На прошлой неделе ко мне обратилась по рекомендации собственница квартиры.
Нужно продать, но сначала нужно ОПРЕДЕЛИТЬ РЫНОЧНУЮ СТОИМОСТЬ.
Сегодня это не простое дело.
Материал будет особенно интересен тем, кто знает Краснодар.
Кто не знает - вооружаемся Яндекс.картами - будет интересно.
Итак, она, по ее словам продает однокомнатную квартиру 42 м2 в ЖК Любимый Дом (ул. Тополиная).
Дом сдан, и в квартире сделан ремонт. Собственница говорит, что она проанализировала рынок и считает, что ее квартира стоит около 4,7 млн.
Именно по этой цене она ее выставила месяц назад на Авито и также обратилась к знакомому риэлтору.
Прошел месяц, - продажи ни с Авито ни от риэлтора нет, и она идет на уступку - снижает до 4,6 млн., но эта цифра для нее критичная и уже ни о каком торге речи быть не может.
Я приступаю к работе.
1. Заказываю выписку из ЕГРН.
Вижу, что по выписке площадь - меньше 39,9м2, что тоже не плохо. Но, если есть одна неточность, значит тем более подвергаю всё сомнению.
2. Там же в выписке вижу обременение в форме залога в силу закона.
- Что это?
- А, ну да, у нас ипотека не погашена - 3 млн. осталось.
- А когда Вы об этом собирались сказать?..
3. Первый этаж.
Хм... однажды мне попался фанат первого этажа, но в целом это редкость. Многие расценят как минус, а не как преимущество. Тем более, что в этом ЖК первый этаж очень низкий, балконы лежат почти на земле.
4. Приобретена осенью прошлого года.
На пике цены - это раз. Пять лет не истекло - два, а значит придется платить налог на доход от продажи этой квартиры.
Собственница этого не желает, значит в договоре захочет указать не полную сумму.
5. Изучил текст и фотографии, которые размещены в объявлении на Авито.
Так... ремонт, который вы видели в 9 из 10 квартир в Краснодаре - ламинат, светлые обои, натяжные потолки и в ванной светлая плитка и дешевая сантехника. В кухне оборудован уголок сборкой из Столплит. Фраза "заезжай и живи" от реальности примерно тысяч на 200.
6. Квартира почти месяц находится на рынке по цене 4600 тр. За это время не ушла, и не получила ни одного ценового предложения - очевидно, ее стоимость ниже этой планки.
Хорошо, выводы сделал:
- плюсы: площадь и планировка;
- минусы: обременение, этаж, разбивка.
Беру для анализа локацию ограниченную улицами Тополиная, Автомобильная, Московская, Метальникова (Любимый Дом, Тополиная-Топольковая, Три кита).
Квартир со схожими характеристиками - 9 квартир в диапазоне от 4600 до 5200 тр.
Прозваниваю квартиры в от 4600 тр. до 4800 тр. - уточняю обременения, разбивки, ремонт и что остается при продаже.
Выделяю двух конкурентов - 4600 тр. и 4650 тр. (один на продаже с января, второй с начала апреля), сохраняю в отдельный файл для наблюдения (загрузка сейчас не позволяет, но в идеале - сходить к конкурентам - посмотреть их квартиры, можно с собственницей).
Предварительный вывод: стоимость близка к рыночной и в обычных условиях я бы на ней остановился, но у нас всё-таки достаточно серьезные недостатки, которых нет у конкурентов и, скорее всего, пока они не продадутся - нам ничего не светит.
В тоже время у каждого недостатка есть цена, и если мы хотим обойти их в сравнении, то наши особенности должны быть отражены в нашей цене.
Но покупатель, если будет рассматривать для себя локацию Метальникова - не остановится на обозначенном выше куске. Если он будет подбирать вариант с хорошим риэлтором, то это произойдет вообще стопроцентно.
Они посмотрят шире, а значит надо и нам.
Расширяю анализ - беру территорию, ограниченную улицами Метальникова, Жигуленко, Пономаренко (Лучший, Инсити, Грин Лайф, Победа, Выше, Времена года 3, Победный).
Здесь квартир со схожими характеристиками - 37 шт. в диапазоне от 4200 до 5800 тр.
Особенно внимательно смотрю отрезок от 4200 до 4600 - 19 квартир.
В пересчете на стоимость метра - сопоставимо, но в это локации нарезка квартир более мелкая (в среднем 35-36 м2) и поэтому итоговая стоимость получается ниже.
Сколько покупателей, которые гонятся именно за метрами в выписке?
Сейчас такой рынок, что готовы закрыть глаза на метры и предпочтут отдать на 300 тр меньше, а сэкономленные средства направить на другие цели.
Прозваниваю самые приличные варианты (еще 1,5 часа) и отбираю в список конкурентов еще 8 квартир (3 особенно приглянулись).
Предварительный вывод-2: территория очень конкурентная и теперь наша стоимость 4,6 вообще не кажется рыночной.
Локация Метальникова мне НЕ НРАВИТСЯ своей плотностью застройки, перенаселенностью, отсутствием на сегодня социалки (школу на Пономаренко только начали проектировать) и близостью к Музыкальному.
В качестве плюса выпячивают проложенную трамвайную линию.
Ок, если бы я с покупателем подбирал тут вариант, что бы я делал?
После анализа Метальникова, я бы прошелся немного вдоль трамвайной линии, раз уж всё остальное тут примерно одинаковое.
Беру ул. Московскую и прокапываю ее от Метальникова до Солнечной. В расчет идут только дома первой линии (в Музыкальный ни на шаг) с нормальными коммуникациями и без печальных историй.
Нахожу 3 приличных варианта 3930 до 4080 тр. Один так вообще потряс - 39 метров по выписке + 16 метровая лоджия квадратной формы с просто идеальной отделкой под каюту корабля, без разбивок и обременений, плюс во дворе закрепленное парковочное место.
Откладываю в избранное.
Окончательный вывод: с учетом преимуществ и особенностей предложения (класс дома, площадь, этаж, обременение, близость к существующей и будущей инфраструктуре) квартирой будут интересоваться в диапазоне 4400-4450 тр.
Понимая какая ситуация сложилась на рынке сегодня, и какой прогноз на период май-ноябрь 2022, я бы рекомендовал еще немного скорректировать стоимость.
Ну, и для себя
1. На условиях общей продажи (и собственник, и какой-то риэлтор, и я) квартиру не возьму.
2. Учитывая, что для собственницы цена продажи 4,6 млн. - критична, продажа не состоится, поэтому объект можно снимать с продажи и временно сдать, чтобы уменьшить кредитную нагрузку.
3. При установлении рыночной цены очень важно посетить отобранные в качестве конкурентов квартиры. ВАШ ПОКУПАТЕЛЬ ЭТО ТОЧНО СДЕЛАЕТ. А по итогам просмотров они будут или исключены из списка или будут подобраны аргументы в защиту...
#всепростоеслизнать
Ставьте ЛАЙК и ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ, чтобы я понимал, что такие материалы вам полезны и интересны))
P.S. И еще... Этот подробный анализ с прозвоном (без выезда) занял у меня около 4 часов. И это при условии, что я примерно знал, что я искал и где.
Меня зовут Бондаренко Леонид, - я эксперт по инвестиционной недвижимости в Краснодаре и в этом блоге пишу о краснодарском рынке. Здесь вы найдете ответы на большинство своих вопросов о переезде на ПМЖ или инвестициях в метры в Краснодаре.
Записаться на первую бесплатную консультацию можно
по телефону 8 960 888 222 5.