Классическая ситуация: Вы сдали квартиру на год, а наниматель не платит несколько месяцев. Вы решили с ним расстаться и попросили его «с вещами на выход». Но наниматель выезжать отказался, начал тыкать пальчиком в Гражданский кодекс и доказывать, что такого права у Вас нет. Мол, только суд имеет право расторгнуть договор найма и выселить его, нанимателя, из Вашей квартиры.
Вы, в свою очередь, посмотрели нормы Закона, и печально убедились в том, что «этот гад» прав. А дальше уже действовали по накатанному пути: или "собрав волю в кулак" выгоняли недобросовестного нанимателя силовыми методами, либо тяжко вздыхали и шли расторгать договор в суд, теряя кучу времени, денег, нервов и, попутно, обкладывая ненормативными словами тех «кто такие законы пишет».
В чём соль противоречия?
В соответствии с п. 1 ст. 687 Гражданского кодекса РФ наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. То есть, абсолютно любой наниматель, при определенных условиях, вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке без «суда и следствия», а значит и Вашего согласия.
Одновременно с этим, Вы, как хозяин жилого помещения (наймодатель), такого права как бы лишены, ибо пунктом 2 статьи 687 ГК РФ установлено, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя, в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение более двух раз (при найме до года) и прочих обстоятельствах.
"И где справедливость?"- думали Вы, "он могёт выселиться и отказаться от договора, а у меня, хозяина, такого права нет!".
Мало того, по этому поводу существовала ещё и совершенно разнонаправленная судебная практика. Одни суды были уверены, что наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, а другие выносили решения о том, что наймодатель вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке без участия суда.
Точку в противоречиях поставил Конституционный суд РФ. В своём Постановлении от 2 июня 2022 года он указал:
- отсутствие у наймодателя права расторгнуть договор во внесудебном порядке, при существенном нарушении условий договора нанимателем, и при наличии этого права у нанимателя, создает отрицательный стимул сдавать жилые помещения внаем, что мешает легализации этого рынка;
- нарушение нанимателем срока внесения платы не может относиться к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение такой платы представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях;
- в договоры найма можно включать условие об одностороннем расторжении его наймодателем, так как наниматель, в случае расторжения договора, может оспорить его в суде;
- стороны не ограничены в праве включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, но эти условия должны обладать определенным характером. Указание в договоре обстоятельств, с наступлением которых связывается право наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке, должно позволять однозначно и недвусмысленно верифицировать их наступление.
Подводя итоги.
Если Вы имеете намерение сдать свою квартиру, надо помнить, что Вы не занимаетесь благотворительностью "по доброте душевной и от хорошего настроения", как многие пытаются это позиционировать, а вступаете в гражданско-правовые отношения, основным мотивом которых является извлечение прибыли.
Вы имеете право включить в договор найма условия о его одностороннем расторжении, но эти условия должны явно и однозначно указывать на конкретные случаи недобросовестного поведения нанимателя в рамках этого договора, то есть, говоря иными словами, на нарушение нанимателем схемы "я предоставляю тебе во владение квартиру с имуществом - ты платишь мне деньги и соблюдаешь правила о сохранности имущества и правах соседей".
Такие основания, как "мне не понравился взгляд нанимателя", "он грубо ответил по телефону", "сегодня я встал не с той ноги и хочу наказать Мир", а равно иные субъективные претензии к нанимателю, или человечеству в целом, не предоставляют Вам права на односторонний отказ от договора найма.
Будьте внимательны!
Подписывайтесь на канал Квартира 78, однажды эта информация может Вам пригодиться!
⠀
У Вас остались вопросы по теме публикации или недвижимости, напишите мне удобным способом (инфа в профиле), попробуем разрешить их вместе.
⠀
Всем здоровья, мира и удачи!