На сайте Инком-Недвижимости в разделе «Новости и аналитика» появилось некий текст с итогами апреля (уже не интересными), и гораздо более интересными комментариями за май. Это то, что нам нужно.
Звучит это так.
«По данным Управления новостроек ИНКОМ-Недвижимость, уровень спроса в мае снизился относительно апреля 2022 года (минус 35%). В марте текущего года спрос резко вырос, поскольку большое число покупателей спешило оформить ипотеку по старым льготным ставкам. Кроме того, многие предпочли покупке квартиры вложение в подорожавшие банковские депозиты под 20-23%».
Здесь же комментарий руководителя этого подразделения Валерия Кочетова:
«Возвращение спроса будут стимулировать три фактора. Во-первых, введенная недавно программа льготной ипотеки со ставкой 9%, к которой покупатели еще должны привыкнуть. Вторым фактором станет запланированный в конце мая выход из депозитов. Третьим — возобновление сделок на вторичном рынке, но пока их слишком малое количество из-за высоких ставок ипотечного кредитования».
Вот об этом и поговорим.
Сразу хочется отметить масштаб катастрофы. Данные за апрель уже известны. В сравнении с мартом продажи в Москве упали на 46%. Здесь же речь о том, что в мае, к провальному апрелю, они упали ещё больше, на дополнительные 35%. Разве термин «катастрофа» здесь выглядит неуместным?
На что рассчитывают риэлторы?
1. На то, что люди адаптируются к новой ставке в 9% и начнут брать кредиты. Разговор ведётся в будущем времени. К концу мая, по итогам месяца её действия - народ новой ставкой не проникся.
Насколько обоснованы такие расчёты?
Подумайте сами. Начинается лето, а значит «мёртвый сезон» для продаж, а когда лето закончится, ближе к осени, люди ощутят на себя всю тяжесть экономических неурядиц, которые председатель ЦБ, со свойственной ей дипломатичностью, определила, как «время структурных изменений экономики».
Может кто-то и адаптируется к новой ставке во времена «изменений», но таких будет немного.
2. О депозитах. Действительно, на лето приходится срок окончания аттракциона неслыханной щедрости банков с их 20% ставками по депозитам. Таких больше не будет. Проценты по вкладам уже снижаются, и происходит это довольно быстро.
Вот оценка ситуации аналитической службой Промсвязьбанка:
«Ставки по вкладам продолжают снижаться вслед за инфляцией
Средняя максимальная ставка по депозитам топ-10 банков на 20 мая снизилась за декаду на 30 б.п. – до 11,8% годовых.
Наблюдаемая траектория замедления недельной инфляции благодаря укреплению рубля повышает ожидания снижения ставки на заседании 10 июня до 12%. На горизонте от 1 года рынок ОФЗ продолжает указывать на возможность снижения ставки до 10%.
Тренд на снижение ставок по вкладам сохранится, в результате все еще имеет смысл зафиксировать доходность на комфортный срок. Ожидаем, что ставки по наиболее доходным 3-6-месячным вкладам к концу июня достигнут диапазона 10-11%».
Конец июня – это время приятия решения по вкладам. Конечно, 10-11% это не 20%, однако это доход с минимальным риском. Могут ли сегодня покупатели жилья рассчитывать на рост стоимости недвижимости на сопоставимую величину. В том то и дело, что это не известно. С одной стороны, информация о начавшемся снижении цен на первичном рынке, вызывает сомнения в потенциале недвижимости, как средстве сбережения. С другой, стартующий «мёртвый сезон» (лето) никак не может быть временем, когда цены на недвижимость начнут бурный рост. Вероятнее ожидать обратного.
В этом случае скорее, рациональным решением будет новый депозит (безопасное вложение) под 10-11% на 3-6 месяцев, в течении которых появится хоть какая определённость, чем безоглядная покупка «мутной» на сегодня недвижимости.
3. Третий тезис. Возобновление продаж на вторичном рынке, которых пока слишком малое количество из-за высоких ставок ипотечного кредитования.
Высокие ставки по ипотеке на вторичку, не поддерживаемые льготными программами, обусловлены высокой ключевой ставкой, которая сегодня составляет 14%. Непонятно, с чем связаны надежды риэлторов из ИНКОМа на изменение ситуации в ближайшее время, когда доступен всеобщему обозрению свежий среднесрочный прогноз ЦБ по ключевой ставке. В этом году она будет находиться в диапазоне 12,5-14% годовых.
Средний размер ставок по вторичному рынку сегодня составляет около 15%.
Допустим, ЦБ снизит ключевую ставку до 12,5, или даже до 12% (на что многие рассчитывают). Это приведёт к снижению ставок по коммерческим кредитам на вторичку до 13%. Сильно это поможет продажам, с учётом того, что 9% льготная ставка оказалась не востребована? Конечно, нет.
Получается такая штука.
Все три пункта, озвученные представителем ИНКОМа, которые, как он считает, позволят оживить продажи в новостройках – не реализуемы в принципе. Во всяком случае, в ближайшее время.
Что остаётся в сухом остатке?
Только, очевидный факт. После катастрофического прошлого месяца, в мае рынок проседает на новые 35%.
Ударившись об апрельское дно, застройщики и риэлторы, с удивлением услышали, что снизу их пригласили.
Оказалось, в гости их ждёт полная жо…, простите, «структурная перестройка экономики»!
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
ВАВИЛОНСКАЯ БАШНЯ
живопись, масло, 90x70 см, 2012
Михаил Горшунов
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩