Договор аренды: особенности

Договоры аренды очень разнообразны, так же как и их объекты, у аренды много разновидностей. Договор аренды - это и найм жилого помещения, и прокат, и финансовый лизинг. Также бывает аренда недвижимости и автомобилей, судов с экипажем или без.

Соответственно, правила составления договора могут быть очень разными, в зависимости от того, что Вы сдаете или получаете в аренду (то есть, во временное владение и пользование или исключительно в пользование). Есть, конечно, и общие положения, но всегда нужно учитывать специфику объекта и вид договора при его составлении.

Предмет договора

Примерный перечень можно посмотреть в ст. 607 ГК РФ (это вторая часть Гражданского кодекса РФ).

Предметом договоренности могут быть:

• участки земли;
• предприятия, если их обозначить как комплекс имущества;
• здания и их отдельные части;
• транспорт;
• инструменты.

Этот список не является закрытым, закон позволяет сдавать и брать в аренду и другое имущество. Основных требований к объекту договора два - вещь должна иметь характеристики, по которым можно провести ее идентификацию, и она должна быть непотребляемой.

То есть, передача автомобиля для использования не собственнику, это аренда, а одалживание соседу яйца - нет. Нельзя арендовать угол в квартире или несколько метров торговых площадей, но можно комнату и торговое место, имеющее обозначение.

Это "общее" для всех договоров аренды существенное условие (без которого соглашение считается незаключенным). В конкретных разновидностях могут быть установлены дополнительные существенные условия. Так, в договоре аренды нужно не только указать кадастровый номер, точный адрес, площадь и местоположение (крайне желательно приложить поэтажный план с обозначением), но и арендную плату.

Также следует обратить внимание, что аренда некоторых вещей законом прямо запрещена, но эти правила могут меняться. Так, сейчас запрещено передавать во временное пользование охотничьи ружья, но в Госдуме вносился законопроект о легализации аренды ружей для охоты.

Обязательно ли составлять договор и в какой форме

Закон допускает составление договора в устной форме, но это не гарантирует соблюдение сторонами обязательств, так как его условия не зафиксированы. Письменная форма позволяет избежать разногласий.

Она обязательна в трех случаях:

• одной из сторон является юрлицо;
• договор заключается на срок больше одного года;
• передается во временное владение объект недвижимости.

При аренде недвижимого объекта (как коммерческой недвижимости, так и жилой) и сроке договора не менее года также потребуется такая процедура как государственная регистрация. Она проводится в территориальных отделениях Росреестра. Чтобы не регистрировать такой договор, достаточно указать срок меньше года (11 месяцев, а не 11 месяцев и 29 дней в соответствии с судебной практикой) и включить условие о возможности продления.

Можно ли разработать договор аренды самостоятельно

Привлечение юриста для составления договора не является обязательным условием, можно взять готовые образцы из Интернета. Однако, стоит учитывать особенности объекта аренды, а также изменения в законодательной базе.

Договор - не формальность, а инструмент взаимодействия, который может быть очень удобным и полезным. Чтобы составить работающий документ, важно определить диспозитивные и императивные нормы закона и переделать "рыбу" под себя.

Императивные нормы содержат категоричные правила, которые стороны обязаны исполнять (как, например, о конкретизации объекта аренда), диспозитивные позволяют сторонам проявлять инициативу и создавать индивидуальный договор с учетом потребностей участников сделки. Например, стороны вправе согласовать дополнительные условия для расторжения договора.

Как составить договор

Для составления документа потребуются документы с реквизитами сторон и документ на имущество, передаваемое арендатору. В договоре обязательно должен быть пункт с перечислением характеристик объекта и правоустанавливающих документов на него.

Что указать в документе:

• существенные условия, это обязательно. Главное существенное условие - предмет. Обычно в законе прямо указано, какое условие существенное или обозначено, что без его согласования договор считается незаключенным;
• предмет, об этом уже говорилось. Формулируется он так же как и в законе "одна сторона обязуется передать (или передает), а вторая принять (или принимает) имущество во владение и пользование следующий объект со следующими характеристиками";
• стороны договора с указанием полных реквизитов (это может быть и физическое, и юридическое лицо);
• срок можно не указывать, тогда договор будет считаться бессрочным. В этом случае стороны не связаны соглашением "навсегда", они вправе его расторгнуть, предупредив заранее (срок предупреждения указан в ГК РФ, но может быть изменен). Также в договоре с конкретным сроком можно согласовать продление при отсутствии возражений сторон;
• особенности внесения платы, их рекомендуется описать конкретизированно, чтобы избежать споров в дальнейшем. В том числе, отдельно указывается способ внесения денег, порядок несения расходов на содержание (например, коммунальных), возможность пересмотра цены;
• права и обязанности. Арендодатель обязан предоставить пригодное для использования имущества без недостатков, арендатор - своевременно вносить плату и сохранять имущество. Но есть много нюансов - по оформлению передачи, возможности внесения и финансированию неотделимых улучшений, порядку реагирования на экстренные ситуации и т.д. Все эти ситуации нужно предусмотреть;
• ответственность. Обычно этот пункт формулируют ссылкой на закон, в надежде на добросовестность участников сделки, но далеко не всегда это в интересах сторон. Например, при просрочке передачи объекта у хозяйствующего субъекта может возникнуть упущенная выгода, которую проще взыскать в порядке привлечения к ответственности за неисполнение обязательств. Чаще устанавливаются санкции в виде фиксированной суммы или процента от цены (арендной платы), но санкции не должны быть чрезмерными, иначе суд их может подкорректировать;
• случаи и порядок расторжения в дополнение к тем, которые указаны в ГК РФ;
• передачу объекта рекомендуется оформить актом приема-передачи, который приложить к договору. Можно уже в договоре указать, что объект передан без замечаний к его состоянию, но и в этом случае необходимо описать процедуру его возвращения.

У договора аренды транспортных средств и движимых вещей (прокат) есть существенная специфика, это необходимо учитывать в обязательном порядке (аренда ТС может быть с экипажем или без, прокат является публичным и т.д.). Лизинг по сути вообще является отдельным видом договора.

Также надо иметь в виду, что чаще всего в договор могут вноситься изменения по согласованию сторон, для этого составляется дополнительное соглашение.

Давид Гликштейн, менеджер.

Ссылка на источник: https://vitvet.com/articles/dogovor_arendy/

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Мы в "ВКонтакте": https://vk.com/vitvetgroup
Наш канал на YouTube: https://www.youtube.com/channel/UCmkhP2EPWG8wXGhQw3kvBnQ