Застройщик сегодня предлагает своему потенциальному покупателю три варианта сдачи жилья: в бетоне, в так называемом White Box и в чистовой отделке. Кажется логичным, что, например, квартира в бетоне сулит больше всего хлопот, а White Box - идеальный вариант для быстрого заезда в новую квартиру. Но так ли всё на самом деле? Эксперт по недвижимости Алексей Федотов расставил все точки над i и, рассказал, что всё не так очевидно, как кажется.
Бетон
Первый и главный недостаток бетона заключается в том, что покупатели квартир его боятся. И это при том, что в бетоне сейчас сдаётся очень много новостроек, по моим наблюдениям - около 80%. Людей пугает черновая отделка, пугает то, что создавать всё придётся с самого нуля: разводка электрики, разводка коммуникаций и прочее.
Второй минус бетона - отсутствие перегородок. Их в новостройках сейчас не “поднимают” вообще. Квартиры сдают только с нижним контуром перегородок.
Так у покупателей появляется некоторое ощущение свободной планировки, что они могут делать здесь всё по своему усмотрению, но это - глубокое заблуждение.
Я бы даже сказал, что это не минус бетона, а отсутствия “строительной” грамотности у населения. Проблема в том, что очень часто застройщики своими обещаниями “свободной планировки” дезинформируют покупателей. Собственнику кажется, что он может эту стену подвинуть сюда, а эту - туда. Но по закону вы либо поднимаете именно эти перегородки, либо проходите всю процедуру перепланировки. Сама же процедура перепланировки имеет абсолютно чёткий регламент: где мы можем возводить стены, а где - нет.
Главный плюс бетона заключается в том, что собственник действительно с самого нуля реализует то, что хочется именно ему. В отличие от White box или готовой отделки покупатель сам контролирует качество используемых материалов и проводимых работ. Когда застройщик сдаёт квартиру, независимо от её класса - премиум ли это или эконом - он всегда выбирает материалы для отделки самого низшего качества, какое только допустимо для конкретного класса. Именно поэтому люди и в эконом-сегменте, и в бизнес-классе в большинстве случаев меняют, например, абсолютно новые окна от застройщика или радиаторы, которые вообще никого не устраивают.
То есть если ты покупаешь квартиру в бизнесс-классе, то должен понимать, что получаешь самый низ бизнес-класса.
Вот и получается, что основной плюс бетона - возможность сделать в квартире абсолютно всё под себя, и планировку в том числе, даже если на её согласование уйдёт ещё 100.000 рублей. Относительно остальных трат, которые предстоят во время ремонта, это очень небольшие деньги.
White Box
White box - это предчистовая отделка. Застройщик предлагает его как вариант, при котором владельцу квартиру остаётся только поклеить обои, кинуть ламинат или паркетную доску - и заезжайте и живите.
На самом же деле White box - самый странный вариант из всех возможных. По сути - это ни нашим, ни вашим. В White box уже разведены трубы, поставлена черновая сантехника, разведена вся электрика. Но фишка в том, что электрика и сантехника разводятся по абсолютно конкретному планировочному решению расстановки мебели.
Розетки привязаны к мебели, которой у вас пока нет, освещение тоже привязано к ней, а сантехника вообще разводится по конкретным техническим картам на конкретные позиции.
То, что я видел в White box от застройщика, практически всегда объективно плохого качества. Перед заливкой стяжки мы видели, что и разводка, и подводка к радиаторам, пущенная по полу, сделаны из самых дешёвых труб полипропилена. Если человек покупает квартиру бизнес-класса в бетоне, он никогда себе такого не поставит. А в White box разводка уже сделана, и гарантии качества нет, так что собственник 100% будет “расковыривать” эту стяжку.
Получается, основная проблема White box в том, что переделывать его гораздо дороже - и с точки зрения проектирования, и с точки зрения проводимых работ - нежели начинать ремонт с бетона.
Я понимаю, почему люди покупают White box, если им ценна конкретная квартира, например, с точки зрения локации или вида из окон. Но если это делается в целях экономии денег и времени - то это абсолютно бессмысленно, потому что история с White box длиннее по срокам и затратно по деньгам. Адаптировать его очень дорого и сложно.
Чистовая отделка
Если вы действительно уверены в качестве полной отделки, мне такой вариант кажется оптимальным. Главное - обратить внимание на самое дорогое в отделке. То есть не на обои или краску на стенах, а на кухню и санузлы. Если эти зоны вас абсолютно устраивают (помимо планировки, высоты дверных проёмов и т.д.), то можно сразу заселяться и жить. Проблема только в том, что застройщик научился делать универсальные интерьеры, которые могут устроить далеко не всех.
Выводы
Проще всего, конечно, сделать “приёмку” квартиры в бетоне. Отделка подразумевает множество подводных камней, но если вы уверены в качестве, то это неплохое готовое решение. В Европе, например, квартиры в новостройках сдаются исключительно с отделкой. И только элитный сегмент возводится с бетона. И я понимаю, что мы тоже к этому идём.
При покупке квартиры я бы порекомендовал два варианта: либо бетон, либо чистовая отделка. А вот White box мне кажется сомнительным решением. Возможно, здесь играет роль русский менталитет: здесь сэкономили, здесь подрезали, а на выходе получаем нечто очень плохого качества.
Основная сложность “приёмки” квартиры в White box или чистовой отделке в том, что при обнаружении разного рода недоделок всё это необходимо внести в акт, и у застройщика по договору есть около 45-60 рабочих дней на исправление. Но зачастую собственники даже не ввязываются в эту тяжбу, потому что у них, например, ипотека или съёмное жилье, и для них самый ценный ресурс - время. Именно на этой фишке застройщик сегодня пока и “выезжает”.