В предыдущей статье мы с вами выяснили, кто подпадает под действие ограничений на проведение сделок с недвижимостью.
В этой разбираемся, как провести сделку, в соответствии с новыми правилами и какие риски несут стороны такой сделки.
Как составить договор купли-продажи, какие документы приложить, чтобы Росреестр зарегистрировал переход права?
В первые же дни после введения новых правил озабоченные граждане завалили кол центр Росреестра подобными вопросами.
Росреестр устал отвечать каждому и написал у себя на сайте заметку.
Что в соответствии с законом о гражданстве, если у продавца есть гражданство РФ или действующий вид на жительство в РФ, Росреестру все равно на его отношения с другими странами. Сделка пройдет регистрацию.
Ничего дополнительно указывать в ДКП или прилагать к пакету документов не нужно.
Но фактически ограничения вступают в действие уже после госрегистрации перехода права. На продавца возложена обязанность открыть специальный счет типа С и на него перечислить все, полученные со сделки и указанные в договоре средства.
Что это за счет? Как и где его можно открыть? И как получить доступ к своим деньгам после сделки?
К счету типа С владелец не может получить доступ для полного распоряжения средствами на нем без специального разрешения Минфина РФ.
Средства принадлежат владельцу счета, но сразу после поступления замораживаются.
Исключение составляет вывод средств на нужды государства, для оплаты налогов в РФ и покупки российских государственных ценных бумаг.
Все. Больше ничего сделать нельзя.
Чтобы появилась возможность завладеть хранящейся там суммой, надо получать специальное разрешение комиссии по контролю за осуществлением иностранных инвестиций Министерства финансов Российской Федерации.
Как это сделать, никому не известно.
Слышала я, что комиссия еще не создана. Соответственно, и процедуры получения справок от нее публично не оглашалось.
Как только появятся новости, буду информировать вас на своем телеграм канале. Ссылка в профиле и в комментариях. Подписывайтесь!
И банков, которые готовы открыть такой счет - только Сбер, Санкт-Петербург и Форабанк на днях заявил, что будет предоставлять такую услугу в любом своем отделении.
Сбер же в Москве предлагает только 2 отделения - на Кутузовском и где-то в Южном Бутово. А в регионах, говорят, даже не в каждом городе.
Пока так.
Если эта мера останется с нами надолго, ситуация с банками и разрешениями должна улучшиться.
Какие новые риски появляются у продавцов и покупателей в связи с введенными ограничениями?
Основной риск продавцов - Минфин не разрешил разморозить счет. И недвижимость продал, и денег фактически не получил.
С покупателями все гораздо сложнее.
Проверить, относится продавец к группе риска по этим сделкам или нет, возможности не существует. Если продавец не расскажет, что у него есть второе гражданство или доходы в "недружественных странах", покупатель ничего не узнает.
И Росреестр. И банк.
Сделка пройдет обычным манером. Продавец улетит за рубеж без обратного билета, и поминай его как звали. Все бы ничего, если этот его обман никогда не вскроется.
Но если всплывет, то сделка будет иметь признаки недействительной.
При определенной настойчивости госслужащих разных должностей ее таковой признают легко и непринужденно. Квартиру у покупателя отнимут. А вот уплаченное никто не вернет.
Продавец то улетел от нас навсегда. Какой с него спрос?
Пока это только предположения. Практики нет. Но я, как специалист, вижу риски, и вам про них рассказываю.
Теперь все сделки со свободными объектами будут под подозрением.
Единственный способ защитить покупателя - направить все усилия на выстраивание его добросовестности.
На практике это значит:
- Полная стоимость в договоре
- Исключительно безналичные расчеты
- Письменный профессиональный отчет о юридической проверке приобретаемого объекта недвижимости, его истории и собственников.
- Указание в договоре купли-продажи пункта о заверениях продавца о том, что он никак с "недружественными странами" не связан и не обязан переводить полученные средства на счет типа С.
И конечно, никаких продаж через дарение. Это притворная сделка, и ее расторгнуть при желании будет не слишком сложно.
Возможно, скоро появится один нестандартный способ решения таких запросов, но это не точно. Пока тестируем.
Если у вас остались вопросы по этой теме, записаться ко мне на консультацию можно через любой мессенджер по номеру телефона: +79153857212
Подписывайтесь на телеграмм канал: "Киани-Канал про московскую недвижку".