Рынки недвижимости во всем мире перегреты! Когда схлопнется пузырь рынка недвижимости в России? Почему рынок недвижимости в США и Европе тоже находится на перегретых уровнях "финансового пузыря" и что с этим делать?
Итак, друзья, рынок недвижимости и в России, и в США, и в других странах дико перегрет. И попытка инвестировать в недвижимость сейчас несет в себе массу дополнительных рисков. Давайте пройдемся по тем моментам, которые НУЖНО знать и понимать:
1) Рынок недвижимости перегрет в России
Пожалуй, это самое насущное для жителей России, поэтому с этого и начнем. Итак, цены на недвижимость запредельно высоки, если пересчитать их на ДОХОДНОСТЬ от аренды квартир. А еще лучше - если пересчитать их на доходность с учетом инфляции и сравнить с альтернативой.
В инвестициях есть понятие "дисконтирования денежного потока", которое говорит нам о том, что стоимость какого-то актива - это совокупная стоимость всех его денежных потоков с учетом ставки "безопасного дохода". Часто такой ставкой выступает банковский депозит или гособлигации. Обычно подход "дисконтирования" применяется к акциям, но можно применить его к любому активу.
И что мы видим? С учетом текущей стоимости недвижимости в РФ, а также текущей ставки по банковским депозитам, недвижимость ПРОИГРЫВАЕТ конкурентную борьбу! Арендная доходность даже без учета амортизации и налогов ничтожно мала, а с учетом инфляции - глубоко отрицательная.
И самое главное, нет шансов на дальнейший рост именно вторичного жилья. Ведь частные инвесторы в недвижимость оперируют исключительно вторичным рынком жилья! Запредельно дорогая ипотека, спад доходов населения, появление дополнительного предложения из-за отъезда россиян за рубеж... Все это негативные факторы для уже слишком дорогой недвижимости.
Неудивительно, что цены уже поползли вниз. В лучшем случае будет длительная стагнация цен РЕАЛЬНЫХ сделок, пока они не компенсируются возросшей инфляцией. В худшем - обвальное снижение. Обвальное падение спроса - тоже фактор возможного кризиса на рынке недвижимости.
Еще больше усугубляет ситуацию и снижение арендной доходности: опять же из-за возросшего предложения.
Покупка недвижимости СЕЙЧАС - это, вероятно, большая ошибка. Вы не будете получать стабильный доход от аренды: инфляция сильно давит на этот аспект денежного потока. Цены на жизнь растут, а на аренду - снижаются. Так себе бизнес, верно? И вы вряд ли можете ожидать, что ваша недвижимость заметно вырастет в цене в реальном выражении! Слишком велика конкуренция, в том числе, со стороны застройщиков, имеющих мощный бонус в виде льготной ипотеки.
2) Рынок недвижимости перегрет за пределами России
Об этом важно знать сейчас, потому что многие рассматривают инвестиции в зарубежную недвижимость, как интересную альтернативу. Нет, друзья, там тоже "финансовый пузырь"
Например, стоимость недвижимости по отношению к доходам в США достигла максимума с до-кризисного 2008 года.
В таких странах, как Турция, Грузия или Армения недвижимость находится на максимумах из-за возросшего спроса со стороны российских и белорусских эмигрантов. Этот рост цен чисто эмоциональный, не имеющий никакого рационального объяснения, но люди все равно покупают...
И даже в Европе недвижимость тоже "пузырится". Здесь та же низкая ставка доходности и высокая стоимость еще и приправлена разогретым "дешевыми деньгами" рынком. Люди просто брали запредельно дешевую ипотеку с плавающей ставкой... Но вот ЕЦБ собирается повышать ставку, а это значит - кредиты будут дорожать, а рынок недвижимости будет охлаждаться.
Вкладывать в недвижимость, чтобы увидеть, как пузырь сдувается? Сомнительное решение, не так ли? Тем более, что диверсифицироваться по недвижимости очень сложно: слишком дорога стоимость каждого объекта.
И что остается? Остается разумное решение - вкладывать в активы, которые УЖЕ скорректировались в цене. Например, фондовый рынок США, который откатился от максимумов на заметную величину. И сейчас предлагает достаточно "вкусную" точку входа в надежные активы.
Удачи в инвестициях!
#недвижимость #инвестиции #сша #россия #европа