У жителей МКД (многоквартирных домов) нередко возникают претензии к управляющим компаниям (УК). Конечно, многие управленцы очень даже ответственно выполняют свою работу. Однако и недобросовестных организаций тоже хватает. Так, за прошлый год порядка 150 домов в Москве отказались от услуг ранее назначенных "управляек" — в пользу новых. Сегодня мы поговорим о том, как можно сменить УК на законных основаниях.
Терпение на исходе...
У жильцов "высоток" претензии к УК бывают самые разные. Но по большому счету все их можно разделить на 2 категории:
- недобросовестное содержание здания и придомовой территории (некачественная уборка, отсутствие своевременного ремонта и тд);
- завышенные тарифы.
При этом жалобы отдельных граждан ничего изменить не могут. Если уж «накипело» у большинства, то и надо собираться всем вместе. чтобы сообща принять решение. Понятно, что в новостройке (где собственники только что купили квартиры ) общий сбор организовать сложно.
Жильцы еще толком не знакомы друг с другом и налаживание контактов требует времени. Но как говорится, было бы желание. Однако одной претензии может быть недостаточно, чтобы сменить УК. Придется составить список нарушений, документально их обосновать и уже после этого проводить собрание.
Иногда нужно просто подождать
А как вообще назначается управляющая компания? Рассказываем.
Первый вариант. Ее выбирают сами жильцы дома на общем собрании. В этом случае договор подписывается на срок от 1 года до 5 лет.
Второй вариант. Компания назначается местной администрацией. Срок действия договора — от 1 года до 3-х лет.
Для чего нужна эта информация? А для того, чтобы понимать: порой легче дождаться окончания действия договора (если оный уже близится), чем тратить усилия и время на общественные сборы и споры.
Без инициативных людей — никуда
Не все жильцы, даже те, кто недовольны работой УК, активно себя проявляют в организационных вопросах. Что поделаешь: это человеческий фактор. У кого-то стеснительный характер, кому-то некогда по полной вовлекаться в работу, кому-то - просто лень. Поэтому основную роль на себя берет инициативная группа в лице добровольцев.
Перед тем как назначить собрание, нужно к нему подготовиться. Необходимо составить доказательную базу о нарушениях УК: письменные претензии, фотографии, счета, видео, отчеты аварийно-технической службы и т.д.
И вот еще что. Юристы советуют заранее (до проведения собрания) определиться с новыми управленцами. Это поможет сэкономить время (чтобы не собираться всем домом снова) и не довести ситуацию до хаоса (оставшись без «управляйки»).
Сила у большинства!
Итак, инициативная группа выполнила свою работу — подготовила документы, организовала собрание. Остальное дело — за большинством. Именно оно должно проголосовать за отказ от услуг нынешней компании и одобрить кандидатуры новых управленцев. И здесь есть один нюанс. Если еще недавно для смены УК требовалось согласие 25% жильцов, то сейчас это должно быть более 50% голосов. А точнее — 50% + 1 голос.
С одной стороны такой закон усложнил процедуру переизбрания компании. Одно дело получить согласие 1/4 собственников (тех, кто купил квартиры в доме и имеет документы на недвижимость). И совсем другое — у большей половины. Но данная юридическая поправка была сделана с определенной целью.
Раньше, когда мнение меньшинства имело силу, недобросовестные управленцы нередко переигрывали ситуацию в свою пользу. Например. жители, недовольные работой УК, в количестве 25 % от общего числа, проголосовали за новых управленцев. Казалось, бы все решено. Ан-нет.
Представители "старой" УК, подсуетившись, назначали новую встречу с жильцами — с теми, кто не участвовал в голосовании. Естественно, в соотношении, превышающем количество участников предыдущей встречи. И если жильцы второго "созыва" не смогли грамотно обосновать претензии к "управляйке" или вообще заняли пассивную позицию, недобросовестная УК продолжала преспокойненько функционировать. Отсюда вывод - порой дополнительные подстраховки в рамках закона себя оправдывают.