12 мая на сочинском курорте Красная Поляна завершился самый продолжительный горнолыжный сезон за десять лет. С декабря прошлого года горный кластер посетило почти 700 тыс. человек. Об этом рассказал и.о. генерального директора курорта Яна Перепечаева.
По официальным данным, в прошедшем сезоне прямые продажи туров в Красную Поляну выросли в 5 раз. Основной причиной такого шквального роста числа отдыхающих стало открытие самой длинной трассы курорта "Восточная". Лето, по прогнозам, станет жарким. И дело не только в многочисленных экотропах для туристов, верёвочных парках, высокогорных парках аттракционов и прочих развлечений, но и в том, что выбор мест для отдыха у россиян сильно ограничен и Сочи, по сути, остаётся главным направлением для отдыха.
По словам эксперта рынка недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, сейчас в городе-курорте основной спрос со стороны покупателей на два вида недвижимости – элитную и ту, что можно сдавать посуточно и получать доход.
«Сегодня покупатели достаточно активны, но в определённых сегментах рынка. Так, сейчас самый высокий спрос на элитную недвижимость и на недвижимость для получения дохода от сдачи в аренду», – отметил эксперт по рынку недвижимости Сочи Кирилл Флутков.
По данным компании Skolkovo Realty, которая специализируется на рынке элитной недвижимости, Сочи уверенно занимает вторую строчку в России по числу квартир и апартаментов стоимостью дороже 100 млн рублей. Брокеры указывают, что сегодня в главном отечественном городе-курорте продаётся 407 лотов, которые оцениваются выше этой отметки. Объём предложения в этом ценовом сегменте с декабря прошлого года вырос на 35,2% (+106).
Мораторий привел к буму апартаментов
Главная особенность рынка недвижимости Сочи, о которой говорят все без исключения эксперты, заключается в том, что небольшой объём предложения умножается на значительный спрос со стороны клиентов из всей России. При этом введённый мораторий на жилое строительство не только усилил рост цен на все без исключения форматы жилья, но и привёл к рождению нового тренда, а именно к росту числа новых апарт-комплексов.
«Предложение на первичном рынке недвижимости Сочи есть во всех форматах. При этом мораторий на строительство жилых домов привёл росту предложения в сегменте апарт-комплексов. Подобные проекты есть как те, что появились в ходе реконструкции, так и которые были построены с нуля. Основной объём предложения это реконструированные из старых санаториев и пансионатов новые апарт-проекты. Они пользуются значительным спросом. Об этом говорит значительный рост цен. В некоторых проектах цена квадрата в начале строительного цикла была на уровне 250 тыс. руб. за кв. м, а к этапу готовности объекта цена за квадрат повышалась до миллиона рублей», – отметил заместитель генерального директора компании «ОНИКС-Недвижимость» Алексей Мальцев.
По словам эксперта, сейчас средняя стоимость за квадратный метр в новых апартаментах проектах находится на уровне 300—350 тыс. рублей.
«Появление апартаментов, переделанных из номеров старых санаториев и пансионатов, является абсолютно логичным трендом для рынка недвижимости Сочи. Сейчас интерес к объектам на первой береговой линии крайне высок, но при этом строить там ничего нельзя. Поэтому инвесторы стали всё чаще выкупать старые здравницы и реконструировать их в современные апарт-отели с хорошим дизайном, с хорошей инфраструктурой и собственной территорией. Одними из самых ярких примеров этого тренда могу назвать реконструкции бывших санаториев «СССР», «Волна», «Весна», «Кристалл»», – сказал Кирилл Флутков.
По его словам, работы ведутся по двум десяткам подобных объектов в Сочи. При этом реализуют такие комплексе не только большие компании, но и достаточно небольшие организации, покупающие не санатории, а мелкие старые гостиницы, гостевые дома.
Сейчас инвесторы, которые рассматривают недвижимость для получения дохода, всё чаще рассматривают именно апартаменты на первой береговой линии с опцией доверительного управления. Это удобно по двум причинам. Во-первых, всё, что требуется от собственника – это купить юнит и предоставить счёт для получения дохода от сдачи в аренду. Всё остальное берёт на себя управляющая компания, которая находит арендаторов и выполняет все остальные бытовые функции: от уборки до ландшафтного дизайна территории. Во-вторых, собственник может оговорить, что в определённый период его апартамент нужен ему для собственного отдыха и управляющая компания держит его свободным.
Некоторые эксперты рынка считают, что и после принятия нового генплана Сочи в 2023 году разрешение на строительство выдавать никому не будут. Это связано с очень плотной застройкой города, которая стала реальностью из-за того, что ранее власти города сквозь пальцы смотрели на выдачу разрешений на строительство на землях, предназначенных для индивидуального жилищного строительства.
Местные риэлторы говорят, что отсутствие нового генплана и возможностей возводить новые проекты безальтернативно приведёт к дальнейшему росту цен. Этой точки зрения придерживается руководитель отдела продаж компании «ЛЕТО Недвижимость» Сергей Кропачев, которое он высказал изданию «Коммерсант».
«В Сочи стоимость объектов недвижимости будет расти. На рынке страны, возможно, цена замрёт на месте, а, возможно, где-то даже опустится, поскольку платёжеспособность клиентов будет меньше, но не в Сочи. Во-первых, это связано с тем, что контингент покупателей сочинской недвижимости — всё состоятельное население нашей страны, а также стран ближнего зарубежья, где много богатых людей. Во-вторых, учитывая, что Сочи — уникальный город и уникальность его, несмотря ни на что, никуда не девается, спрос здесь и сейчас продолжает расти, а новых объектов в связи мораторием не строится, поэтому на рынке наблюдается дефицит. А дефицит всегда влечёт за собой повышение цен», – отметил эксперт.
Апартаменты в продаже
Цены на апартаменты кусаются уже сейчас. На данный момент средняя стоимость за юнит в строящихся апарт-проектах Сочи составляет 20,7 млн рублей. При этом средняя стоимость в пересчёте за один квадратный метр находится на уровне 546,7 тыс. рублей.
Прямо сейчас купить самый дешёвый апартамент в Сочи можно, имея бюджет в 8,7 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести юнит в комплексе «Моравия». Площадь апартамента составляет 19,2 кв. м.
При этом максимальная стоимость апартамента в Сочи сегодня составляет 660 млн рублей. Этот бюджет позволит приобрести объект площадью 357 кв. м., расположенный в Хостинском районе города-курорта.
Плюсы и минусы апарт-комплексов в Сочи
Плюсы
По словам эксперта рынка недвижимости Сочи Кирилла Флуткова, главный плюс таких проектов для инвесторов заключается в том, что разрешение на строительство получать не нужно, так как напрямую строительства и нет, есть реконструкция. Таким образом, вход для инвестора достаточно безопасный. Конечно, здесь ещё есть аппетиты застройщика, который может захотеть что-то надстроить к уже, имеющемуся зданию, но это уже нюансы и в основной массе таких проектов это является безопасным вариантом вложений.
Второй плюс, по словам эксперта: большая и подготовленная территория у таких комплексов. В новостройках Сочи обычно придомовой территории практически нет, а в проектах реконструкции земельные участки хорошие и, как правило, имеющие свой пляж.
Минусы
«Если говорить о минусах, то я бы, пожалуй, главным назвал высокую стоимость содержания таких объектов. Таким образом, плата за обслуживание апартаментов и территории может быть весьма значительной. Однако в пересчёте на метраж апартамента, который обычно имеет площадь 20—23 квадратных метра, этот платёж не так бьёт по карману», – добавил эксперт.
В связи с тем, что апартаменты являются коммерческой недвижимостью, то плата за коммунальные услуги выше, чем в новостройках.
Перспективы формата
Санатории, пансионаты и земля на первой береговой линии Сочи быстро закончится. Поэтому объём предложения не бесконечен. Учитывая высокий спрос, можно уверенно прогнозировать стабильный рост цен на подобные объекты.
Кроме того, это очень понятный формат размещения средств. Человек купил, сдал в управление управляющей компании, которая организует процесс аренды и выплачивает постоянный доход.
По расчётам экспертов компании «ОНИКС-Недвижимость», окупаемость таких вложений в апарт-комплексы составляет от 7 до 15 лет, что по нынешним временам очень привлекательный вариант.
материал подготовил Артём Марущак SMART APART
#недвижимость в сочи #апарт-отель #апартаменты #вложения в недвижимость #бизнессоветы #инвестиции в недвижимость #инвестирование #апартаменты в сочи