Вечный спор сторонников ипотеки или аренды. Мы не будем оперировать стандартными аргументами, а поглядим на все языком цифр с поправкой на реальность последних лет. Сам еще не приступал к расчетам, поэтому самому интересно узнать итоговый вердикт.
В ноябре 2019г. рассказывал с выкладками, почему решил брать ипотеку. Ссылка будет в конце. Тему же этой публикации подсказал постоянный читатель Александр Зубков.
Начнем с самого простого.
Василий и Леонид в вакууме. Первый вариант
В первом варианте сравним две ситуации:
- Василий решает снимать однушку в течение 20-ти лет и никуда не съезжать.
- Леонид решает взять в ипотеку однушку и в течение 20-ти лет рассчитаться по кредиту.
- Василий и Леонид работают официально в одной компании одном отделе и получают по 80 000₽.
Ситуация статистическая и при этом далекая от реальности.
Для чистоты эксперимента возьмем аренду и ипотеку в одной и той же локации: Московская область, Балашиха, новостройка. Вся жизнь перед глазами пронеслась.
Вот планировка объекта и его стоимость:
В аренду же возьмем похожую по метражу квартиру в соседнем доме, который уже построился.
И на всякий случай, продемонстрирую транспортную доступность объекта:
Леонид оформляется по льготной ипотеке. Стандартная ставка 9%, первоначальный взнос 20%. За 20 лет выходят такие траты:
Итоговые траты: 8 729 443₽
Василий по условиям из объявления за 20 лет потратит следующую сумму:
Итоговый траты: 7 200 000₽
Василий, выходит, потратил меньше.
Погодите. Выходит надо срочно всем переезжать в Балашиху и снимать однушку на 20 лет? А канал зачем заводил? Все зря?
Стоять. Вариант на то и вакуумный, поскольку с реальностью ничего общего не имеет. Как правило, на этом большинство статей в интернете и Дзене заканчиваются. Я не шучу.
Мы пойдем дальше и приблизим ситуацию к реальной.
Василий и Леонид ближе к реальности. Второй вариант.
Начнем с Василия.
Рассмотрим изменение инфляции в Московской области за последние пять лет по аренде однокомнатной квартиры:
Смысл таков. Есть термин «потребительская корзина», куда входит ~500 наименований. Регулярно люди из Росстата считают все и скидывают данные в ЦБ РФ. Также, есть термин «личная инфляция» она может отличаться от официальной, поскольку учитывается индивидуальная модель потребления.
Например, вы не любите рыбу. Значит, рыбная инфляция на вас не влияет.
Эти данные нам нужны, чтобы спрогнозировать примерный рост аренды в течение 20-ти лет.
Взял данные за последние 5 лет, чтобы учесть именно последние факторы. Цена аренды для Василия сейчас находится примерно на уровне средней стоимости.
Рассчитаем. Возьмем среднегодовой рост 6.03% и посчитаем итоговые траты Василия на аренду за все 20 лет.
То есть, если каждый год у нас стоимость ежемесячной аренды дорожает на 6.03%.
Окей, теперь давайте для надежности для расчета среднегодовой инфляции мы не будем учитывать года с отклонениями. Оставим только эти:
Что же получится при таком среднегодовом повышении?
Расчет справедлив, если Василий будет 20 лет снимать однушку в Балашихе. И даже эта сумма выше затрат на ипотеку Леонида.
Как мы плавно подобрались к Леониду. Тут тоже не все радужно. Надо учесть расходы на обслуживание кредита и получение ипотеки:
Ах, да. Давайте еще посмотрим на объявление о продаже:
И это значит, что у Леонида нет техники, нет мебели, кухни. Только стяжка да розетки с санузлом.
Для упрощения расчетов, страховки мы возьмем по константам. Для жизни, средний коэффициент будет 0,46%. По собственности: 0,23%. Эти цифры от крупного банка. Ремонт возьмем с расчетом 8000₽ за квадратный метр. Адекватная цена для Московской области. На меблировку и кухню заложено 548 000₽. Использовались не самые дешевые штуки, все таки Леонид планирует тут жить 20 лет.
Давайте посчитаем:
То есть, у нас ~25% добавляется к телу долга. Правда в том, что это уже чуть меньше трат Василия.
Василий и Леонид еще ближе к реальности. Третий вариант
Получается так, что метод Василия выгоден в моменте. Тактика Леонида выгоднее на дистанции. Преимущество Василия: возможность менять жилье под свой ежемесячный бюджет. Преимущество Леонида: влияние на условия кредита. Отсюда следует, что можно провести расчеты еще точнее.
Возьмем пример уже совсем близкий к реальности. У каждого на старте на карте величина первого взноса: 1 010 000₽.
Василий умудряется сохранять расходы на аренду постоянными в течение 4-х лет. И каждые 4-года, в год Олимпиады, ага, траты поднимаются на величину средней инфляции: 3.64%.
Имеющийся первый взнос Василий кладет на депозит в банк под 10% и никак не пополняет. Да, мы помним про страхование вкладов и все такое. Василий тоже это знает, поэтому выбрал банк из первой тройки.
Чего же принес вклад в банке? 10% как раз взяты с учетом того, что ключевая ставка ЦБ РФ у нас будет регулярно меняться. Здесь допущение в любом случае, но смотрим.
То есть все равно получается минус при таком раскладе.
А что у Леонида? Леонид воспользовался двумя типами налоговых вычетов. Имущественным и по процентам. Их он клал на досрочное погашение.
Они как раз повлияли на срок кредита и также на величину ежегодных страховок. Мы намерено не берем в расчет регулярные досрочные погашения, ибо в контексте статьи это уже совсем читерство.
Смотрим:
Первые два платежа: имущественный, там максимум можно получить 260 000₽. Остальные: процентный, там максимум можно получить 390 000₽. Леонид, кстати, его так и не исчерпал.
Как это повлияло на итоговые расходы по ипотеке?
Вот и получается, что Василий заплатил в итоге меньше и со вклада получил 7 401 311₽, своего жилья к почтенному возрасту нет. Леонид же с помощью только двух вычетов потратил 9 322 318₽, только уже жилплощадь своя и он может на старости лет приютить Василия.
Да, не учитывается куча факторов: от залогов при аренде и срочных переездов до досрочных погашений и просрочек по платежам. Да и вряд ли Леонид и Василий 20 лет будут работать и жить в одном и том же месте.
Читайте в тему:
Да пребудет с вами вычет!