Сегодня расскажем о том, как приобрести квартиру на вторичном рынке и не потерять деньги. А также обезопасить себя от всякого рода разбирательств. Во-первых, вы должны определиться, каким образом будете подбирать себе объект: обратитесь к профессионалам (агентство недвижимости, частный риэлтор и др.) или вы займетесь этим сами.
В первом случае за вас все сделают специалисты. И вам лишь останется выбрать недвижимость из предложенных вариантов, ознакомится с документами и принять решение о покупке.
Что касается второго, то здесь вы должны всё проверять сами. Не буду описывать, как правильно подобрать объект. У меня другая задача - рассказать о юридических рисках покупки квартиры. То есть, какие документы должны быть у собственника и как их проверить.
Начнем с правоустанавливающих:
1. Свидетельство о праве собственности до 15.07. 2016г, после выписка из ЕГРН. 2. Документ - основание: договор купли-продажи, договор дарения, договор мены, свидетельство о праве на наследство и др. 3. Технический паспорт даст представление о том, были перепланировки или нет. 4. Паспорт собственника. Это основной пакет документов, который необходим для того, чтобы можно было проверить объект и собственника недвижимости.
Итак, первое, что вам необходимо сделать - это заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости и переходе права собственности. Из неё вы узнаете кто собственник (Ф.И.О.), есть обременения, ограничения по данной квартире. А также, сколько владельцев сменилось по данному объекту. И если была слишком частая смена собственников и с небольшим временным интервалом, то этот факт должен насторожить вас. Если квартира в залоге у банка, то это решаемо. Просто процедура покупки требует больше времени. А вот, если есть запрет на регистрационные действия, то это значит, что у собственника скорее всего, есть долги (кредитные, коммунальные, налоги, алименты и т.д.). И вот здесь требуется более тщательная проверка продавца. Потому что просто оплатить долг и выйти на сделку, этого мало. Надо быть уверенным в том, что после продажи квартиры, продавец не подаст на процедуру банкротства. И тогда сделку могут признать недействительной. Кроме этого, есть ещё ряд рисков при покупке квартиры у должника. Поэтому требуется более тщательная юридическая проверка, чтобы минимизировать риски.
Разберем ещё один риск - это недвижимость полученная по наследству. Очень часто такие квартиры продают не дождавшись минимального срока владения (3 года) и просят в договоре купли-продажи занизить стоимость, тем самым, уходя о выплаты налога. Чем вы рискуете в этом случае: 1. права на наследство может заявить наследник, о котором вполне возможно не знал продавец (такое тоже возможно); 2. если сделку признают недействительной, то вы сможете вернуть только ту сумму, которая указана в договоре купли- продажи. Поэтому, никогда не соглашайтесь на занижение и в договоре купли-продажи пропишите, что продавец, в случае признания сделки недействительной, обязуется возместить вам полную стоимость объекта недвижимости.
Важно! Уточнить у продавца, использовался ли материнский капитал при покупке квартиры. И если использовался, то выдели ли детям доли? Если доли выделены, то вы увидите эту информацию в выписке из ЕГРН. Если же при использовании мат.капитала, доли были не выделены, то впоследствии у органов опеки могут возникнуть вопросы.
Итак, подведем итоги. Мы описали лишь самые распространенные риски. Но при покупке недвижимости существует ряд рисков, которые не могут быть обнаружены, но которые могут повлиять на вероятность оспаривания сделки в дальнейшем, так называемые скрытые риски. Данные риски не могут быть полностью устранены. Для того, чтобы в дальнейшем доказать свою добросовестность (то есть снизить риски), рекомендуется включить гарантии Продавца в текст договора купли-продажи.
На основании вышеизложенного, руководствуясь позицией судов и гражданского законодательства, можно сделать вывод, что Покупателю необходимо выполнить ряд действий, которые квалифицируют его, как Добросовестного приобретателя и гарантируют ему судебную защиту при возникновении споров.
КРИТЕРИИ ДОБРОСОВЕСТНОСТИ:
1. Подтверждение источника дохода покупателя (важно подтвердить свой доход) .
2. Справедливая рыночная цена (никакого завышения или занижения).
3. Проверка Продавца по открытым базам (сделать себе скрины и сохранить).
4. Получение Выписки из ЕГРН (оплачивает покупатель и сохраняет чек).
5. Использовать безналичный расчёт по сделке, в связи с тем, что при оспаривании сделки легко доказать какую сумму уплатил покупатель продавцу.
6. Справки ПНД и НД (наркологический диспансер и психо-невралогический диспансер).
У вас всегда есть выбор: обратиться к специалистом или самостоятельно заняться вопросом приобретения недвижимости.