Чем больше площадь многоквартирного дома, тем выгоднее им управлять. При этом, собственники встроенно-пристроенных помещений зачастую идут на различные уловки чтобы не участвовать в содержании общедомового имущества.
В данной статье рассмотрим трехлетнюю судебную эпопею о том, как ТСН в Перми удалось признать пристроем нежилое здание и взыскать с собственника задолженность за содержание и ремонт и ОДН.
Обществу на праве собственности принадлежит нежилое административно-офисное здание общей площадью 2 511, 8 кв. м. расположенное на принадлежащем ему земельном участке. На соседнем участке расположен многоквартирный дом под управлением ТСН.
Между Обществом и ТСН возникли разногласия из-за обязанности по внесению платы за общедомовое имущество у Общества. ТСН считает, что МКД и нежилое здание являются единым объектом недвижимости, имеют общие инженерные коммуникации, в связи с чем, ответчик обязан вносить плату за общедомовое имущество. Общество, напротив, утверждает, что фундамент у здания самостоятельный, не связан с фундаментом МКД, здание не имеет общие ограждающие и несущие конструкции с МКД, может эксплуатироваться отдельно от МКД, отсутствуют признаки единого здания.
В рамках рассмотрения дела в суде первой инстанции была проведена экспертиза.
В результате Арбитражный суд Пермского края пришел к выводу, что спорное нежилое здание, расположенное на обособленном земельном участке ответчика, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика участником долевой собственности на общедомовое имущество. Отсутствуют основания для возложения на него платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, ресурсов на ОДН. То обстоятельство, что инженерные коммуникации проходят через многоквартирный дом, также имеется ЦТП, которым пользуется, в том числе и ответчик, не является основанием для признания нежилого здания частью общедомового имущества. Суд решил, что с учетом установленных в деле обстоятельств истец вправе предъявить ответчику определенную плату за использование указанных коммуникаций и ЦТП.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд Арбитражный суд Уральского округа оставили решение суда первой инстанции без изменения.
ТСН решило отстаивать свою позицию до конца, и 15.07.2021г. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменила решения и направила дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края (Определение ВС РФ №309-ЭС21-5387 по делу № А50-179/2019).
Судебная коллегия пришла к выводу, что результаты экспертизы подлежали должной правовой оценке судами исходя из нормативных требований к определению состава общего имущества, и которая имела важное значение для рассмотрения спора.
В данном случае ВС счел важными следующие аргументы, которым не дана правовая оценка:
- здание и многоквартирный дом имеют общее помещение ЦТП расположенное в подвале;
- система теплоснабжения (общий участок тепловой сети) и система водоснабжения жилого дома № 23 используется для получения коммунальных ресурсов административного офисного здания, что свидетельствует о наличии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи, то есть при отсоединении трубопроводов теплоснабжения и водоснабжения административного офисного здания от систем, расположенных в ЦТП, поставка ресурсов (вода, тепловая энергия) в административное офисное здание прекратится;
- согласно проектной документации многоквартирные жилые дома № 21, 23 и пристроенное к ним нежилое здание запроектированы в составе одной стройки;
- первоначально в проектной документации здание определено как встроенно-пристроенное помещение одного объекта;
- товарищество оказывает услуги по содержанию и ремонту придомовой территории, контейнерных площадок, обслуживанию инженерных систем. Услугами пользуется Общество;
- предыдущий собственник здания оплачивал все услуги.
Исследуя имеющиеся в деле доказательства при новом рассмотрении дела, суд первой инстанции не усмотрел такой совокупности признаков, которые бы позволили считать пристрой обособленным от МКД строением. Устанавливаемая судами в подобных спорах совокупность признаков должна подтверждать такую самостоятельность (автономность) пристроя, которая позволила бы его существование и эксплуатацию без многоквартирного дома, что в настоящем случае не является возможным.
Требования ТСН были удовлетворены в полном объеме поскольку здание было признано пристроем.
Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.22г, Решение Арбитражного суда Пермского края от 01 декабря 2021 года по делу № А50-179/2019 оставлено без изменения, апелляционная жалоба владельца здания без удовлетворения.
Компания «Бурмистр.ру» в крупных городах страны проводит семинары, рассказывает обо всех изменениях в сфере ЖКХ, как отбиться от претензий собственников и ГЖИ, показывает и поясняет примеры из судебной практики, отвечает на ваши вопросы. Программа постоянно обновляется. А еще мы подбираем удобные площадки и вкусно кормим, так как семинар длится 8 часов, привозим каждому участнику раздаточный материал и красивые именные сертификаты.
График семинаров на июнь здесь.