Что влияет на рынок недвижимости? Мы привыкли к тому, что на него влияют изменения в экономике. Но, как показали последние события, на рынок недвижимости влияет и политическая жизнь.
Что стало происходить на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, начиная с 24 февраля?
Первый, кто впал в состояние волнения и неопределенности – это продавцы. Особенно продавцы, которые хотели продать в прямой продаже, то есть они хотели просто получить деньги, а потом спокойно решить куда их деть или как с ними поступить. В период стабильности многие так и действовали. Но неопределенность будущего внесла свои коррективы. Что стали делать такие продавцы? Правильно, стали отказываться от сделок, стали снимать свои объекты с рекламных площадок. Хотя для продавцов это была последняя возможность продать по максимально возможной высокой цене.
У покупателей началась обратная паника. Повышение ставок по ипотеке привело к активизации тех, у кого действовали «старые» ставки. При этом банки резко сократили сроки одобрения таких кредитных ставок. Так, например, всем известный «зеленый» банк сократил срок с трех месяцев до одного. Но он не попал под санкции, поэтому вел себя более свободно. А вот подсанкционные банки были более решительны. Так один из банков уведомил, моего клиента, что у него есть одна неделя, чтобы найти объект и выйти на сделку, а иначе изменится ставка. И тут уже, как говорится, кому повезло, то успел «вскочить в последний вагон». Поэтому скупили всё, что подешевле (даже те объекты, которые месяцами не продавались) и не смотрели на состояние. Главная задача - успеть по старым ставкам! И эта активизация ипотечных покупателей привела к тому, что у продавцов возникла иллюзия, что все в порядке. И в мозгу некоторых собственников моргала тревожная лампочка: "А не повысить ли еще цену?"
А затем ставка по ипотечным кредитам стартанула аж к черте в 23%! Что произошло потом? Ничего! Вот именно ничего потом и не происходило. Рынок встал. Те сбережения, которые у людей были накоплены, явно были меньше, чем нужны для приобретения квартиры в СПб и ближайшем пригороде. Очень много запросов было по теме: «Куда вложить три миллиона рублей?». Только в комнату… Отдельную квартиру на эти деньги нельзя купить даже в Девяткино и Кудрово, как на первичном, так и на вторичном рынке.
Затем начались послабления в процентных ставках для новостроек. А значит, сделки на рынке новостроек стали просыпаться, но это процесс начался только в апреле. Снижение ипотечных ставок по вторичному рынку шло не так быстро, не так бодро. Поэтому рынок вторички оставался в состоянии покоя.
Пытливый читатель, спросит меня, почему я все время все время говорю про кредиты и проценты? Всё очень просто. С того момента, как цены на недвижку в Санкт-Петербурге выросли, единственная возможность купить квартиру была только при использовании ипотечного кредита. 90%!!!! покупателей были люди с ипотекой!!! Обнулили ипотеку – заморозили весь рынок.
Да, на данный момент, процентная ставка снизилась. Сейчас на вторичном рынке в среднем это 15-16%, но очередь из желающих взять ипотеку не начала выстраиваться. А банки заманивают… А банки обещают… Например, одно из обещаний: одобрите сейчас кредит, а если в процессе подбора объекта произойдет снижение ставки Центробанка, то и вам процентную ставку сразу пересчитаем. Но народ пока «сидит в засаде».
Что в итоге сейчас?
-Новостройка, он же рынок первичной недвижимости. Сделки идут, не валом, конечно, но идут. Все-таки все бонусы по кредитам, которое предусмотрело правительство, рассчитаны именно на «первичку».
-«Вторичка». Цены поползли вниз. Вяло, но поползли. Ведь в любой кризис есть продавцы, которым прямо сейчас надо решать свои вопросы, связанные с отчуждением объекта недвижимости. Им некогда ждать, надо действовать. А покупателей нет… Вернее есть, но их мало, очень мало… Как их привлечь? Ценой… Вот и идет процесс вниз тихо и уверенно.
-Найм. И тут тоже цены поползли вниз. На тысячу, на две, но вниз.
-Загородка. Здесь весной небольшой всплеск. Но всплеск в эконом сегменте. Те, у кого есть небольшие накопления (800 000 -1 000 000 руб.), решили вложить их именно в дачи. Ведь скоро отпуска, каникулы, а где отдыхать в этом году (а может вообще в ближайшие годы?)? Правильно, надо кусочек природы прикупить. Поэтому недорогие дачи в приличном состоянии не очень далеко от города «уходят» с первого показа.
Вот такой краткий обзор того, что было, и того, что есть. Посмотрим, что будет….