В 2017 гражданину как единственному участнику аукциона, администрацией предоставлен в аренду земельный участок для индивидуального жилищного строительства сроком на 20 лет. Через несколько лет появилась возможность выгодно его продать. Как заключить сделку и минимизировать риск дальнейшего оспаривания?
Ответ:
С 1 марта 2015 г. в Земельном кодексе появились новые правила об аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности.
1) На первый взгляд эта ситуация может показаться простой.
Согласно п. 9 статьи 22 ЗК РФ, когда срок аренды более 5 лет, арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу уведомив Арендодателя.
2) Но у этого вопроса может быть и другая сторона.
По общему правилу земельные участки из государственной либо муниципальной собственности в аренду предоставляются на торгах (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ)
Определяющим фактором, законна ли такая сделка, является СПОСОБ заключения договора аренды - на торга или без торгов.
В нашем случае, земельный участок предоставлен в аренду по результатам аукциона единственному участнику.
Согласно п. 7 ст. 488 ГК РФ переуступка прав по такому договору аренды недопустима, так как не соблюдается принцип конкуренции при проведении торгов и недопущения предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ.
Это касается и ситуаций, когда договор аренды был заключен по результатам торгов с единственным их участником.
Суд может признать такое Соглашение ничтожным.
Многое зависит от самой Администрации как от Арендодателя.
Администрация может придерживаться позиции о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ. Тогда Арендатор может смело заключить это Соглашение. Росреестр скорее зарегистрирует.
Другой вариант. Администрация, получив от Арендатора уведомление, будет против передачи арендованного участка третьему лицу. В этом случае риск оспаривания Соглашения (договора цессии) в суде велик.
Каждый случай индивидуален, зависит региона. Так что, перед приобретением, лучше обратиться к юристу, специализирующемуся на сделках с недвижимостью. В противном случае рискуете потерять и покупку, и деньги, потраченные на ее приобретение.
#юристипатова #мнениеюриста