На написание данной статьи меня вдохновил один случай из моей практики.
Недавно ко мне обратилась молодая пара, которая хотела приобрести в ипотеку жилье на вторичном рынке, для юридического сопровождения сделки. Для юридической экспертизы документов (процесс, при котором, юрист анализирует документы, проверяет законность описанных условий, "подводные" камни и т.д.) мне предоставили договор купли-продажи.
Тщательное изучение данного документа меня повергло в шок. Договор содержал несколько пунктов, касающиеся передачи квартиры, однако все эти пункты друг другу противоречили.
Пообщавшись с риэлтором со стороны продавца, я поняла, что у нее нет понимания, что входит в передачу квартиры при сделке. А больше всего меня напугало, что такие люди проводят "непрозрачные" сделки за хорошее вознаграждение, тем самым подвергая своих клиентов к наступлению негативных для них последствий.
Что меня так смутило? В договоре купли-продажи содержалось два пункта, один из которых гласил, что договор купли-продажи является актом приема-передачи квартиры и подтверждает принятие данной квартиры покупателем. Другой - ключи от квартиры будут переданы после перечисления банком денежных средств в счет уплаты объекта недвижимости.
Так вот. НЕЛЬЗЯ передать квартиру не передав от неё ключей. Это просто исключено. Передача квартиры сама по себе подразумевает, что человек отдает её в распоряжение другого лица. Принятие имущества по договору купли-продажи предполагает, что покупатель имеет возможность владеть и пользоваться данным имуществом. Нельзя пользоваться квартирой, не имея в неё доступ.
Конечно, вариант, когда договор купли-продажи является и передаточным актом, вполне рабочий. Но он возможен только тогда, когда ключи от квартиры и все необходимые документы (при наличии) передаются в момент подписания договора купли-продажи. Тогда дополнительно акт приема-передачи составлять не нужно, достаточно внести пункт о приеме-передачи квартиры в договор купли-продажи.
Также передача квартиры возможна и после полной оплаты объекта недвижимости. В данном случае в договоре купли-продажи прописываются все условия и сроки передачи квартиры, а акт приема-передачи составляется в обязательном порядке в момент фактической передачи квартиры новому владельцу.
Нужна юридическая помощь? Пиши на электронную почту: chris.smolyak@yandex.ru. Предложить тему для статьи можно в комментариях
Также рекомендую к прочтению:
1. Юридическая экспертиза сделки купли-продажи недвижимости. Так ли нужна помощь юриста?
2. Предварительный договор купли-продажи квартиры. Зачем он нужен?
3. Покупка квартиры - на что необходимо обратить внимание.
4. Как вернуть налог за покупку жилья.
