Realestate опубликовал исследование по сектору Build-to-Rent или BTR, то есть возведению жилья, которое предназначена для сдачи в аренду. Такая недвижимость становится всё более популярной в последние годы, решает проблемы диверсификации, дефицита съемных площадей, способствует ликвидности инвестиций.
В 2021 году инвестиции в жилищный сектор Европы выросли на 60% по сравнению с 2020 и на 47% относительно среднего показателя за 5 лет. Инвесторы выбирали прямое или косвенное владение с использованием акционерного или долгового капитала, создавали совместные предприятия с другими участниками рынка. Некоторые бизнесмены принимали участие в строительстве или присоединялись на различных этапах эксплуатации.
В Великобритании и Германии большинство активов, сдаваемых в аренду, финансировались преимущественно по авансовой схеме. Во Франции и Испании, где сектор строительства с целью сдачи в аренду всё еще развивается, большинство сделок заключаются с опережающей покупкой.
Размеры и стабильность дохода от аренды зависят от показателей заполняемости при ограниченной смене жильцов. Инвесторы в этом случае больше заботятся о создании достойных условий, профессиональном управлении зданием, безопасности.
При наличии инвестора в секторе Build-to-Rent или BTR девелоперам не нужно дополнительных финансов из банка, можно не вкладывать собственные средства, не проводить пиар-кампанию. Всё, как правило, берёт на себя инвестор. Для коммерсанта, который выходит на рынок BTR, выгода заключается в доступе к ликвидным активам Европы. За последние 15 лет у жилья был лучший коэффициент Шарпа или показатель эффективности инвестиционного портфеля среди всех видов недвижимости. Вдобавок, у жилья очень высокий уровень сбора арендной платы, это стабильный источник дохода. По данным MSCI, в 2020 году средняя чистая доходность европейских жилых активов составила 2,9%. При этом годовой средний прирост капитала и общая доходность увеличились на 3,7% и 7,4% соответственно за последние 15 лет.
Среди недостатков сектора BTR для инвесторов – отложенный период возврата средств и нестабильность активов. Высокая стоимость земли в больших городах может нарушить баланс затрат и доходов.
С 2016 по 2021 год в строительство жилья под аренду Великобритании инвестировано более 20 млрд евро. На Лондон, Манчестер и Бирмингем, а также на регион Мидлендс пришлось почти 70% от общего объема инвестиций. Больше всех городов получил Лондон – 7,5 млрд евро. В новостройки Манчестера вложено 3 млрд евро, Бирмингема – 2,25 млрд.
В Германии инвестиции в секторе BTR за тот же период составили 23 млрд евро. Больше всего строили в Берлине, куда вложено почти 6 млрд евро, то есть более 25% от общего объема. Франкфурт-на-Майне получил более 3,3 млрд, Габсбург – около 2 млрд.
Во Франции инвесторы вложили в строительство жилья под аренду почти 7,5 млрд евро. Из них более 4 млрд выделено Парижу. Инвестиции в новостройки Марселя превысили 400 млн евро. Лион получил 250 млн евро.
В Испании за 5 лет в сектор БТР было инвестировано около 3 млрд евро. Почти все деньги, более 70%, направлены на возведение жилья в Мадриде, остальное досталось Каталонии.
В Европе нет стандартизированных объектов для сдачи в аренду. Жилье отличается и соответствует местным потребностям и правилам. Тем не менее, существуют некоторые общие характеристики, среди которых надежные материалы, обеспечивающие долгосрочную компенсацию инвестиций, удобства, общие жилые помещения и дополнительные элементы – парковки, комнаты отдыха, тренажерный зал. Также в здании могут быть коворкинг, игровая зона для детей, охрана и консьерж. В Великобритании популярны еще и террасы на крыше, в Испании – бассейны и солярии. В Германии сектор строительства под аренду отличается от других стран Европы. Там строят обычные дома с базовыми инфраструктурой и услугами.
Аналитики прогнозируют дальнейшее стремительное наращивание темпов и объемов строительства жилья под аренду. Наиболее эффективным считаются подобные объекты, находящиеся в единоличной собственности и профессионально управляемые.