Эксперт по недвижимости Алексей Федотов, рассказывает что такое аванс, в каких случаях он возвращается несостоявшемуся покупателю и почему вообще может сложиться такая ситуация.
Для начала давайте определимся, что мы называем «авансом». На этапе, когда продавец и покупатель договорились о стоимости объекта и условиях его приобретения, эти договорённости фиксируются, как правило, обеспечительным платежом, авансом или задатком.
Обеспечительный платеж, аванс и задаток по сути своей — некая предоплата за товар. С юридической точки зрения они имеют разные последствия для сторон.
Если сделка не состоялась, аванс в любом случае возвращается. Задаток возвращается покупателю в двойном размере или остаётся у продавца — в зависимости от того, кто из сторон нарушил предварительные договорённости.
А обеспечительный платёж возвращается, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Юридическая сторона вопроса понятна. Но важно также предусмотреть возможные причины, когда необходим возврат, чтобы не попасть в подобную ситуацию. Давайте рассмотрим эти причины.
Есть несколько составляющих сделки:
- денежные средства,
- человеческий фактор,
- схема сделки,
- условия банка, опеки, нотариата,
- необходимые для регистрации и подготовки к сделке документы,
- документы, которые не являются необходимыми для регистрации, но могут быть необходимым условием выхода на сделку одной из сторон,
- отсутствие в сделке агентов по недвижимости.
1. Человеческий фактор
Ситуации, когда одна из сторон не учла все условия при принятии/внесении обеспечительного платежа, случаются очень часто. В подобном случае нужно вести переговоры со всеми лицами, принимающими решение по сделке, обсуждать условия и схему сделки. В противном случае сторона-инициатор продажи будет тянуть время, пытаясь решить вопрос с другими собственниками и устранениями сомнений, в то время как вторая сторона — покупатель — потеряет время и упустит другие хорошие варианты и возможности.
Рассмотрим на примере. Квартира принадлежит двум сёстрам. Одна живёт в квартире, и её всё устраивает. Второй сестре нужно «вытащить» деньги из своей доли для решения собственных финансовых вопросов. Она и будет являться инициатором продажи. И вот сёстры якобы договариваются продать квартиру. Только первой сестре продавать не надо, но чтобы не обидеть родственницу, она будет делать вид, что продаёт, но в процессе сделки всячески вставлять палки в колёса и придумывать нереальные условия сделки. То есть они как бы договорились о продаже и процесс даже как будто идёт, но ближе к сделке начнутся её срывы.
2. Схема сделки
Проблемы со схемами сделок могут возникать во множестве случаев:
А) Обременение на объекте, когда продавец заранее не выясняет возможные варианты проведения сделки при заданных условиях. Обременение может быть как в виде залога банка, так и залога физического лица, ареста судебных приставов, использования материнского капитала продавцом при покупке продаваемой недвижимости и т.д. и т.п. Продавец принимает аванс и обещает, что всё решаемо, а по факту решить так, чтобы все стороны устраивали условия проведения сделки, не получается. Покупатель снова теряет время и упускает другие варианты.
Б) Альтернативная сделка, в которой участвует «цепочка» объектов и по каждому есть условия передачи/получения денежных средств. Они могут оказаться критичными для одной из сторон.
В) Источник финансирования. Это может быть государственная организация (например, ПФР или Минобороны), которая выставляет свои требования и сроки перечисления средств за покупку. А если у вас альтернативная цепочка и вы находитесь в её середине, то можете и не подозревать о том, что происходит там, «наверху». Об этом вы узнаете, когда будут согласовываться все условия, то есть ближе к сделке. И хорошо, если не на самой сделке, как часто случается на практике.
Вывод таков: старайтесь выяснить всю схему сделки на встрече, которая предполагает внесение аванса. Если чёткой картины ещё нет — контролируйте все шаги, чтобы не потерять время и другие возможности.
3. Денежные средства, а точнее их отсутствие
Покупатели зачастую вносят аванс, не имея полной суммы стоимости объекта на руках, обещая, что им вот-вот одобрят ипотеку. Или они сами в данный момент продают свою недвижимость (альтернативная сделка). Продавец тем временем берёт на себя обязательства снять объект с рекламы, не показывать другим потенциальным покупателям и не вступать с ними в переговоры, упуская тем самым возможные предложения.
Нередки случаи, когда банк покупателю в выдаче ипотеки отказывает. В попытках одобрения уже хоть где-нибудь покупатели тянут время. Или может случиться так, что «слетает» свой собственный покупатель при альтернативной сделке. Это происходит потому, что покупатель заранее не озаботился вопросом «А сможет ли он/она получить одобрение банка?», хотя это должно быть первым вопросом. А второй вопрос должен быть таким: «Сможет ли он его получить в необходимом для покупки размере?» Или «А что будет, если "слетит" покупатель квартиры вашего покупателя?»
4. Банки
Они могут выступать непосредственной стороной сделки в качестве будущего залогодержателя. Или, если объект уже под обременением банка, стороны сделки ограничены условиями конкретного банка, которые могут быть неприемлемы для одной из сторон. И договориться зачастую не получается, так как банки крайне редко готовы менять свои условия. На этапе покупки квартиры с привлечением ипотеки надо понимать, в каком банке лучше брать ипотеку, смотреть не только на ставку, но и на прочие условия.
5. Опека, нотариус
Часто для реализации объекта недвижимости привлекается нотариус или органы опеки и попечительства. При внесении аванса также приходиться учитывать их требования.
6. Отсутствие агентов по недвижимости
Как бы обыватели не пытались сэкономить на услугах агентов и юристов, надо признать важную роль риелторов в процессе продажи и юристов на самих сделках. Их опыт позволяет увидеть подводные камни, особенности, нюансы. Кроме того, сделка — это всегда стресс как для продавца, так и для покупателя. Агенты сглаживают ненужные эмоции, не давая им испортить договорённости, подготовку к сделке, ход сделки. А юристы снимают страх, объясняя суть происходящего, возможные риски каждой стороны, возможности, как этих рисков избежать и т.д. При отсутствии специалистов эмоции сторон часто перерастают в ругань и отказ от сделки одной из сторон из-за страха и непонимания каких-либо моментов, которые некому разъяснить.
7. Документы
Есть документы сегодняшние, которые на руках, а есть история объекта. И если на внесении аванса фигурируют имеющиеся документы, которые тоже могут быть не в порядке (в идеальном варианте увидеть это сразу — как правило, это под силу опытному профильному юристу), то в истории объекта могут быть обстоятельства предыдущих переходов прав собственности, влекущие за собой разного уровня риски, не все из которых возможно избежать.
В документах также могут быть ошибки, на исправление которых требуется время, а его, как это часто бывает, нет. Какой-либо необходимый документ может в принципе отсутствовать, и бывает невозможно его восстановить. А ещё могут быть фразы в документах, которые несут за собой серьёзные последствия, но опять же, распознать это может только опытный профильный юрист.