Как увеличить свой доход?
Аренда квартир подешевела процентов на 7-10: есть случаи, когда арендаторы требуют от хозяина жилья снижения месячной платы, угрожая съехать на более доступные по цене квартиры. И хорошо еще, если такими жильцами движет только стремление сэкономить, а не насущная необходимость найти жилье подешевле, потому что платить нечем.
В общем-то, ничего страшного, если эти жильцы найдут себе что-то по карману. Это с одной стороны. Но, с другой, пока ищешь новых, придется либо снижать цену в соответствии с рынком, либо искать тех, кто согласится на ваши условия. А как скоро это случится? Каждый месяц простоя – это убытки. Как же увеличить доход от своей «хрущёвки» или «брежневки» неподалеку от МКАД?
Есть идея. Продайте свое старье и возьмите что-то поменьше, но поновее и поближе к метро. В чем расчет? Объясняю.
Новостройка или вторичка? Что купить под сдачу?
Средняя двушка без претензий на роскошь площадью 43 квадратных метра где-нибудь на Коминтерна сейчас приносит максимум 35 000 - 40 000 рублей в месяц, а стоит 12 миллионов. А новенькая однокомнатная в 39 м2 в чистовой отделке со сроком сдачи в четвертом квартале 2022-го, к примеру, где-нибудь в районе Заречья обойдется в 11 миллионов. 39 квадратных метров – это хорошая комната плюс приличных размеров кухня. Сдать все это вполне реально за 50 000 рублей. Уже лучше? Даже если вы ее сдадите за те же 40 тысяч в месяц (чтобы не искать жильцов подолгу), все равно вы получите массу преимуществ.
- Во-первых, новый дом – сам по себе плюс. Никакой старой сантехники, вони из подвала и запаянных мусоропроводов.
- Во-вторых, если позволят окна, можно будет сделать перепланировку, и из хорошей однокомнатной вы сделаете маленькую «двушку». Как показывает практика, люди в первую очередь смотрят на количество комнат, и лишь во вторую очередь на их размер. А цена за «двушку» уже совсем другая как при продаже, так и при аренде.
- В-третьих, новый дом – это сразу платежеспособный контингент. Старые дома накапливают значительную долю тех, кому квартира досталась от родителей, а также пенсионеров, получивших жилье еще от государства. А окружение – важная вещь для рыночной стоимости. В хороший дом легче найти жильцов, готовых платить больше. Конечно, если вы организуете симпатичный ремонт, а при выборе квартиры позаботитесь о видах из окон и возможности припарковать машину не за километр от дома.
Доход от сдачи квартиры
Но это все общая экспозиция, а теперь давайте считать.
Старая «двушка»:
Из стоимости аренды в 40 000 вычтем коммунальные платежи (4500 рублей), налог на самозанятых при работе с физическими лицами (4% - 1600 в месяц), сумму убытков за простой (возьмем из расчета месяц в год – это 3 300 рублей в месяц) и расходы на мелкий ремонт после очередных жильцов (ориентировочно 1 тыс. рублей в месяц). Итого расходов у нас получается 10 400 рублей, а на руки «чистыми» - 29 600 рублей. В пересчете на год доход получается не более 2,9% годовых. Выгоднее деньги на депозит положить, и хлопот меньше.
Новая однокомнатная:
Считаем расходы: квартиру мы взяли за 11 млн, но чистовая отделка не всех устраивает, да и мебель надо приобрести. Поэтому оставляем тот миллион, что у нас оставался от продажи, на хороший ремонт и качественную мебель. Не захотите делать шикарный ремонт – останутся деньги на «подушку безопасности», если вдруг не сразу жильцы найдутся. Либо, как вариант, за миллион берем место на парковке и сдаем его дополнительно.
Из стоимости аренды в 50.000 отнимаем 4 000 рублей коммунальных, 2 000 рублей налог на самозанятых и 1000 рублей на тот же мелкий ремонт при смене жильцов. Простой из расчета один месяц в года в пересчете на месяц выходит в 4 200 рублей. В итоге на руки мы имеем 39 600 рублей ежемесячно при чистой доходности 4,32%. Тоже не айс, но тут надо учесть, что новостройку, купленную на этапе строительства, со временем можно будет продать дороже. Да и простоя должно быть меньше, потому что и квартира лучше, и ориентироваться вы будете на более платежеспособных жильцов.
Вывод. Какую квартиру сдавать выгоднее?
В общем, при прочих равных сдавать жилье в новостройке выгоднее. Из рисков тут, пожалуй, только опасность, что срок сдачи дома могут отодвинуть годы. Но мы специально выбирали дом с близким сроком сдачи, чтобы можно было сориентироваться по перспективам. Инфраструктура тоже может оказаться на первых порах проблемой: новый дом не всегда оснащают газончиками-тротуарчиками еще до сдачи, а о детских садах и школах тоже придется позаботиться. Но все со временем налаживается.
Ссылки на варианты по квартирам, для сравнения:
#заработок #аренда жилья #экономика #деньги #бизнес #советы
Подпишитесь на наш канал, это очень поможет развитию нашего проекта, и мы сможем выпускать статьи и видео чаще!
