Рынок недвижимости всегда чутко реагирует на экономические и политические события. Если в регионах строят и покупают жилье, то все отлично и у потребителей, и у застройщиков. Если спрос или предложение снижаются, значит что-то идет не так. Не случайно именно рынок недвижимости одним из первых показал острую реакцию на февральские события: «газ» и «тормоз» включились одновременно — старые сделки ускорились, новые забуксовали. О том, что происходит и как все изменится, рассуждали участники круглого стола «Недвижимость 2022. Как защитить инвестиции, сохранить деньги и решить квартирный вопрос». Встреча экспертов — в число которых вошли риэлторы, застройщики, банкиры — была организована «Сибирской медиагруппой».
Узнаю тебя, кризис
В начало года все участники рынка вошли спокойно, предполагая, что господдержка продолжится и низкая ипотечная ставка будет как минимум до июля. Несмотря на стремительный рост цен, вызванный льготной ипотекой и удорожанием стройматериалов, эксперты не прогнозировали снижение спроса. Однако все это случилось, и инвестиционная привлекательность недвижимости изменилась. Президент Союза риэлторов Барнаула и Алтая Марина Ракина так прокомментировала сложившуюся ситуацию: «Вторичный рынок сейчас имеет очень высокую, заградительную ставку по ипотеке, на первичку процент также изменился с 6 почти до 12. Ежемесячные платежи существенно повысились, и клиенты не готовы на таких условиях инвестировать. Но если людям надо решать жилищный вопрос, они все равно его решают. Возвращаются обычные цепочки: из однокомнатной люди переезжают в двухкомнатную, затем в трешку, а оттуда разъезжаются в два жилья. Для таких сделок клиенты берут небольшие кредиты, и их сложившаяся ситуация затронет в меньшей степени».
По мнению участников встречи, текущий кризис, как и все предыдущие, явление временное и демонстрирует уже знакомые признаки. В 2008 и 2014 годах за стремительным взлетом цен следовало плавное снижение или падение стоимости практически любого жилья. Однако 2022 год не обещает всеобщего падения цен.
Риэлторы подтвердили, что наблюдается снижение на вторичном рынке, и, вероятно, оно продолжится дальше. Однако первичка свои ценовые позиции не сдаст: из-за роста стоимости строительных материалов, повышение ключевой ставки и особенностей движения денежных средств в проектном финансировании ей просто некуда отступать. Более того, эксперты прогнозируют возможный рост цен на первичку. «Объекты, которые начаты, достроятся. Что касается новых – строить будут те, у кого есть собственные средства. А у кого с этим проблемы, те пойдут в банк – а там такие проценты…Если раньше застройщик одновременно вел пять-шесть объектов то, сегодня это будет два-три», — рассказал Александр Мишустин, председатель правления Союза строителей Алтайского края. Он также считает, что в регионе в ближайшие пару лет может произойти резкое снижение строительства объемов жилья. «Цены не упадут, будут держаться, а если мы увидим дефицит жилья, то они даже возрастут. Мое мнение таково: кто сегодня думает покупать новую квартиру не на продажу, а для себя – тому надо покупать (завтра снизится ставка – перекредитуетесь). Сидеть, что-то выжидать, смысла нет», — резюмировал эксперт.
Проектное финансирование
Практически каждое высказывание участников встречи затрагивало проблему взаимодействия с банками. Кроме шокирующе высокой ставки ЦБ, застройщики сетовали на постоянно меняющиеся условия проектного финансирования.
«Условия, которые были, когда мы подписывали проектное финансирование, были одни, а когда начались события с военной операцией, они начали резко меняться и меняются до сих пор. Банки оставляют за собой право повышение базовой ставки проектного финансирования, они могут быть пересмотрены в одностороннем порядке и причин, по которым могут это сделать, много», — считает Андрей Щукин, замдиректора ИСК «СОК». Его мнение поддержал Александр Мишустин: «Когда рынок рос, все было хорошо, как только рынок остановился, все косяки проектного финансирования полезли наружу, крайними всегда будут застройщики, никто больше не ответит… Банку глубоко до лампочки, сколько объект будет строиться, он свою маржу все равно получит».
Роман Клевакин, замдиректора по маркетингу компании «Жилищная инициатива» отметил, что сжатие рынка строительства жилья напрямую связано с правилами проектного финансирования: «Раньше цикл работы был непрерывный, в любой момент времени можно было купить понравившийся участок. А теперь что? Деньги дольщиков в банке, я их увижу только тогда, когда построим дом… Для приобретения участка я должен буду взять коммерческий кредит, затем потребуется много времени на получение разрешительных документов… Чтобы зайти сейчас на новый проект и не упереться в заградительные ставки, мне нужно существующий объект хотя бы наполовину поднять, начать продавать часть квартир для пополнения эскроу-счетов и уменьшения ставки. Получается, что все время нужно вкладывать большое количество своих средств в объекты и по мере движения всего этого «паровоза» у меня будет все меньше и меньше денег на новые вложения. Мы рассчитали, что каждый такой цикл будет вымывать не меньше 40% собственных средств строительной компании. В общем, нет никаких предпосылок для снижения цен, нужно забыть об этом».
Напомним, проектное финансирование появилось как реакция правительства на проблему обманутых дольщиков. Оно предусматривает возведение многоквартирных домов через специальные эскроу-счета, на которых аккумулируются денежные средства граждан до завершения строительства. Ольга Дерявская, заместитель руководителя Государственной инспекции Алтайского края подчеркнула, что в строительстве жилья «граждане всегда были и остаются основными инвесторами, сегодня в Алтайском крае в рамках долевого строительства возводится 63 объекта, это 70% от всего объема». И так как долевое строительство – это всегда риск, необходим серьезный контроль со стороны государства. Проектное финансирование, действительно, повысило доверие граждан к рынку первичного жилья. Вместе с тем, очевидно, что за время существования этой системы накопились проблемы, которые требуют обсуждения, причем не только на уровне профессионального сообщества.
Настроение покупателей
Людмила Авдюхина, региональный директор агентства недвижимости «Жилфонд», отметила, что для покупателей отсутствие роста цен уже то же самое, что падение: «По вторичному рынку мы наблюдаем снижение стоимости, фактически играем наперегонки — кто продаст дешевле. Если квартира дороже 3-4 млн, мы сразу рекомендуем сразу сделать шаг на понижение. В 2014 году мы видели отступление в цене в среднем на 30 процентов. Вероятно, сейчас будет что-то похожее. Сегодня на фоне вторичного рынка существующая ставка на новое жилье — это хорошая история».
Первичка и вторичка «соревнуются» сегодня не только по цене, но и по уровню комфортности. Не смотря на то, что застройщики давно предлагали интеллектуальные коммунальные решения, модернизированные общественные пространства, покупатели все равно долгое время отдавали предпочтение уже готовому жилью. И только льготная процентная ставка последних двух лет на время смогла сбить этот тренд. Теперь, когда будущее туманно, а цены на вторичку снижаются, покупатели снова ставят под сомнение преимущества нового жилья. «В непредсказуемой ситуации, когда непонятно, сколько денег потребуется на ремонт через 2 года после сдачи дома, наши клиенты предпочитают покупать квартиру, в которую они могут сразу войти и жить», — рассказала Марина Ракина.
Новое жилье неизбежно становится вторичкой, нередко очень скоро после строительства. «Это фактически новые квартиры от собственников, такие объекты очень выгодно всегда смотрелись на фоне первички. И только такой инструмент как субсидированная процентная ставка позволял убедить покупателей ждать и выбирать квартиры от застройщиков. Мы увидели, как хорошо это работает в последние два года», — поделилась наблюдениями Ольга Гросс, директор АН «Гнездо».
В конце апреля банки открыли прием заявок на сельскую ипотеку — возобновила действие льготная ставка 3 %. Но, по мнению Андрея Берга, руководителя строительной компании «2 Этажа», это скорее минус, чем плюс: «Благодаря сельской ипотеке цена на землю возросла три раза. Если до этого дом сто квадратов с земельным участком стоил 3 млн, то теперь – шесть».
Малоэтажное жилье было и остается решением квартирного вопроса, а не инвестиционным проектом или объектом для спекуляций. «Дома покупают не для сохранения и приумножения денег. Это продукт для конечного потребителя», — считает Диана Фомина, руководитель агентства недвижимости Metris. Она отметила, что в последние годы растет спрос на загородное жилье. Причин несколько: во-первых, на фоне стремительного роста цен на квартиры, дома становятся более привлекательными (дом с участком стоил чуть-чуть дороже, чем трехкомнатная серийка в Индустриальном районе Барнаула). Во-вторых, начинает разрастаться муниципальная инфраструктура, развивается частное здравоохранение и образование, которые закрывают многие потребности жильцов. И, в-третьих, приходит новое поколение, для которого жить за городом и постоянно возить детей в садики и школы в город – нормально и приемлемо.
Цифры вчерашнего дня
Андрей Рерих, заместитель руководителя управления Росреестра Алтайского края, представил данные рынка недвижимости в первом квартале текущего года. «В каких-то показателях мы видим рост, а в каких-то снижение. В регистрации прав участников долевого строительства наблюдается рост: в 2022 году зарегистрировано 2900 прав – на 10 % больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. В регистрации сделок долевого участия снижение: зарегистрировано 1700, что на 19 % меньше, в прошлом году. В ипотеке рост: 8165 кредитов – на 24 % больше по сравнению с 2021 годом».
Как пройдет весь 2022-й, пока говорить рано, но, безусловно, он будет совершенно непохожим на два минувших года буйного роста рынка недвижимости.