Привет, на связи Добрый Брокер.
Решила поделиться простым гайдом, который писала для клиентов еще в конце прошлого года. Он не потерял своей актуальности, другой вопрос в том, что он сейчас не так актуален, но я решила что данный алгоритм может быть полезен для тех, кто интересуется ипотекой в перспективе.
1. Проверка кредитной истории.
Первое, что нужно сделать перед подачей заявки в банки - проверить свою кредитную историю на наличие технических и активных просрочек, а также на соответствие действительности всей информации.
Ссылки для скачивания кредитной истории (это бесплатно можно сделать, авторизовавшись на данных сайтах через госуслуги):
https://online.equifax.ru/
https://ucbreport.ru/
https://www.nbki.ru/serviceszaem/svedeniya/
Если с кредитной историей все в порядке, можно смело переходить к следующим этапам подготовки. Если же обнаружены какие-либо просрочки или непогашенные кредитные обязательства - необходимо это исправить.
2. Расчет суммы кредита.
Необходимо произвести предварительный расчет суммы кредита: из предполагаемой стоимости квартиры необходимо вычесть размер первоначального взноса - так вы получите сумму ипотечного кредита, на которую необходимо произвести расчет.
Для расчета размера ежемесячного платежа нужен Ипотечный калькулятор и указание параметров, которые вам необходимы - вид недвижимости, срок кредита, вид программы кредитования (льготная ипотека например).
Для комфортного выбора квартиры лучше всего получить максимально возможную сумму кредита. На сумму одобрения влияет несколько факторов: общий доход, текущая финансовая нагрузка, кредитная история, параметры одобрения по выбранной ипотечной программе.
Например, если у вас полностью белый доход и подтверждение дохода по справке 2-НДФЛ, то с наибольшей вероятностью вы получите одобрение под наименьший процент, и при минимальной текущей финансовой нагрузке есть шанс получить максимальную сумму.
Так же для увеличения суммы одобрения можно привлечь созаемщика с доходом, показать доход с работы по совместительству или иной дополнительный доход.
3. Выбор банка.
В зависимости от желаемых параметров и ваших исходных данных нужно выбрать банк (рекомендую 3-5 банка с наиболее подходящими предложениями). Чаще всего выбор падает на топ-5 банков и те банки, которые у всех на виду и на слуху. Но лучше всего в первую очередь обратиться в свой зарплатный банк, так как там наверняка есть дополнительные преференции как для сотрудника зарплатной компании, а так же уточнить в отделе кадров, есть ли банки-партнеры, которые так же дают дополнительные преференции в виде скидки на ставку (да, такое очень часто бывает)
Так же важно при выборе банка обращать внимание на комплекс факторов, а не только на ставку. Важными факторами являются пост-обслуживание, размер страховки и гибкость в решении обращений клиентов, работа приложения и личного кабинета, способы и возможности досрочного погашения и многое-многое другое.
Важное примечание - минимальные ставки чаще всего доступны:
- - при большом первом взносе (от 30%)
- - при полностью белом доходе
- - при использовании льготных программ
- - при использовании платных доп. опций
Тут важно отметить что в данный момент размер ставок выше, чем в начале года, но необходимо иметь ввиду возможность рефинансирования в перспективе.
4. Подтверждение официальной работы и дохода и подготовка документов к подаче заявки.
Необходимо заказать документы, подтверждающие трудоустройство и доход. Обычно этим занимается отдел кадров или бухгалтерия.
Подтверждающие документы:
- Копия трудовой книжки, заверенная работодателем
- Справка о доходах (2-НДФЛ)
или выписки, которые можно быстро заказать на портале Госуслуги:
- ЭТК (электронная трудовая книжка)
- Выписка из пенсионного фонда (альтернатива 2-ндфл, подходит только если вся заплата полностью официальная)
В случае работы на фрилансе, как самозанятый, или в других подобных ситуациях, когда нет возможности предоставить документы об официальном доходе или работе, необходимо подавать заявку по двум документам (паспорт, анкета + дополнительный подтверждающий личность документ)
В качестве дополнительного документа можно использовать заграничный паспорт, снилс, водительское удостоверение.
Важное примечание: при подаче заявки в банк, в анкете в любом случае необходимо указывать данные о работодателе с адресами, контактными телефонами и реквизитами юридического лица (иногда банк просит даже реквизиты расчетного счета работодателя).
Есть банки, которые смотрят такие заявки с первоначальным взносом от 20%, но чем больше первоначальный взнос, тем больше шансов получить одобрение (при условии хорошей КРЕДИТНОЙ ИСТОРИИ)
Так же во многих банках при размере первоначального взноса от 40-50% применяется дополнительный дисконт к ставке.
Когда все необходимые документы будут на руках - смело заполняйте анкету в выбранный банк (тут главное внимательно и корректно указать все данные) и ждите положительное решение, обычно рассмотрение занимает 3-5 рабочих дней.
5. Если с кредитной историей проблемы или получены отказы
Необходимо провести анализ кредитной истории и выявить характер проблемы. Если кредитная история испорчена в прошлом допущенными просрочками, но они погашены - скорее всего будет повышена ставка + увеличен размер первоначального взноса по условиям одобрения банка. Так же лучше привлечь созаемщика с положительной кредитной историей и официальным доходом и трудоустройством.
Если уже получено несколько отказов - проверьте, нет ли долгов на ФССП (у судебных приставов), неоплаченных штрафов и налогов. Так же попробуйте привлечь созаемщика и поменять параметры запроса (например увеличить размер первоначального взноса или срок кредита).
Так же часто приходят отказы при несоответствии параметров запроса категории клиента - например у вас "серая" заработная плата и по условиям банка минимальный первоначальный взнос в данном случае должен быть 20%, а вы подаете заявку с заявленным первоначальным взносом 10%.
6. Как получить несколько ипотек
Количество ипотек ограничивается только размером максимально допустимой финансовой нагрузки. Если вы планируете инвестировать в недвижимость - лучше брать ипотеки на максимальный срок, чтобы платеж был меньше, и в финансовую нагрузку учитывался минимум.
Если один банк не хочет давать несколько ипотек, то можно обратиться в несколько банков.
7. Как выгодно гасить ипотеку.
Если ипотека оформлена на большой срок, то выгодно делать частично досрочное погашение (ЧДП) с сокращением срока. Любое ЧДП сокращает сумму основного долга, и если вы сокращаете срок - то переплата буквально сокращается на глазах.
При досрочном погашении с сокращением ежемесячного платежа так же будет экономия, но при небольших суммах ЧДП платеж будет незначительно сокращаться на несколько сотен рублей.
Важно понимать, что принимать решение об оформлении любого кредитного обязательства необходимо тщательно и продуманно, адекватно оценивая свои возможности и учитывая различные негативные факторы, которые могут возникнуть.
Для корректного расчета ежемесячного платежа, изучения "подводных камней" и правильного расчета финансовой нагрузки на семью лучше обратиться к профильному специалисту.
Буду рада вашим вопросам и комментариям, обратиться за консультацией можно на почту ipoteka.levinapro@yandex.ru или в телеграмм https://t.me/levina_dobro_broker