Объем и структура предложения.
Совокупный объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы по итогам мая 2022 года вырос на 14,9% в разрезе общей площади, превысил отметку в 2 млн. кв. м и составил 2,15 млн. кв. м. По количеству экспонируемых квартир прирост за месяц оказался еще более значительным - 16,1% или порядка 31,62 тыс. лотов.
Структура предложения по округам за месяц не изменилась, она по-прежнему смещена в сторону наиболее престижных локаций, так основной объем предложения, порядка 13,6% сконцентрирован в границах ЗАО, на втором месте (12,9%) – ЦАО, на третье занимает НАО здесь находится 11,6% предложения. Минимальные объемы приходятся на самые удаленные округа ЗелАО – 1,6% и ТАО – 1,3% всего предложения вторичных квартир.
Порядка 62,4% выставленных в мае лотов относятся к старому жилому фонду, на долю свежей вторички (жилые комплексы, построенные с 2004 года), приходится порядка 37,6% предложения. За счет того, что в мае жилье в старом фонде было менее востребовано со стороны покупателей, а также что объемы классического вторичного жилья снова пополнялись более активно(+19,4%), чем свежей вторичке (+11,0%), доля старого фонда в общей структуре предложения выросла на 1,7 п/п. Лидером по предложениям свежего вторичного жилья, как и в прошлом месяце является НАО, его доля подросла на 0,4 п/п, так, в мае на него приходится 25,0% подобных квартир Москвы.
На фоне одновременного снижения спроса и возвращения на рынок продавцов, экспозиция продолжает расти, за прошедший месяц прирост показали все округа, наиболее заметно выросли объемы предложение в ЗелАО (+23,2%), СЗАО (+21,3%) и ЮЗАО (+21,1%), наименьший прирост показали СВАО и ЗАО, объем предложения в каждом из них вырос на 12,7%.
Также стоит отметить, что в структуре предложения вторичного жилья НАО, бывшие новостройки занимают основную долю рынка, на них приходится 81,0% всего предложения округа. В старых границах Москвы также есть округ, где на вторичном рынке бывшие новостройки занимают значительную долю рынка – в рамках ЗАО на такие предложения приходится 49,8%. Минимальный объем свежего вторичного жилья, около 10,2%, экспонируется в рамках Восточного округа, также минимальные значения приходятся на ЗелАО, здесь доля свежей вторички составляет 16,1%.
Структура предложения по количеству комнат в мае по-прежнему смещена в сторону двухкомнатных квартир и апартаментов, так, доля однокомнатных квартир и студий составила 28,6%, доля 2-комн. лотов составила 34,5%, на трехкомнатные квартиры в общей структуре предложения пришлось 26,5%, доля квартир с 4 и более комнатами составила 10,4%. Стоит отметить, что за прошедший месяц несколько выросла доля однокомнатных (+0,6 п/п) и двухкомнатных (+0,7п/п) квартир, именно в этих типологиях отмечался основной прирост объемов предложения.
Средняя площадь однокомнатных квартир и студий на вторичном рынке Москвы составила в мае 35,4 кв. м, двухкомнатных квартир – 55,3 кв. м, трехкомнатных вариантов – 83,5 кв. м, квартир с 4 комнатами и более – 160,0 кв. м.
Средняя площадь вторичной квартиры в Москве по итогам мая составила 68,0 кв. м, за прошедший месяц площадь снизилась на 1,0% за счет смещения предложения в сторону старого фонда, а также за счет роста доли НАО с его компактными квартирами. Самые крупные квартиры, средней площадью 100,9 кв. м, предлагаются в Центральном округе, на втором месте со средней площадью 84,6 кв. м – ЗАО, замыкает тройку лидеров СЗАО, средняя площадь квартиры здесь составляет 73,6 кв. м. Самые компактные квартиры предлагаются в Восточном и Зеленоградском округах, средняя площадь составляет 52,6 кв. м и 52,9 кв. м соответственно.
Стоит отметить, что площадь квартир в старом жилом фонде в среднем на 21,1% меньше, чем недавних новостройках, причем за прошедший месяц разрыв сократился (средняя площадь старой вторички выросла, а средняя площадь свежей вторички – уменьшилась), средняя площадь в старом жилом фонде в мае составляет 61,7 кв. м, в свежей вторичке – 78,3 кв. м.
Ценовая ситуация.
Средняя цена кв. м за прошедший месяц снизилась на 2,0% и составила в мае 397,5 тыс. руб. Снижение цен отмечалось во всех округах, за исключением НАО, наиболее существенно цены снизились в САО (-3,6%), ЮАО (-3,4%) и ЗАО (-3,2%), в НАО зафиксирован прирост стоимость в размере 0,2%.
Самым дорогим округом в мае по-прежнему являются Центральный, кв. м здесь стоит в среднем 609,8 тыс. руб., также в тройку лидеров входят престижные ЗАО и САО их показатели – 448,1 тыс. руб. и 398,0 тыс. руб. соответственно. Наиболее доступными в старых границах Москвы являются ЮВАО – 282,6 тыс. руб. за кв. м и ЗелАО – 227,5 тыс. руб. за кв. м. В Новой Москве цены составляют в среднем 236,0 тыс. руб. за кв. на вторичном рынке в НАО, и 170,9 тыс. руб. за кв. м в ТАО.
Разрыв в ценах между старым и новым жилым фондом сохраняется на стабильном уровне, так в мае в старом жилом фонде цены были в среднем на 24,8% (-0,2 п/п) ниже, чем в свежей вторичке. По итогам месяца в старых домах средняя цена составила 347,9 тыс. руб. (-1,0%), в новой вторичке – порядка 462,6 тыс. руб. за кв. м (-1,3%).
Стоит отметить, что с увеличением количества комнат в помещении, растет и показатель средней цены, так, средняя цена кв. м в однокомнатных лотах составляет 340,5 тыс. руб. (-1,6%), в двухкомнатных – 351,6 тыс. руб. (-1,6%), в трехкомнатных – 384,5 тыс. руб. (-1,7%), в 4 и более – 502,5 тыс. руб. (-2,0%). Такое распределение объясняется тем, что крупные квартиры располагаются преимущественно в более дорогих и престижных локациях или в более качественных объектах, что и отражается на показателе средней цены.
Средний бюджет предложения на вторичном рынке за месяц снизился на 3,0% и составил 27,01 млн. руб., при этом, он очень отличается в зависимости от округа – максимальные показатели в ЦАО (61,5 млн. руб.), ЗАО (37,9 млн. руб.) и СЗАО (28,96 млн. руб.), минимальные показатели – в ЗелАО (12,04 млн. руб.) и ТАО (9,7 млн. руб.).
В мае на вторичном рынке Москвы на фоне снижения спроса со стороны покупателей и постепенного возвращения на рынок продавцов, продолжился прирост объемов предложения. Отмечается сдвиг в сторону старого жилого фонда, поскольку с одной стороны такие объекты более активно выводятся на рынок, с другой – пользуются меньшим спросом. Цены предложения впервые продемонстрировали снижение, причем чуть сильнее подешевела свежая вторичка и крупные квартиры (3 комнаты и более).