Бывает, что квартиру продает не сам собственник, а его представитель, действующий по доверенности. Доверенность позволяет представителям много: собирать необходимые документы, подписывать договор купли-продажи или дарения недвижимости, регистрировать переход права собственности и получать деньги за проданное имущество.
По закону это более чем допустимо. На практике – рискованно для обеих сторон договора. И если покупателю или одаряемому зачастую можно оспорить сделку приложив усилия, то вот продавцу или дарителю это сделать значительно сложнее, ведь фактически воля собственника была оформлена доверенностью, а внутренние взаимоотношения представителя и представляемого другую сторону по договору волновать не должны.
Какие риски для собственника несут сделки с недвижимостью, совершаемые по доверенности❓
📍Дали слишком много полномочий
Зачастую, чтобы лишний раз не заниматься бумажной волокитой представителю вручается генеральная доверенность, которая дает очень широкие полномочия на распоряжение недвижимостью как правило в течение длительного времени. Такая доверенность может предусматривать сразу всё: управление и распоряжение имуществом, совершение от имени продавца сделки, право подписи от имени продавца, регистрация перехода права собственности.
Стандартные формулировки, на первый взгляд звучащие вполне невинно, могут сыграть против вас.
1) Потеря денежных средств
Если в доверенности предусмотрено право получить денежные средства за продажу недвижимости, представитель лицо может завладеть полученной суммой и отказаться отдавать бывшему собственнику. Доказать факт неполучения денег вы можете только в суде.
2) Двойная продажа
Представитель по доверенности может продать недвижимость несколько раз и получить с каждого покупателя деньги. В данной ситуации обманутые покупатели обратятся к собственнику. Увы, но суд не встанет на вашу сторону. Верховный Суд РФ придерживается позиции, что, если заключено несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, право собственности переходит к тому, кто уже фактически владеет этим имуществом, а вот остальные потребуют возместить убытки с вас.
3) Дарение не тому, кому хотел собственник
Так было с одним нашим клиентом. В доверенности можно указать право регистрации перехода права собственности в Росреестре, право на удостоверение сделки у нотариуса и совсем не обязательно указывать личность одаряемого. В таких случаях существует опасность, что недвижимость будет подарена не тому, кому планировал подарить её собственник. Недобросовестный представитель может воспользоваться пробелом в доверенности и подарить её своим знакомым, своим родственникам, совершить продажу имущества третьему лицу под видом дарения (притворная сделка).
Запись в государственный реестр вносится при наличии заявлений об этом всех лиц, совершивших сделку либо любой стороной сделки, заверенной нотариально. Если в ЕГРН указано, что право на имущество перешло другой стороне сделки – оспорить её станет гораздо сложнее.
📍Доверенное лицо может оказаться не совсем вменяемым
Психические расстройства не всегда выражены, а это риск для сторон договора. В дальнейшем сделка может быть признана недействительной, ведь представитель не мог понимать значение своих действий или руководить ими.
Разумеется, это не значит, что вам ни в коем случае нельзя заключать договоры дарения или купли продажи с участием представителя. Это совсем не так.
Представительство удобно, он экономит кучу сил и времени. В целом, мы можем посоветовать следующее:
▪️Очень обдуманно подходить к выбору лица, которое будет вашим представителем по сделке.
▪️Не составлять документ с неограниченными полномочиями, в доверенности прописывать конкретные действия и конкретных лиц.
▪️Если у вас есть сомнения в своём представителе, не оформлять доверенность с правом передоверия. В противном случае доверенное лицо сможет передать свои полномочия третьему лицу.
Безусловно, ситуации бывают разные. Если вы на сто процентов уверены в человеке, который будет вас представлять, то можете не использовать эти рекомендации. Добросовестный представитель не будет поступать во вред своему доверителю. Однако в нашей практике встречаются случаи, когда собственнику приходится защищать свои права от действий своих же родных и близких.
Прислушивайтесь к себе, но не пренебрегайте помощью квалифицированных специалистов.
С уважением,
команда МКА «Традиция»