✒️ Достаточно интересная и вместе с тем пока достаточно сложная для меня тема: взаимодействие и интеграция коммерческих площадей в жилой девелоперский проект. Наверное, всем и без меня понятно, что жилые девелоперские проекты функционируют эффективнее и дольше, если в них в той или иной степени интегрированы коммерческие площади. Под коммерческими площадями я имею ввиду в целом любые площади (элементы), сдаваемые собственником в аренду.
Поэтому, самое первое, что приходит на ум – это жильё, сдаваемое в аренду. Любой жилой девелоперский продукт тем интереснее и более жизнеспособен, когда он в своём составе имеет не только жильё, находящееся в собственности у пользователя, но и жильё, используемое на арендных условиях. В свою очередь, арендуемое жильё эффективно только тогда, когда оно находится под неким управлением. Вообще, любое жильё эффективно, когда оно находится под единым управлением. Просто, управление жильём, находящимся в аренде, является более хлопотным бизнесом, чем жильё, находящееся в собственности у пользователя.
Далее, коммерческими площадями, взаимодействующими с жильём, можно назвать торговые площади. И вот здесь начинаются вопросы. С одной стороны, они могут быть представлены в формате стрит-ритейла, а с другой – торговыми площадями (тц). Если их интегрировать в жилой девелоперский продукт, то стрит-ритейл неминуемо идёт в связке с жильём, сдаваемым в аренду. Жильё, используемое собственником, очень плохо интегрируется со стрит-ритейлом. В процессе взаимодействия могут возникнуть конфликт интересов. Поэтому, стрит-ритейл лучше сочетать с жильём, сдаваемым в аренду.
При этом, стрит-ритейл работает на весьма ограниченный круг потребителей. Фактически, он работает только на тех, кто живёт в арендуемом жилье над ним в пределах одной-двух улиц. И поток потребителей связан с количеством единиц жилья на улице. К слову, стрит-ритейл абсолютно бесполезное решение без улицы. Он работает только в рамках квартально-уличной структуры территории. Без улицы он превращается в обычную «торговую точку». С другой стороны, стрит-ритейл – это «брендовый» формат торговли, то есть изначально рассчитан на постоянный и ограниченный контингент потребителей. Поэтому, такой формат коммерческих площадей должен реализовываться в «мультибрендовом» формате, т.е. занимать всю длину улицы. Рентабельность и функциональность подобного решения вызывает вопросы.
Торговые площади – это формат коммерческих площадей, которые скорее соседствуют с жильём, чем представляют с ним единое коммерческое пространство. Они реализуются, в большинстве случаев, по соседству с жильём, используемым собственниками. Таким образом, они существуют в формате жильё – отдельно, а торговые площади – отдельно сами по себе. Благодаря этому, у торговых площадей охват по числу потребителей гораздо выше, чем у стрит-ритейла. Но возникает вопрос логистики. Как потребителям посещать торговую площадь? Стрит-ритейл обеспечивается исключительно пешеходным трафиком. Торговые площади ориентируются на автомобильное посещение.
И вот тут возникает резонный вопрос, как они все соединяются и взаимодействуют друг с другом? Жильё, используемое собственниками, предполагает формат торговых площадей, а жильё, сдаваемое в аренду, органичнее сочетать со стрит-ритейлом. При этом, жилой девелоперский продукт желательно должен содержать и то, и другое жильё.
Единственное, что можно сказать с уверенностью – офисы, как коммерческие площади в составе жилого девелоперского продукта – это формат даже не среднего бизнеса, а малого или, скорее, индивидуального предпринимательства. Весь средний и крупный бизнес уже давно использует офисные пространства в формате бизнес-парков, которые в чём-то подобны торговым площадям. Вот и в этой теме нарисовался для меня очередной вопрос.
Словом, без коммерческих площадей жилой девелоперский продукт – отстой. А как их совместить – вопрос профессионализма девелопера.