На днях я рассказал о мнении руководителя ЕРЗ.РФ (Единого ресурса застройщиков) РФ Кирилл Холопика, которым он поделился 17 мая на конференции во Владивостоке, посвящённой проблемам строительной отрасли.
Он сообщил, что согласно опросам застройщиков, подавляющее большинство (65%) планирует снизить начало строительства новых домов. Снижение объёмов предложения будет сопоставимо со снижением продаж, поэтому перенасыщения рынка квартирами не произойдёт.
Последние сведения заставляют сомневаться в сказанном.
Ну, во-первых, застройщики действительно уменьшают вывод новых объектов на рынок.
С января по апрель начато строительство только-лишь 1068 объектов, что на 10,9% меньше, чем за аналогичный период 2021 года. Это 219,9 тыс. квартир площадью 10,96 млн м².
Если рассматривать данные не по количеству объектов, а в штуках квартир (так нагляднее), с учётом того, что средняя площадь квартир в новых домах с апреля прошлого по апрель нынешнего года уменьшилась на 25,1%, картина получается следующей. В этом году на рынок ежедневно выводилось 1 832 квартира, в прошлом 2 298. Здесь сокращение уже на 20%.
При сохранении таких темпов всего за год на рынок в домах, строительство которых начнётся, будет выведено 669 тыс. квартир.
Много это или мало?
«Пляшем» от этой цифры к данным Росреестра – вот этим.
Количество зарегистрированных договоров ДДУ в прошлом году составило около 900 тыс. Значит делаем простейшие расчёты и получаем, что новых квартир в этом году будет предложено на 25% меньше, чем было продано за весь прошлый.
Значит проблем с затоваркой нет?
Нет, есть.
Напоминаю график падения продаж (я его уже приводил), как его видят в ЕРЗ. Там снижение оценивается уже в 30%, а среднее количество сделок до конца года будет в пределах 1600 шт. (+/-) в день (против 1832, которые будут выводиться на рынок в новых домах в этот же временной отрезок).
Но есть ещё более неприятная статистика, которая может «похоронить» даже не очень весёлые расчёты экспертов ресурса. Я говорю про ситуацию апреля.
Вот данные Росреестра по Москве.
Это Москва, но могу предположить, что в других регионах дела обстоят ещё хуже. Так вот, при покупке квартир в новостройках столицы в апреле зарегистрировано 5 223 ДДУ. В годовом выражении активность дольщиков сократилась на 35,5% по отношению к апрелю 2021 года (8 103 ДДУ). Но если сравнивать с предыдущим месяцем нынешнего года – мартом, апрельский показатель снизился вообще на 44,6% (9 422 ДДУ). Рынок, чуль-ли, не ополовинился.
Вилка в 35 -45% падения – это сильно.
Проблема в том, что зрители (в которых неожиданно превратились всегда такие покорные покупатели квартир в новостройках) потребовали «продолжения банкета», апрельская динамика благополучно перекочевала в май. ИРН (Индикатор рынка недвижимости) рассказывает об оценке «Инкомом» текущего месяца. Спрос в первые две недели был в три раза ниже, чем в тот же период 2021 года. По оценке Сергея Власенко, вице-президента Гильдии риелторов Московской области, по уровню спроса май в лучшем случае будет соответствовать положению дел в апреле, но не исключено, что показатели еще снизятся.
Значит, и апрель и май будут провальными. Но два подряд месяца падения продаж по 40% в каждом, могут быть компенсированы только четырьмя месяцами снижения вывода нового жилья на рынок на 20%, что мы наблюдаем сейчас.
А ведь после мая наступит июнь и начнётся лето, время традиционного снижения активности на жилищном рынке. А затем начнётся осень, когда многие на себе ощутят падение жизненного уровня и доходов (надеюсь, сомневающихся нет). Есть ли шансы реанимироваться продажам при таких обстоятельствах? Сомнения и еще раз сомнения.
Вот и возникает закономерный вопрос, достаточно ли снижения вывода новых объектов на 20% при падении продаж на 30-40%.
Ну, и, следом, другой вопрос.
Так ждёт ли нас затоварка?
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке жилья).
КАЖДЫЙ О СВОЁМ....
живопись, масло, 25x65 см, 2009
Филипп Кубарев
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩