В раннем материале я упоминал про ситуацию, когда нужно увеличить жилплощадь: продать свою квартиру и купить взамен квартиру большей площади...
Этот случай, произошел в сезон неопределенности и нестабильности цен. Но уже был опыт работы в таких ситуациях. Стратегия, которой придерживались, показала себя отлично в текущей обстановке...
Итак, продавались две студии в новом микрорайоне.
Одна в "европанели"(площадь-25 м2, дом 17 этажей с 2 лифтами, цена 1850тр)
(Листаем галерею)
другая в стандартной "панельке"(площадь-24м2, дом 10 этажей,цена 1950тр). Средняя актуальная цена на рынке: 1800тр в 10-ти этажной "панельке", плюс-минус...
(Листаем галерею)
Про первую студию
В европанели начали торговать с 2200тр, с постепенным снижением. Начали с бОльшей цены, так как планировали оставить всю технику и часть мебели покупателям (...и конечно же, европанель - это более совершенный и дорогой стройматериал, чем стандартная панель). Также рассчитывали на минимальную доплату, при встречной покупке в новострое (за счет ипотеки с господдержкой). Но, после тестирования и коррекции цены, технику решили не оставлять.
Реальные покупатели появились после того как опустились до цены в 1890 тр (с торгом до 1850 тр.)
Правда, первый покупатель действовал без сопровождения риелтора (что впоследствии сыграло против него...) Действовал он очень осторожно и ...слушал советы от разных людей. Слушать советы это неплохо, но работать с конкретной ситуацией - две разные вещи. Когда опытный агент работает, то он вникает во все детали, а не только в то, что "лежит на поверхности"...
В данной студии (в европанели) была прописана молодая семья из трех человек. И основные требования потенциального покупателя были:
принять задаток и выписать всех третьих лиц до подписания задатка!
Когда меня спрашивают, что лучше: аванс или задаток, то тут необходимо учесть много нюансов.
Их достаточно: сколько объектов будет в "цепочке", насколько адекватно ведут себя собственники, какие документы на продаваемые в "цепочке" квартиры, много ли участников в данной "цепочке" и т.д. и т.п.
Закреплять сделку задатком в большинстве случаев считаю невыгодным (для своих клиентов), поскольку лишает маневра (в случае непредвиденной ситуации). Вопрос по выписке "третьих лиц" обычно, в большинстве случаев, решается после передачи аванса.
Пока решали эти вопросы - параллельно нашли вариант в новострое и показали свою студию другому покупателю (этот покупатель был уже с риэлтором).
На рынке работает правило: "кто первый встал, того и тапки"😁. Поэтому, как только за студию был принят аванс от второго покупателя, то от первого покупателя продавец отказался...
Говорят, что сейчас наступили "времена покупателя" и он диктует условия. Практика показывает, что это правило тоже надо применять с умом и не всегда оно работает!
В чем была выгода продавца и почему он выбрал второго покупателя?
Все очень просто: покупателя вел опытный риэлтор, который понимал все преимущества студии в европанели. На рынке, если по-хорошему, то каждую из сторон сделки должен вести свой риелтор. В таком случае, интересы каждой из сторон будут грамотно отстаиваться профессионалом.
Поэтому риэлторы, с обеих сторон, провели переговоры по условиям купли-продажи. В результате, покупатели предложили продавцу:
1. Передать аванс, а не задаток (как просил первый покупатель)
2. Не стали выдвигать требования по снятию с регистрации до передачи аванса (условие по снятию с регистрации до сделки - прописали в самом авансе).
Про вторую студию
Поскольку эта студия изначально сдавалась, то идеальный вариант потенциального покупателя - это также "покупка под сдачу".
Через неделю состоялся первый показ. В данном случае, несмотря на завышенную цену по рынку, покупатели согласились на покупку (без значительного торга).
Почему удалось продать по цене выше рынка
Тут несколько основных причин:
1. Покупателю нужно было срочно вложить деньги в недвижимость
2. Требовалась студия, полностью оборудованная (с возможностью сдавать в аренду)
3. Грамотно подготовленное описание в рекламе позволило сразу стать "заметным". Для такого рода покупателя, скорость - очень важный фактор.
А как Вы считаете - какие стратегии будут работать?
Спрашивайте, если что непонятно, делитесь в комментариях своими мыслями, будет познавательно!
Подписывайтесь на мой ТЕЛЕГРАМ КАНАЛ по инвестициям в недвижимость. Авторские материалы из первых рук! Выгодные вложения!
Кому понравилось - не забываем ставить лайк👍 и подписываться на канал чтобы не пропустить полезные новости)