12 мая сразу несколько изданий опубликовали мнение одного из застройщиков и по совместительству депутата Госдумы, касательно главных причин роста цен на новостройки. Проблема, которой поделился депутат – застройщик, была озвучена несколькими его собратьями по несчастью на одной из конференций. Основная мысль состоит в том, что в высоких ценниках виновны банкиры.
Ляля конференция
Во время обсуждения на конференции проблем строительной отрасли застройщики из регионов пожаловались на произвол банков-партнеров по проектному финансированию, которые устанавливают минимальную цену на квадратный метр по своему усмотрению (часто далекому от реальности)
С тем, что цены сегодня далеки от реальности, не поспоришь. Да и многие эксперты, имеющие прямое отношение к отрасли, уже не стесняются говорить о том, что цены берутся с потолка и ничем не обоснованы.
Казалось бы, высокий ценник выгоден в первую очередь самому застройщику, а банк – партнёр напротив, должен быть заинтересован в скорости строительства и реализации проекта. Оказалось, не совсем так.
Система со счетами эскроу, введённая в 2019 году, и призванная в первую очередь, защищать интересы дольщиков, ни привела к желаемому результату, сегодня уже понятно, что обезопасить покупателя в кризисные времена она не в состоянии.
Благодаря последним «поправкам» правительства, направленным на спасение в первую очередь застройщиков, дольщики по сути оказались ничем не защищены.
Получается, что эскроу, способствовало только одному – повышению цен
Интерес, выходи на букву S
В чём интерес банкиров, которые «заставляют» застройщиков брать цены с потолка? Ведь, получается, именно они устанавливают конечную стоимость проекта
Застройщик готов продавать метр, допустим, по 100 тысяч рублей. Эта цена его устраивает.Однако банк под угрозой расторжения договора о финансировании ультимативно требует поднять нижнюю планку до 120 или 150 тысяч, ниже которых застройщик не имеет права продавать квартиры.
На самом деле всё очень просто
Банк, кредитующий застройщика, выдаёт средства под процент, который снижается по мере наполнения счетов дольщиками, то есть, по мере продажи квартир в строящемся доме.
Чем ниже темп продаж, тем дольше застройщик платит повышенный процент. Это номер раз.
Номер два. Чем ниже темп продаж, тем дольше не нужно раскрывать эскроу, то есть отдавать застройщику деньги, хранящиеся в банке на эскроу бесплатно и предоставляющие банку бесплатную ликвидность.
Номер три. Чем выше цена, тем больше денег на тех же бесплатных эскроу.
К слову, не так давно, именно на эту проблему сетовали в Минстрое. Там говорили о том, что банкиры не спешат отдавать застройщикам средства по уже построенным объектам. Зависло 600,0 млрд. из 3 трлн.
Ну, и четвёртым пунктом поставим ипотеку, в том числе и льготную.
Чем выше стоимость объекта, тем больший объём ипотеки выдаётся банком, а соответственно, больший доход он получает, в том числе и по возмещению от государства разницы по процентной ставке.
Рисков, с новостройками также меньше, как и возни, нежели с клиентом, который покупает вторичку.
Кроме всего вышеперечисленного, об этом вслух писать не принято, но думаю, можно добавить заложенную в стоимость сумму «благодарности» за принятие положительного решения по финансированию прожекта. Часто, не без этого…
Ушки на макушке
Так что винить в необоснованно высоких ценах на бетон только лишь одних строителей, неправильно. Ушки финансистов видны невооружённым глазом
Кормятся на ставшей бесполезной для дольщика системе с эскроу, не только строители, но и банкиры. Последние даже больше, если застройщик прибыль получает только однажды, продав построенное, то банкир имеет выгоду минимум трижды.
Информация, опубликованная 12 мая, находится у меня в закладках с самого её появления в сети. Всё это время, я ждал реакции по этому поводу от ЦБ, куда застройщиком – депутатом было направлено письмо.
Но, реакции пока нет.
Будем ждать, очень интересно мнение по этому поводу регулятора, а ещё интереснее меры, которые могли бы быть приняты, в этом есть правда большие сомнения.
Посмотрим…
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь!
Автору, на напитки стимулирующие посещение Музы:
