Добрый день, подписчики и читатели!
Сейчас появилось много заманчивых предложений от застройщиков, с предложением приобрести недвижимость в ипотеку нууу, с очень манящей ставкой от 0,01% годовых. Что же происходит?
Ипотека массово субсидируется девелоперами для своих проектов под 0,01–2% годовых на 10–30 лет. В их числе ФСК, Level Group, Forma, А101, INGRAD и многие другие. Затраты на снижение ставки для клиента включают в конечную стоимость квартир, поэтому в какой-то степени это просто маркетинговый ход. Неожиданно, да?)) А мы думали, что благотворительность… Эффективный способ расширить возможности покупателей и инструмент поддержки платежеспособного спроса.
Предлагая пониженную ставку, девелопер обязуется выплатить банку определенную комиссию. Частично затраты на снижение ставки для клиента приходится включать в конечную стоимость квартир. Но субсидированная ставка всё равно выгоднее, так утверждают все те же застройщики. Я бы здесь поспорила конечно…
(Из практики: Мои клиенты приобретали недвижимость в новостройке, не далее, как в мае месяце сего года. И рассчитали мы с ними два варианта, субсидированная ипотека под 3,2% с удорожанием квартиры и льготная под 8,7%, но без удорожания. Да, ежемесячный платеж по субсидированной ниже. Но! Просчитав все до конца, с возможностью погашения кредита раньше срока, а они собираются выплатить раньше, сделали вывод, что выгоднее взять под 8,7%, так как в итоге остаток по кредиту будет значительно меньше. Порядка 2-х млн. рублей.) Здесь главное не расслабляться увидев красивую циферку с низкой ставкой, а подумать практично и основательно.
Вот средние цены на первичные квартиры в России в апреле-мае и выросли на 5–7%. Сдается мне, что именно эти проценты роста и есть аль-ля субсидированная ипотека. Да, и именно в этот период девелоперы вели активные переговоры с банками и заключали новые договоры.
Впрочем, после отмены таких программ они (цены), вероятнее всего падать не будут. Хотя… Поживем увидим.
А еще появились разнообразные рассрочки от ряда популярных застройщиков. Очень скажем так, заманчивая вещь… Можно внести первоначальный взнос от 10%, в большинстве вариантов это 30-50%. Остальная сумма вносится по условиям конкретного застройщика. Здесь вариантов предостаточно, и равными суммами до ввода в эксплуатацию, и на 6 месяцев, и на 36 месяцев, и даже индивидуальный подход с индивидуальными условиями. Мой любимый вариант – первоначальный взнос 20%, а остальная часть за 2 месяца до ввода в эксплуатацию. По-моему удобно. Пока дом строится ничего не платишь, а ближе к сдачи дома и ипотеку оформить можно и накопить.
Новые жизненные веяния подстегнули застройщиков искать дополнительные способы привлечения покупателей, так как продажи значительно снизились и в некоторых регионах процент снижения достиг 99%, а это, ой, как нехорошо, для застройщиков.
В тех проектах, где субсидирование происходит за счет денежного потока именно от застройщика, квартиры дорожают не очень сильно, тогда акция действительно увеличивает продажи. Но если рост стоимости значительный, программа вызывает интерес, но дает заметно меньшую конверсию в реальные сделки. Я бы здесь сказала: "Не жадничайте!"))
Субсидирование ставок работает одновременно как инструмент конкуренции и как антикризисная мера. Сейчас девелоперам важно преодолеть негативные последствия спада покупательского интереса в апреле-мае. И данная мера позволит обеспечить приемлемые темпы заполнения эскроу-счетов и соответственно, снижение ставки по проектному финансированию для застройщиков. Это минимизирует риски банкротства девелоперов. Уже хорошо, если минимизирует.
Такие программы — временное явление, как только спрос начнет снижаться, их закроют. По оптимистичному сценарию, застройщики исключат из стоимости банковскую комиссию и это позволит снизить цены на квартиры в среднем на 5%. Но, (опять это «но») более реалистичный второй вариант: сохранение расценок и после отмены акций, кто же хочет терять деньги.
Конечно, что будет на самом деле, в нынешней ситуации сложно спрогнозировать. Будем наблюдать за развитием событий.