Как не купить квартиру с пожизненным жильцом.

Сделки по купле-продаже квартир - самые распространённые сделки. Продаваемая квартира может принадлежать продавцу по договору наследства, договору купли-продажи или быть приватизированной.

Документы основания у квартир могут быть различными. Остановимся на приватизации и узнаем как не купить квартиру с жильцом, имеющим право пожизненного проживания.

Приватизация - процесс перевода социального найма в собственность, возможность узаконить государственное имущество.

Приватизированных квартир с каждым годом становится все меньше, но тем не менее сделки с такими квартирами стабильно встречаются.

Приватизировать квартиру имеют право жильцы, зарегистрированные в момент приватизации. Но часто не все челны семьи хотят участвовать в этом процессе и становятся отказниками от приватизации. Отказник не является собственником, он был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и часто остаётся зарегистрированным и на момент продажи.

Но! Отказник имеет право пожизненного проживания в данной квартире, даже при смене собственника.

Если не увидеть факта наличия отказников и внимательно не проверить всех зарегистрированных лиц, то вместе с квартирой можно купить жильца, выселить которого не получится даже через суд.

Отказник, не участвующий в приватизации, но имеющий на неё право, сохраняет за собой право пожизненного проживания в данной квартире.

Чтобы не попасть в такую ситуацию - нужно тщательно проверять квартиру и перекрывать риски дополнительными документами.

Запросите у продавца свидетельство/выписку ЕГРН. Если вы увидели, что документом основания является безвозмездная передача жилья в собственность, значит перед вами приватизированная квартира.

1. Изучите договор приватизации, запросите отказы от приватизации.

2. Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В выписке можно увидеть всех зарегистрированных лиц в квартире за весь период существования дома.

Если в квартире, кроме собственника/собственников до приватизации были иные зарегистрированные лица, которые сохраняют регистрацию в момент продажи, необходимо осуществить снятие с регистрационного учета каждого из них до сделки.

3. Каждый отказник от приватизации помимо выполнения п.3 должен предоставить нотариальное заявление о добровольном снятии с учёта и регистрации в другое конкретное место, а также о том, что отказник не претендует на данную недвижимость и на право проживания в ней.

Некоторые покупатели запрашивают только нотариальное заявление/обязательство о снятии с регистрационного учёта. Но в этом случае есть риск, что отказник не имеет другого альтернативного и реального места регистрации. Выписавшись «в никуда», он может обратится в суд, доказав вынужденный факт выселения. Тогда суд вернёт все на круги своя и постоянный жилец гарантирован.

Даже если отказник был снят с учёта до момента продажи квартиры, риск у покупателя остаётся, поэтому лучше озадачить родственников квартиры изыскать его и подписать нотариальное заявление.

Ещё несколько полезных советов.

1. Несовершеннолетние. Внимательно изучите архивную выписку из домовой книги. Если до приватизации несовершеннолетний был снят с регистрационного учёта, то в теории мог претендовать на неё, и после достижения совершеннолетия он может также претендовать на пожизненное право проживания в квартире и даже на долю в ней.

2. Временно выбывшие. Если при приватизации в квартире были временно выбывшие, то они смогут претендовать также не только на право пожизненного проживания, но и на долю собственности. От данных лиц также обязательно нотариальное заявление об отказе от приватизации и добровольном снятии с рег.учета.

3. Ограниченно дееспособные и недееспособные. Только с разрешения органов опеки данные категории могут участвовать в приватизации. Но если недееспособность возникла после приватизации, то риски покупки квартиры кратно возрастают. Выступать продавцом может опекун, имеющий соответсвующее разрешение на продажу квартиру. Каждый документ нужно проверять.

Квартира, полученная по приватизации как шкатулка с сюрпризом.

Всегда нужно проверять юридическую чистоту сделки и не стесняться запрашивать дополнительные документы, которые впоследствие помогут отстоять сделку и свои права.

Кроме приватизации, есть множество ситуаций в сделке, которые несут риски: наследство, недееспособный продавец, занижение цены, продажа по доверенности и другие особенности. Темы иных рисков и способах их минимизации я раскрою в других публикациях.

Сталкивались ли вы со сделками с приватизированными квартирами?