Сегодня ипотека является наиболее популярным способом улучшения жилищных условий. Однако, мало кто рассматривает кредитование как возможность инвестировать в недвижимость, позволяющую не только зафиксировать, но и приумножить свои сбережения. Ипотека сильно недооценена с точки зрения инвестиций и это большая ошибка! Дело в том, что кредитные деньги – самые дешевые деньги. В первую очередь, речь идет, конечно же, о субсидированной ставке со стороны застройщика. Почему же инвестировать с ипотекой – читай: в долг – получается выгоднее, чем вкладывать в приобретение инвестиционного объекта 100% «бесплатных» собственных средств? Все дело в доходности вложений, рассмотрим на конкретном примере:
Дом 60 кв. метров (стоимость на этапе начала строительства 3 796 221 р.) + земельный участок 6 соток (стоимость 1 200 000 р.) в коттеджном поселке. Реализация готового дома такого типа в этом поселке производится за 6 850 000р. Для удобства расчетов, на весь инвестиционный цикл возьмем 1 год, из которого 4 месяца уйдет на строительство, а остальные 8 - на реализацию.
Вариант 1 – покупка со 100% финансированием. Стоимость строительства дома + покупка земельного участка – 4 996 221 р. Вложения инвестора – 4 996 221 р. Реализация готового дома – 6 850 000 р. Таким образом, доходность на вложенные 4 996 221 р. за вычетом подоходного налога - 1 632 788 р. чистой прибыли, что составляет 32 %.
Неплохо, в целом, но рассмотрим второй вариант.
Вариант 2 – покупка с ипотечным плечом. Вложения инвестора – 999 245 р. первоначальный взнос по ипотеке (20%) + 288 144 р. проценты по ипотеке за 12 месяцев (6% годовых по субсидированной ставке) + 30 000р. юридические расходы, итого собственные инвестиции – 1 317 388р. Ипотечное плечо – 3 996 977 р. Общая стоимость строительства здесь будет чуть больше из-за расходов на ипотеку – 5 314 365 р., а реализация готового дома прежняя – 6 850 000 р. Таким образом, доходность на вложенные 1 317 388 р. за вычетом подоходного налога – 1 336 002 р., что составляет чуть более 100%
Разница, на мой взгляд, очевидна. В данной модели, на реализацию готового дома заложено аж 8 месяцев, что в случае высокой ликвидности объекта – довольно много. Следовательно, цикл может быть уменьшен и до 6 месяцев, а доходность в свою очередь - вырасти до 200%
Данный пример наглядно показывает эффективность использования ипотеки в инвестировании как для уменьшения порога «входа», так и для увеличения количества инвестиционных объектов «в работе»