Объем и структура предложения. По данным департамента аналитики компании RedCat, совокупный объем предложения на первичном рынке жилья в старых границах Москвы по итогам мая 2022 года составил 2,03 тыс. кв. м (без учета элитных объектов), по сравнению с апрелем 2022г. зафиксирован прирост предложения в пределах 14,8%.
В мае, несмотря на продолжающуюся экономическую неопределенность, а также невысокий спрос со стороны покупателей, активность девелоперов находилась на высоком уровне, в основном она выражалась в выводе новых корпусов в уже реализуемых проектах, тем не менее, новые проекты также выходили на рынок. Так, за прошлый месяц стартовали продажи в 33 новых корпусах в уже реализуемых проектах, а также отмечался вывод на реализацию 8 новых жилых комплексов, некоторые из них вышли в закрытые продажи и бронирование:
Помимо этого, отмечен старт продаж в ряде проектов, предлагающих недорогие компактные апартаменты стандарт-класса в реконструированных зданиях. В результате такой активности девелоперов, в мае на рынок вышло порядка 5,2 тыс. лотов в новых проектах и корпусах, также пополнение происходило за счет выхода объемов в уже реализуемых корпусах. Таким образом, общее количество лотов в продаже выросло очень значительно - на 16,4% по сравнению с апрельскими показателями и составило 37,73 тыс. квартир и апартаментов.
Основной объем нового предложения, порядка 54,2% пришлось на новостройки комфорт-класса, при этом, на фоне концентрации спроса на более доступных лотах, и соответственно, вымывания их с рынка, структура предложения по классам жилья в мае 2022г. практически не изменилась, незначительно выросла доля лотов стандарт-класса. В абсолютных значениях изменения довольно существенные, во всех сегментах отмечен прирост предложения, так общее количество экспонирумых лотов бизнес сегмента за месяц выросло на 2,1 тыс. шт., а лотов комфорткласса - на 2,8 тыс. шт., в стандарт-классе прирост составил 430 лотов.
Предложение между сегментами в мае было распределено следующим образом, доля бизнес-класса снизилась на 1,0 п/п и составила 45,5%. Доля комфорт-класса прибавила 0,2 п/п и составила 51,3%, доля стандарт-класса при этом выросла на 0,8п/п, и составила 3,1%.
В структуре предложения по количеству комнат произошли изменения, после двух месяцев смещения в сторону более крупных лотов, в мае, на фоне вывода большого количество однокомнатных квартир и студий (около 53,5% нового предложения), структура сместилась в сторону более компактных лотов. Так, доля однокомнатных квартир и студий выросла на 2,3 п/п и составила 45,1%, доля 2-комн. лотов снизилась на 1,2 п/п и составилае 33,4%. Доля трехкомнатных квартир в общей структуре предложения потеряла 0,9 п/п до 17,5%, доля квартир с 4 и более комнатами за месяц снизилась на 0,3 п/п и составила 4,1%.
На фоне происходящих на рынке изменений, изменения структуры предложения, со смещением в сторону более компактных лотов, по итогам месяца средняя площадь снизилась на 1,3% и составила 53,9 кв. м.
Ценовая ситуация. Цены в мае практически по всем сегментам стагнировали, тем не менее, за счет изменения структуры предложения, по итогам месяца, средневзвешенная цена на первичном рынке Старой Москвы выросла на 0,2% и составила 359,1 тыс. руб. По сравнению с показателями апреля 2021 г. средневзвешенная цена выросла на 14,8%
Из всех сегментов, в мае цены снизились только в комфортклассе, снижение составило 1,1 % по сравнению показателями апреля до уровня 279,7 тыс. руб., что обусловлено изменением структуры предложения и выводом на реализацию новых объемов квартир. В бизнес-классе цена за месяц прибавила 0,9% и составила 425,4 тыс. руб., в стандарт-классе по итогам мая зафиксирован прирост средней стоимости на 25,1 % до 300,2 тыс. руб., такой рост обусловлен выходом на реализацию компактных апартаментов с высокой стоимостью кв. м.
Что касается бюджета предложения, то в мае он сократился на 1,1% до уровня 19,34 млн. руб., в сегменте стандартного жилья сокращение наиболее заметное – 12,9% (за счет смещения предложения в сторону компактных апартаментов), так средняя стоимость в мае составила 5,27 млн. руб., в сегменте комфорткласса бюджет снизился на 1,6% до уровня 13,1 млн. руб., в новостройках бизнес-класса бюджет вырос на 0,9% и составил по итогам месяца 27,34 млн. руб.
В зависимости от округа динамика средневзвешенной цены была разной, максимальный рост пришелся на ЦАО (+13,2%) и ЗелАО (+5,0%), а максимальное снижение - на ЮЗАО (-16,2%) и САО (-1,6%). В мае в тройке самых дорогих по стоимости квадратного метра округов, все осталось без изменений, так на первом месте неизменно находится ЦАО (1 115,3 тыс. руб./ кв. м). Второе место занял ЗАО (454,1 тыс. руб./кв. м.), на третьем месте ЮАО (401,7 тыс. р./кв. м,). Наиболее доступным округом в мае 2022 г. остался - ЗелАО (220,9 тыс. руб./ кв. м).
В мае, на фоне роста активности девелоперов и выхода на рынок как новых корпусов, так и новых проектов, отмечен прирост объемов предложения во всех сегментах, наиболее значительно пополнилось предложение в новостройках комфорткласса, в новых корпусах на рынок вышло 2,8 тыс. лотов. За счет изменения структуры предложения, после апрельского отскока снова снизилась средняя площадь квартиры.
В течение месяца четверть выставленных лотов подорожала (24,8%), и порядка 5,9% стали стоить дешевле. В целом по рынку, в апреле цены стагнировали, при этом за счет изменения структуры предложения, средний показатель вырос на 0,2%. У большинства застройщиков действуют специальные условия на выборочные объемы квартир, но основные ресурсы по-прежнему вкладывают в субсидирование процентных ставок.