В предыдущей статье, мы подробно разобрали три варианта развития событий при продаже ипотечной квартиры. Конечно все обстоятельства не учесть и я постоянно твержу о том , что каждая сделка индивидуальна, но все же... Дарю вам много базовой информации, которая надеюсь поможет, если вы столкнетесь с данным вопросом.
Ну что ж, продолжим:
4-й вариант
Например, у покупателя есть свободные деньги.
Банк может дать разрешение на продажу квартиры с сохранением залога, т.е. будет справка из банка для Росреестра о том, что банк не возражает против продажи квартиры с сохранением залога.
*Продавец пишет заявление в банк с просьбой разрешить продажу.
*В момент сделки купли/продажи продавец и покупатель делят деньги на две части.
*Первая часть - это долг продавца перед банком, так называемая ипотечная задолженность. Эти деньги кладутся в отдельную ячейку или на аккредитив.
*Вторая часть во вторую ячейку или на второй аккредитив. Закладывается разница между ценой покупки и суммой долга перед банком. Это те деньги, которые получит продавец после продажи квартиры и оформления сделки в Росреестре.
*Покупатель и продавец в Росреестр сдают на регистрацию следующие документы:
- предварительный договор купли/продажи квартиры,
- справку из банка, о том, что банк не возражает против продажи квартиры с сохранением залога;
- доверенность (копию) на сотрудника, подписавшего справку в банке.
*Через несколько дней покупатель получит из Росреестра договор о приобретении квартиры с отметкой о переходе права собственности и выписку из ЕГРН о том, что он является собственником данной квартиры. Но в выписке будет указано, что квартира находится в залоге у банка.
*С этими документами продавец и покупатель приходят в банк, здесь продавец и сотрудник банка получают доступ к первой ячейке или аккредитиву и погашают долг продавца перед банком.
*После того, как продавец погасил долг по ипотечному кредиту банк выдает справку покупателю квартиры, как нынешнему собственнику о том, что кредит оплачен полностью, обременения нет, и банк не возражает против снятия обременения по данной квартире в Росреестре.
*Обязательно надо брать доверенность (копию) на право сотрудника банка подписывать такие документы.
*Покупатель получает в банке справку о полном погашении кредита, закладную и копию доверенности и все повторно сдает в Росреестр уже от своего имени.
*Через несколько дней получает выписку из ЕГРН о том, что он собственник квартиры и данная квартира никаких обременений не имеет.
*После этого продавец получает свои деньги, которые лежали в отдельной ячейке или на аккредитиве (разницу между ценой продажи квартиры и оплаченным долгом перед банком).
*Продавец подписывает акт приема-передачи квартиры и сделка на этом завершена.
Продавец квартиры продал свою квартиру, погасил долг перед банком, получил некоторую сумму, а покупатель приобрел юридически чистую квартиру.
Повторюсь, что этот вариант покупки квартиры, когда у покупателя деньги «на руках».
Своим клиентам советую использовать первый или четвертый вариант описанной выше схемы продажи, когда покупатель и продавец ничем абсолютно не рискуют.
Хочу еще раз обратить внимание, что обязательно надо проверять квартиру на юридическую чистоту. Может быть у продавца нет финансовых трудностей, но вдруг есть какие-то юридические сложности с предыдущими собственниками. А он при этом, чтобы избавиться от них, продает свою квартиру. Проверка чистоты позволит вам вовремя отказаться от покупки такой квартиры.
5-й вариант.
Покупатель получил одобрение ипотечного кредита в одном банке, а квартира, которую он хочет купить, в залоге в другом банке.
*В этом случае используется перевод покупателя (заемщика) из того банка, где он получил одобрение ипотеки, в тот банк, который является держателем залога данной квартиры.
*Т.е. покупателю надо получить одобрение ипотеки в том банке, в котором лежит закладная на выбранную им квартиру. В большинстве банков такую процедуру провести достаточно просто.
*Есть конечно в каждом банке свои нюансы и условия. Например, если худшие условия и более высокий %, то покупателю придется отказаться от выбранной квартиры или вступить в переговоры с продавцом о вариантах решения проблемы с рефинансированием, которое займет определенное время -5-6 месяцев. Платить, конечно придется больше. А согласен ли продавец покрыть такие убытки?
*Если продавец готов сделать подобный дисконт можно продолжать оформлять сделку. Если продавец не готов делать подобные скидки, то покупатель решает сам стоит ли переплачивать.
6-й вариант
Залоговая закладная находится в одном банке, а продавец берет ипотеку в другом банке.
*Продавец пишет заявление в банк с просьбой разрешить продажу.
*В банке готовится пакет документов для ипотечного кредита покупателя и гарантийные обязательства продавца, который принимает на себя ответственность за процедуру до того момента пока не будет погашен полностью кредит и оформлена регистрация права собственности на покупателя.
*Этот комплект документов подписывается.
*Деньги закладываются на аккредитив.
*Документы сдаются на регистрацию в Росреестр.
* После того, как документы сданы на регистрацию, банк, где покупатель взял ипотечный кредит погашает перед банком (держателем залога), сумму задолженности по кредиту продавца.
*Продавец получает в своем банке справку о полном погашении кредита, закладную, копию доверенности на сотрудника банка, подписавшего документы.
*Продавец передает эти документы в банк, который предоставляет ипотечный кредит покупателю.
*После этого документы уходят в Росреестр.
*Через несколько дней покупатель получает документы о собственности квартиры с отметкой о том, что квартира находится в обременении у банка, в котором он взял ипотечный кредит.
*Залог банка, который кредитовал продавца будет снят и соответствующая запись будет внесена в Росреестр.
*Продавец получает свои деньги.
Такая процедура продажи ипотечной квартиры максимально безопасна и для покупателя, и для продавца. Все достаточно быстро и безопасно, все зависит от того, как быстро банк даст справку. Это может дать и на следующий день, а может через 3-4 дня. Тут ключевое, что риски сведены до нуля.
Не требуется согласия банка держателя залога, нет временных пауз, когда довольно большие суммы передаются продавцу в качестве залога, а покупателю приходится некоторое время ждать и нервничать.
Любую сделку с залоговой квартирой можно правильно организовать и провести безопасно для покупателя.
Будете вы сами продавать квартиру или обратитесь к риелтору, который может это сделать, но не надо каждому, кто проявил интерес к вашей квартире рассказывать о том, что квартира в ипотеке и сразу обещать скидки.
Рассказать о залоге и обещать скидки можно только тому покупателю, который проявит определенный интерес, когда человек начинает обсуждать детали сделки, когда он начинает торговаться. Вот тогда самое время раскрыть все карты и объяснить, как можно безопасно для покупателя и выгодно для всех оформить сделку купли-продажи залоговой квартиры, и вы готовы дать определенную скидку-2-5%.
Размер скидки зависит от активности на рынке и вашей заинтересованности в сроках продажи квартиры.
Скажу вам откровенно, грамотный риелтор знает, как выгодно и быстро продать такую квартиру, при этом сделка будет безопасной для всех.
Надо понимать, что продажа залоговой квартиры, ничем не отличается от продажи квартиры, которая не имеет никаких обременений, такая же реклама, показы. Чем активней позиция продавца, тем быстрее найдется нужный покупатель. Какую вы квартиру не продаете с обременением или без, вы должны понимать, что это большой труд.
Большинство продавцов, которые пытаются сами продать залоговую квартиру или привлекают неопытного риэлтора, который не имеет опыта продажи залоговых квартир, пытаются сделать побольше скидку, потому что страх, что деньги кончились и платить ипотеку нечем толкает их на эту ошибку.
Любая квартира, которая имеет большую скидку вызывает настороженное отношение покупателя.
Можно сделать в рекламе небольшую скидку, просто для привлечения дополнительного интереса, но делать какие-то кардинальные скидки нет смысла.
Продавать квартиру, которая находится в залоге у банка надо просто уметь, если все сделать правильно, то вы продадите ее за максимально возможную на данный момент цену.
Что надо знать покупателю залоговой квартиры?
Большинство залоговых квартир продается из-за финансовых трудностей, поэтому, чтобы сделка по залоговой квартире не оспаривалась, перед покупкой такой квартиры обязательно надо выяснить финансовое положение владельца квартиры.
Что мы проверяем?
Открыто ли в отношении продавца квартиры исполнительное производство по просроченным долгам, это можно увидеть на сайте ФССП РФ.
Если человек наделал долгов, но суд по этим долгам еще не состоялся, на этом сайте информации еще не будет, тогда надо смотреть есть ли у продавца квартиры просрочка платежей по ипотечному кредиту.
Если такая задолженность имеется и она достаточно велика, то следует обратить внимание и проверить финансовое положение продавца квартиры.
Если в квартире используется военная ипотека, то продажа этой квартиры не решаемая проблема. Такая квартира в двойном залоге у банка и у МО РФ, причем снятие залога МО РФ происходит очень редко.
Если при покупке квартиры в ипотеку использовался материнский капитал, то все члены семьи наделены долями. Когда такая квартира будет продаваться без наделения долей на всех членов семьи, то сделка будет незаконной. Тут, конечно, нарушаются права детей.
Поэтому, в любом случае при покупке квартиры покупатель вправе попросить у продавца справку из банка кредитора о том, что средства материнского капитала не были использованы для погашения кредита.
Так же можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец или его супруга получателем материнского капитала при покупке этой ипотечной квартиры.
Квартиры, где использовался материнский капитал, всегда идут с дисконтом.
Дорогие мои покупатели и продавцы помните, что банк всегда делает, как удобно и выгодно только ему, а Агентесса всегда стоит на стороне продавца и покупателя. Мы знаем в чем может быть подвох, потому что такие сделки в нашем агентстве частая практика.
Не испытывайте удачу и свои нервы - обращайтесь сразу к специалистам Agentessa.ru