Интересное заключение сделал я для себя, рассматривая одну таблицу в телеграм-канале «ЦИАН для профи».
Вот она.
Здесь графически отражена всем очевидная тенденция. Синие столбики, которые становятся всё ниже и ниже – метраж в заключенных сделках. Если нарисовать условную стрелку – движение строго вниз. Это наглядная демонстрация всё уменьшающихся возможностей населения по приобретению строящегося жилья. Серые столбцы – средняя площадь квартир, которые предлагают застройщики у них купить. Здесь тоже очевидное уменьшение. Девелоперы, видя тенденцию, пытаются подстроиться под желания покупателей, уменьшая площадь квартир, выставляемых на продажу. Условная стрелка тоже вниз.
Но вот черная линия – совсем другое дело! Она показывает разницу в процентах между тем, что застройщики имеют предложить покупателям, и тем, что те осиливают, в силу своих скромных возможностей. И эта разница только увеличивается! Непрерывно с осени прошлого года, в абсолютном же выражении, уступая только ковидным апрелю-маю 2020 года.
Проблема в чём (чисто логическое умозаключение)? Всё возрастающий разрыв видится мне следствием «вымывания» квартир малой площади.
Все последние месяцы мы как должное воспринимали разговоры о том, что застройщики выводят на продажу всё большее количество малометражек – они лучше покупаются, к тому же, на них проще разгонять цены. И самое главное, в условиях спада продаж только они и обеспечивали поступление какой-никакой наличности на эскроу счета. Такая сбытовая политика носила вынужденный характер. Но многоквартирный дом – это не только квартиры маломерки. Увеличенные продажи малых квартир дело хорошее. Но куда деваются остальные? Очевидно с уменьшением вывода на рынке новых объектов (началом строительства новых домов) – а это следует из тех же справок ЕРЗ (Единого ресурса застройщиков), среди недостроенных домов в нераспроданных квартирах доля квартир с большой площадью должна была только возрастать. Что «на выходе»? У застройщиков всё меньше возможностей реагировать эластично на потребности покупателей жилья. Причина банальна - им «тупо» нечего предложить под запросы подкрепленные деньгами (снова взгляните на синие столбики графика). Доля «плохих» квартир всё больше и больше, «ужиматься» с продажным метражом всё сложнее, поэтому и чёрная линия устремилась вверх.
Думаю, я правильно «прочитал» картинку от ЦИАН.
Если так, последствия представляется мне очевидными.
С чем столкнулись сегодня девелоперы (доселе им невиданным)? Если нет продаж, и деньги не поступают на эскроу-счета, банки просто перестают выдавать деньги на строительство, либо сильно-сильно задерживают, требуют дополнительных гарантий на возврат выдаваемых средств, и, при этом, сильно увеличивают процентную ставку. На том же ЕРЗ гневные интервью представителей отрасли о «зловредности» банков и о возникающих проблемах с получением положенных в рамках проектного финансирования денег стали общим местом.
Но если доля квартир большой площади в продажном фонде только растёт (именно так я оцениваю график), а сами эти квартиры из-за цены, связанной с метражом, не пользуются спросом – слишком дорогие, но при этом продать их «кровь из носа» нужно, потому что хорошо покупаемых маломерок остаётся всё меньше, какие варианты остаются застройщикам?
Вариантов немного. Либо прекращать стройку, либо снижать цены на эти квартиры, наполнять деньгами эскроу-счета и получать от банков финансирование своих площадок.
Может кто видит альтернативу такому сценарию?
Я, нет!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ЗВЁЗДНАЯ НОЧЬ
1889, холст, масло, 73.7x92.1 см
Винсент Ван Гог
Музей современного искусства, Нью-Йорк
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩