Сдача квартиры в новостройке и получение ключей от своей новой квартиры – долгожданное и приятное событие для дольщика. Кроме того, очень ответственное: необходимо убедиться, что квартира не имеет никаких недостатков, подписать акт осмотра, если недостатки всё же обнаружены. Или акт приема, если ваш объект недвижимости вас полностью устраивает. Так происходило до конца марта 2022 года.
В конце марта Правительство РФ подготовило и приняло Постановление № 422 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Документ вступил в силу 25 марта и будет действовать до конца 2022 года.
Что было раньше?Дольщики имели право пользоваться услугами экспертов, которым доверяют, при приемке квартиры. Если дольщик обнаруживал недостатки, то имел право не подписывать акт приема-передачи. В этом случае подписывали акт осмотра с указанием всех выявленных недостатков, которые застройщик должен был устранить в течение 45 дней.
После устранения недостатков подписывали акт приема-передачи квартиры. Как по мне, то это адекватная практика. Объективные недостатки в качестве сдаваемого объекта недвижимости застройщик должен устранить, ибо объект недвижимости, который уже оплатил дольщик, стоит внушительные суммы. Однако Никита Стасишин – замглавы Минстроя – считает иначе. По его словам, эти самые эксперты, некие юридические фирмы, сами дольщики специально затягивают процесс и не дают провести приме жилья, а это задерживает сдачу всего объекта. И вот в этот процесс внесены изменения, которые, как ожидается, не позволят покупателям злоупотреблять ситуацией.
Что стало?Итак, одно из ключевых изменений – порядок приемки и подписания акта в зависимости от вида выявленных недостатков. Теперь недостатки разделены на: существенные и несущественные. Стоит отметить, что само Постановление не раскрывает этих понятий и не дает перечня этих двух видов недостатков. Эксперты при этом считают, что при определении недостатков и их классификации необходимо руководствоваться Постановлением Пленума Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», которое определяет существенные недостатки как недостатки, которые делают квартиру непригодной к проживанию, к ним относятся:
- неустранимые недостатки, то, что нельзя исправить вообще,
- недостатки, которые не устранить без несоразмерных денежных расходов или временных затрат,
- изъяны, которые выявляются неоднократно или проявляются вновь после их устранения.
То есть всё остальное, ну то есть практически все недостатки, считаются теперь несущественными. И при обнаружении таких недостатков дольщик все равно должен будет подписать акт приема-передачи объекта дольщику с указание обнаруженных недостатков. Застройщик, конечно должен указанные недостатки безвозмездно устранить за 60 календарных дней. Напомню, ранее этот срок составлял 45 календарных дней. После устранения недостатков застройщик вновь приглашает дольщика для подтверждения устранения недостатков и указания об этом факте в передаточных документах. Право не подписывать акт приема-передачи у дольщика есть только в том случае, если выявлены существенные недостатки, которые указаны ранее. При этом если-таки обнаружены существенные недостатки, то застройщику также дается 60 календарных дней на их устранение.
Что касается приглашаемых дольщиком экспертов: ранее дольщик имел право приглашать любого эксперта, которому доверяет. Теперь такого права у дольщика тоже нет. Только сам застройщик может привлечь теперь эксперта, который должен соответствовать следующим требованиям:
- быть включенным в Национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в Национальный реестр специалистов в области строительства,
- работать по трудовому договору у ИП или компании – членов соответствующей саморегулируемой организации.
Вот так… с одной стороны, да, возможно это попытка минимизировать потребительский экстремизм, с другой – существенное ограничение в правах и возможности защиты своих прав добросовестными дольщиками.