Нам этой логики не понять.
Но главное, нам этой логики не принять.
9 июня в 11.00 состоится расширенное заседание комиссии Российского союза промышленников и предпринимателей (РСПП) по жилищной политике. Тема обсуждения - исполнение п. 7 ч. 1 ст. 8 федерального закона 46-ФЗ от 08.03.2022 «О наделении Правительства РФ полномочиями по установлению особенностей и оснований перечисления застройщику денежных средств участников долевого строительства на строительство многоквартирного дома, внесенных на счета эскроу». Мало кто помнит, но, когда начались горячие денёчки и правительство в экстренном режиме принимало меры по поддержке строительной отрасли, был принят закон, который наделял этот орган власти, в том числе, полномочиями по определению нового порядка раскрытия эскроу-счетов.
Никогда не скрывал, что являюсь сторонником отмены этого механизма, так как он не только взвинтил цены, но и фактически уничтожил рынок. В трехсторонней связке застройщик-банк-дольщики центральную роль играют банки. В условиях колоссального падения спроса они не позволяют девелоперам снижать цены, чтобы не уронить стоимость заложенных квартир, а когда в результате запредельных цен падают продажи, отказывают в финансировании, из-за не поступления денег на эскроу-счета. Если же дают, то со ставкой от 15% годовых, что делает реализацию любого проекта (который занимает не один год) – убыточным.
Застройщики настаивают на отмене или изменении эскроу, банки выступают категорически против. Правительство молчит.
Строители решили активизировать усилия. Но как? Так как они хотят, лучше бы не предлагали, потому что это только дискредитирует саму идею отмены эскроу в сегодняшнем виде, и ведёт к ещё худшим чем сейчас результатам.
На заседании комиссии РСПП будут рассматриваться два варианта. По итогам обсуждения, с каким-то, или взяв что-то от обоих, РСПП будет выходить на правительство со своими предложениями.
Первый вариант будет представлен экспертной группой во главе с руководителем Института развития строительной отрасли Кириллом Холопиком. Основная идея - счета эскроу могут быть разморожены только частично и при выполнении следующих условий:
* Уровень готовности многоквартирного дома должен быть очень высоким, с выполнением фактически всех значимых работ.
* Совокупный объем денежных средств на счетах эскроу по проекту должен превышать сумму:
- задолженности перед банком по проектному финансированию, включая проценты с учетом срока полного завершения строительства;
- затрат, исходя из сметы, на завершение строительства;
- резерва на непредвиденные расходы - не менее 20% от планируемых затрат на завершение строительства.
Всё что сверх того, застройщик может получить ещё до окончания всех работ и сдачи дома в эксплуатацию. Замечательный вариант. Есть ли в нем риски? Я не вижу. На счетах эскроу при таком частичном раскрытии должны сохраниться средства, за счет которых с запасом может быть профинансирована достройка дома. Риски дольщиков минимальны. Застройщик получает бесплатные деньги, а не заём под 15%. У банков не снижается стоимость залогов.
Без изъянов…
Это предложения отраслевых экспертов. Но вот у самих застройщиков есть другой вариант - нечто такое, мягко говоря, совсем ... странное. Их вариант на комиссии будет представлен заместителем генерального директора MR Group Андреем Кирсановым.
Основная идея заключается в следующем – всё то же самое, но с маленьким нюансом - счета эскроу могут быть поэтапно разморожены лишь для системообразующих застройщиков, за деятельностью которых государство осуществляет повышенный контроль. Необходимо учитывать, обосновывают крупные девелоперы своё предложение, в отдельных регионах цены на строящуюся недвижимость уже опускаются ниже уровня себестоимости строительства. Только крупные федеральные компании, входящие в список системообразующих предприятий России, пользующиеся, в том числе, финансовой поддержкой правительства, смогут в таких непростых условиях не остановить строительство в стране. Прекращение же его несёт риски не только для не справившимися с финансовыми трудностями застройщиков, но и для граждан, вложивших свои деньги в их объекты. Это может повлечь за собой серьезные социальные последствия. Крупные девелоперы, в этот непростой период, с такой задачей вполне справятся, и проблем не создадут.
Вот так…
Рынок умирает на глазах из-за отсутствия конкуренции, из-за отсутствия гибкости, из-за отсутствия обратной связи с покупателем, а ещё, из-за наличия таких хитромудрых (вар: хитрож…пых) стройбизнесменов.
Сравните экспертный вариант, рассчитанный на ЛЮБОГО ЭФФЕКТИВНОГО застройщика, который с частичным раскрытием эскроу никак не подставит своего дольщика, и вариант от крупных дельцов, где единственным критерием раскрытия счетов является не эффективность деятельности компании, прибыльность, или, как минимум, безубыточность её, не хорошие показатели проекта, где финансовые поступления вполне безопасно позволяют забрать часть из них для реализации других проектов, и даже не злосчастные сегодня продажи, а лишь близость к власти.
В список системообразующих входит 34 компании из почти 2,2 тысяч в реестре по России, где около 800-900 вполне себе действующие предприятия. Устроив междусобойчик, под фанфары о социальной ответственности перед покупателями квартир, эти вот, решили поделить рынок "на троих".
Я симпатизирую строительному бизнесу, он создаёт ценности. Но то что хочет крупняк, и не бизнес вовсе. Это такой поставленный в нужное место насос по выкачиванию денег у населения. Видно, совсем прижало, раз мозги вывернуло набекрень.
Любой кризис разрушает, но ещё он и лечит. Хочется, чтобы так было и на этот раз.
Вот ЭТО … «выжить» не должно.
Права не имеет.
Акробат.
1930 г.
Пабло Пикассо.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩