на вторичном рынке, к которой прибавляется потенциальный рост рынка. Оптимальными показателями были 20-40% за период строительства или 10-15% в год. После появления эскроу-счетов и льготной ипотеки эта разница составляет до 10-20% за время строительства и 5-10% в год: цифры снизились примерно в 2 раза. На основе таких изменений жилье с котлована теряет свою инвестиционную привлекательность.
Смещение покупательского спроса
Изменения коснулись и тенденции выбора класса жилья. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости «Colliers», уверена, что масс-маркет постепенно себя изживает. Эксперт отмечает: «Он уже не так востребован. Для петербуржцев важнее приобрести жилье с элементами комфорт-класса, более эргономичного, удобного для проживания. Комфорт-класс все больше напоминает бизнес-класс».
За 2021 год предложения недвижимости в классе «комфорт» сократились в полтора раза, а цены выросли более чем на 25%. По оценкам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в 2020 году средняя цена квадратного метра в Петербурге в комфорт-классе составляла 152,2 тыс. рублей (рост составил 25% с начала года), а в сегменте «комфорт-плюс» — 182,3 тыс. (рост 26% с начала года).
Тенденции средней доходности
Аналитики портала «Мир квартир» проанализировали цены на недвижимость в 70 крупных российских городах и пришли к выводу, что за последние годы средняя доходность от сдачи квартир в аренду снизилась. В 2020 году средний по стране показатель составлял 6%, в 2021-м – 5,5%, по данным на конец апреля 2022-го – она опустилась до 4,9% годовых. Для того чтобы окупить покупку квартиры благодаря сдаче в аренду потребуется не меньше 20,3 года. Причиной падения доходности стало то, что цены на вторичном рынке жилья росли быстрее, чем арендная плата.
В топе городов с низкой доходностью жилья по данным портала «Мир квартир» на апрель-2022:
1. Москва
- Доходность: 3,5%
- Средняя цена квартиры: 17,7 млн ₽
- Арендная ставка: 51,9 тыс. ₽/мес.
- Окупаемость: 28,4 года
2. Курск
- Доходность: 3,6%
- Средняя цена квартиры: 4,4 млн ₽
- Арендная ставка: 13,4 тыс. ₽/мес.
- Окупаемость: 27,5 года
3. Санкт-Петербург
- Доходность: 3,8%
- Средняя цена квартиры: 11,9 млн ₽
Арендная ставка: 37,6 тыс. ₽/мес.
Окупаемость: 26,3 года
4. Белгород
- Доходность: 3,9%
- Средняя цена квартиры: ₽5,6 млн
- Арендная ставка: 18,1 тыс. ₽/мес.
- Окупаемость: 25,5 года
5. Владивосток
- Доходность: 3,9%
- Средняя цена квартиры: 8,3 млн ₽
- Арендная ставка: 27,3 тыс. ₽/мес.
- Окупаемость: 25,3 года.
Прогноз на текущий год
В нынешних условиях приобретать квартиру с целью ее перепродажи или сдачи в аренду невыгодно, сообщил порталу «РБК» эксперт сервиса «Циан. Аналитика» Алексей Попов. «Спрос на вторичном рынке сжимается, на нем не действует льготная программа (как в сегменте новостроек), поэтому найти покупателя будет сложнее. Сдача квартиры в аренду также не принесет большой доход — в марте и апреле конкуренция на рынке аренды значительно усилилась, а ставки аренды снизились. Учитывая, что стоимость жилья увеличивается, а ставки аренды нет, доходность и дальше будет снижаться», — уверен эксперт.
Специалисты не берутся утверждать, когда ситуация на рынке недвижимости станет более прозрачной. Ясно одно: традиционные и привычные методы получения дохода работают уже не так, как раньше.
Альтернатива получения пассивного дохода с недвижимости
Новые экономические реалии заставили посмотреть на новые возможности рынка недвижимости. Так, в кризисные годы хорошо себя показал внутренний туризм, открывая двери для инвестиций в гостиницы. Генеральный директор VALO Service Константин Сторожев говорит о том, что пандемия продемонстрировала востребованность формата апартаментов у туристов. «В самый разгар коронакризиса, благодаря переходу с краткосрочного формата размещения гостей на долгосрочный, загрузка апартаментов была на уровне 60% загрузки. В это же время гостиницы загружали до 10% номерного фонда», — отмечает Сторожев.
В связи с продолжающимися трудностями с выездом за границу и потребностью в отдыхе комфорт-класса спрос на апартаменты сохраняется и в текущем году. «Загрузка трехзвездочных отелей в майские праздники 2022 года составила примерно 90%, а четырехзвездочных апарт-отелей — 95%, средняя цена за проживание — 5000 и 14 000 руб. в сутки соответственно», говорит Алена Куницина, руководитель гостиничного оператора «ACADEMIA HOTELS».
Условия для выработки высокой доходности с апартаментов
Апартаменты – наиболее стабильный элемент для инвестирования. Они отвечают современным требованиям потребителей, так как по уровню комфорта и оснащения находятся наравне с жильем комфорт-класса. При этом стоимость квадратного метра апартаментов ниже, а доходность выше, даже при условии долгосрочной сдачи в аренду квартир в нише «комфорт». Вероятность сдать или перепродать квартиру за более высокую цену существует, но в этой истории нет никаких гарантий. «В нашем продукте есть понятная структура получаемого дохода. Это туристический рынок. Даже в самые рисковые ситуации – пандемия и события 24 февраля – он показал устойчивость. Востребованность наших апартаментов и сьютов высокая: в этом году туристический поток россиян в Санкт-Петербург может составить до 10 млн человек. Такие же показатели были в 2019 году с учетом иностранных туристов. Уже в мае мы фиксировали загрузку от 80% до 100% ежедневно», комментирует эксперт «ACADEMIA HOTELS».
В коммерческой недвижимости существуют сьюты как разновидность апартаментов. В отличие от классического варианта сьют доработан в плане полноценного комфортного проживания: просторный санузел, изолированные кухни, полное техническое оснащение. Гости города могут размещаться с удобством на любое время – от 1 дня до 1 года. Нарастающая популярность сьютов дает возможность инвесторам получать 10-15% доходности в год, при этом вложить не больше, чем в жилье класса «комфорт-плюс».
Важно понимать, что сам факт инвестирования в апартаменты и сьюты не дает гарантий в получении высокого дохода. Недвижимость для туристических целей перспективна, если проработаны вопросы локации и идеи. Например, «ACADEMIA HOTELS» выбирает для строительства только центральные локации рядом с историческими достопримечательностями. Благодаря этому отели могут продавать номера дороже и работать как классические гостиницы: сдавать апартаменты только краткосрочно, что приносит большую прибыль. В качестве идеи своих проектов «ACADEMIA HOTELS» продвигает миссию воссоздания исторического облика Петербурга. Для этого отели строятся в зданиях-особняках: как «Особняк на Галерной», открытый в старинном доме Теплова. Особая атмосфера создается еще и за счет дизайна в стиле Екатерининского классицизма, встречи гостей камергером с велком-дринком – любимым вином императрицы, осовремененным гербом бывшего владельца. Проработанная концепция апартаментов дает наибольшую доходность и уменьшает срок окупаемости вложений.
Резюмируем итоги
1. Предложений по квартирам для сдачи в аренду стало больше, а арендная ставка – меньше
2. Цены на новостройки практически сравнялись с ценами на вторичку. Средняя доходность снизилась в 2 раза
3. Спрос сместился на жилье класса «комфорт»: количество предложений снизилось, а цены поднялись более чем на 25%
4. Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась до 4,9% годовых. Это значит, что окупить квартиру можно только за 20,3 года.
5. Апартаменты показывают более устойчивые и доходные показатели для инвестирования. Активность внутреннего туристического рынка позволяет сохранять высокий процент дохода даже в кризис - 10-15% при такой же стоимости квадратного метра в квартирах класса «комфорт-плюс».