Многие мои знакомые специалисты по продаже недвижимости жалуются, что клиенты не хотят с ними заключать договоры оказания услуг. Данная проблема в большей степени касается элитного рынка недвижимости, в недорогом сегменте клиенты относятся к заключению договора проще.
Аргументация у собственников следующая - "приведёте покупателя, тогда и подпишем договор". При этом одну квартиру могут продавать одновременно более пяти агентств или частных брокеров.
Участники рынка недвижимости должны знать, что заключение договора услуг или агентского договора в письменной форме обязательно, если стороной по договору является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
Если у компании не заключен договор с продавцом или покупателем, то имеет место прямое нарушение закона, а именно п. 1 ст. 161 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Если же с клиентом работает частный брокер, то его деятельность может легко попасть под "осуществляемую предпринимательскую деятельность без образования юридического лица", ответственность предусмотрена статьёй 14.1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Специалистам по продаже недвижимости (частным брокерам) следует знать, что оказание услуг без регистрации ИП может привести:
- к наложению административного штрафа (ст. 14.1 КоАП РФ);
- к уголовной ответственности (ст. 171 УК РФ);
- к доначислению налогов (п. 2 ст. 11 НК РФ);
- к административной ответственности за нарушение 115-ФЗ (ст. 15.27 КоАП РФ).
Клиентам таких риэлтор нужно помнить, что при отсутствии договора они не могут защитить свои интересы и потребовать компенсации убытков.
Если же продавец недвижимости или покупатель отказываясь от заключения договора имеет своей целью отказать агентству в оплате комиссионного вознаграждения, то уже давно началась формироваться судебная практика, говорящая о том, что комиссия взыскивается и без договора.
В суде предъявляются доказательства наличия консенсуальных действий, между клиентом и агентством. На стороне риэлторов в данном случае пункт 2 статьи 158 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 3 стать 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации, и пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Агентам всего лишь нужно доказать в суде, что фактически они состояли в деловых отношениях с клиентом, и их взаимодействие привело к определённому результату, т.е. оферта была акцептована. Клиент начал пользоваться услугами риэлторов, ездил на просмотры, вёл через них переговоры.
Размер комиссионного вознаграждения определяется исходя из обычной практики делового оборота, и подлежит оценки на рыночных условиях.
В качеств примера приведу дело № 33-55606/2018