С середины 2019 года в России внедряется новый формат финансирования строительства - схема с эксроу-счетами. Предполагается, что в конце концов этот механизм заменит действующий сейчас 214-ФЗ о долевом участии. И это должно решить проблему с обманутыми дольщиками, которые деньги застройщику отдали, а квартиры свои не получили.
Сейчас на рынке одновременно уживаются 2 схемы: и с долевым финансированием, и с эскроу-счетами. Все дело в том, что сейчас достраивают или даже начинают возводить объекты, по которым разрешения были получены ранее еще по старым правилам.
Как работают эскроу-счета?
Человек хочет купить квартиру, заключает договор с застройщиком. Но платит ему не напрямую, а через эскроу-счет. Туда вносятся деньги за покупку, а получит эти деньги застройщик только после окончания строительства и сдачи квартир.
На какие деньги тогда строят? Банки выдают кредиты застройщикам по спецпрограмме. Если строительство идет в кредит, то эксроу-счет физлицо открывает в том же банке, в котором застройщик взял кредит. Если же компания строит недвижимость на свои деньги, то эскроу-счет можно открыть в любом банке. Но обычно строят все в кредит.
Ипотеку можно взять в любом банке, не только в банке, с которым сотрудничает застройщик. Но иногда на партнерское строительство банки предлагают более низку ставку по ипотеке. Банку выгодно, чтобы у застройщика все было хорошо и он благополучно продал все квартиры.
Если застройщик обанкротился или просрочил сдачу объекта на полгода, покупатель жилья просто получит свои средства обратно с эскроу-счета, они же там лежали нетронутые. А вот если обанкротился банк, то средства застрахованы в размере до 10 млн рублей (а у нас сейчас в Москве, Сочи, Питере и некоторых других городах бывают квартиры и подороже).
В чем минусы этой схемы?
✔️Главный минус по сути реализовался. С начала перехода на новую схему в 2019 году это подстегнуло рост цен на недвижимость. Многие помнят про резкие скачок цен в 2020 году, когда в пандемию запустили льготную ипотеку под 6,5%. Но не все помнят, что подорожание квадратных метров началось раньше и как раз из-за эскроу. Раньше застройщик бесплатно пользовался деньгами покупателей квартир, а с новой схемой деньги покупателей лежат на эскроу-счете, а застройщик берет кредит в банке под проценты.
✔️Второй серьезный минус я вижу в том, что до сих пор многие объекты возводятся не по схеме с эскроу-счетами. Надо реально искать, обычно информация находится на сайте ЖК или сайте застройщика. Но вполне может быть такое, что вас заинтересовали 3 объекта, а ни в одном из них эскроу нет. Переход к новой схеме происходит постепенно.
✔️Если обанкротился банк, а объект не достроен, то покупатель недвижимости получит деньги только в пределах 10 млн рублей. А есть квартиры дороже. Пока таких случаев не было, но жизнь-то длинная, а новая схема только начинает действовать. Если планируется жилье дороже этой суммы и хотите эскроу, то я бы посоветовала выбирать застройщика с программой эскроу в крупном банке типа Сбера, ВТБ, Альфы и так далее.