Именно с таким вопросом обратился один из наших постоянных клиентов. Определение надлежащего лица, которое должно нести обязанность по оплате дополнительных взносов, установленных общим собранием собственников помещений в МКД, актуально для УО, поскольку законность выставления потребителям квитанций на оплату, в том числе дополнительных платежей, контролируется органом ГЖН. Да и при образовании задолженности по данной статье необходимо понимать, с кого в конечном итоге требовать оплаты долга.
Давайте разбираться. Для начала обратимся к теоретической стороне вопроса.
В ч. 3 ст.67 ЖК РФ указано, что плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязан вносить наниматель. В соответствии с положениями ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в том числе, у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора, и у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;
Согласно положениям, ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;
- плату за коммунальные услуги.
В данном случае вопрос рассматривается в отношении нанимателей жилого помещения по договору найма/социального найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда.
Для квалификации установленного ОСС дополнительного взноса и, соответственно, для понимания относится ли такой платеж к расходам на содержание жилого помещения, необходимо учитывать следующее.
В п. 3.1 «ГОСТ Р 56535-2015 Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» от 29.07.2015 г., указано, что текущий ремонт — это комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества.
В соответствии с п. 3.13 ГОСТ Р 51929-2014 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» указано, что капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома — это комплекс работ (услуг) по замене и (или) восстановлению (ремонту) потерявших в процессе эксплуатации несущую и (или) функциональную способность конструкций, деталей, систем инженерно-технического обеспечения, отдельных элементов несущих конструкций многоквартирного дома на аналогичные или иные улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ превышает текущий ремонт.
Таким образом, если запланированные работы, оплата которых производится на основании протокола ОСС путем установления дополнительного взноса, относятся к работам текущего ремонта, то полаем, что данный платеж должен оплачиваться нанимателями, поскольку данные работы по сути являются составляющей платы за содержание жилого помещения.
Если запланированные работы не подпадают под понятие работ текущего ремонта, а также не являются работами по содержанию общего имущества МКД, то полагаем, что оплату за них должен производить собственник помещения.
Указанную позицию подтверждает судебная практика: Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12 мая 2020 г. №Ф09-2440/20 по делу №А60-11433/2019.
В рамках указанного дела УО взыскивало с владельца жилых помещений (квартиры принадлежали ответчику на праве оперативного управления), переданных нанимателям по договору найма, задолженность по дополнительным взносам, утвержденным протоколом ОСС.
Как указывает истец, ответчик оплату за оказанные жилищно-коммунальные услуги за период с 01.03.2016 по 31.07.2017 не производило, в связи с чем, образовалась задолженность в сумме 156 629 руб. 55 коп., в том числе 18 900 руб. задолженности по оплате услуг по обслуживанию домофона, 121 263 руб. 91 коп. - за услуги по охране, 2510 руб. 64 коп. - разовый сбор по оплате работ по устройству теплоизоляции этажных коллекторов, 5523 руб. 41 коп. - разовый сбору за установку домофонов, 7950 руб. 36 коп. - разовый сбор за установку оборудования автоматизации распашных ворот, 481 руб. 23 коп. - по оплате работ по погрузке и вывозу снега.
Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично, в сумме 137 729 руб. 55 коп. В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано, мотивировано решение следующим:
«…согласно протоколу от 26.04.2014 общего собрания собственников собственниками было принято решение об организации системы безопасности, утвержден финансовый план, согласно которому утверждена ставка за услуги по охране имущества в размере 3, 22 руб. /кв.м.
Исходя из положений статей 30, 154 ЖК РФ услуга "Охрана" не относится к коммунальным услугам, перечисленным в части 4 статьи 154 ЖК РФ, не относится к расходам по содержанию и ремонту жилого помещения, не является в силу закона обязательной к оплате собственниками жилых помещений, данный вид услуг может быть оказан только на основании решения общего собрания собственников жилых помещений.
Данные расходы в сумме 121 263 руб. 91 коп. не могут быть отнесены на нанимателей, поскольку не входят в состав платы за жилое помещение и подлежат взысканию за счет ответчика.
Таким же образом следует квалифицировать и заявленные ко взысканию разовые сборы: 2 510 руб. 64 коп. - долг по разовому сбору по оплате работ по устройству теплоизоляции этажных коллекторов, 5 523 руб. 41 коп. - долг по разовому сбору за установку домофонов, 7950 руб. 36 коп. - долг по разовому сбору за установку оборудования автоматизации распашных ворот, 481 руб. 23 коп. - долг по оплате работ по погрузке и вывозу снега.
Доводы ответчика о том, что работы по устройству теплоизоляции этажных коллекторов являются ремонтными работами, суд отклоняет, поскольку из содержания представленной технической документации, а именно ведомости рабочих чертежей, следует, что данные работы были направлены на улучшение общего имущества, что не соответствует ни понятию текущего ремонта, ни капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома ("ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения").
Разовые сборы за установку домофонов и оборудования автоматизации распашных ворот также относятся к улучшению общего имущества, не входят в состав платы за содержание жилья и не могут быть отнесены на нанимателей, как и разовый сбор по уборке снега ("сдвижка снега"), так как из материалов дела следует, что механическая уборка территории многоквартирного дома от снега изначально не включена в состав услуг по содержанию общего имущества, осуществляется на основании заявки от совета дома, является дополнительной услугой (целевым взносом), принятым на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома…»
Суд кассационной инстанции, оставляя судебные акты в силе, указал следующее:
«...Рассматривая исковые требования, суд первой инстанции установил, что оплата оспариваемых услуг за исключением услуг по обслуживанию домофона не входят в состав платы за жилое помещение и подлежат взысканию за счет ответчика.
При этом суд указал, что долг по оплате услуг по обслуживанию домофона в размере 18 900 руб. 00 коп. должен быть включен в состав платы за содержание жилья и отнесен на нанимателей, поскольку из представленных договоров на установку (монтаж) домофонов, смет и актов выполненных работ, домофонное оборудование в составе единой системы автоматического запирающего устройства дверей является принадлежностью общего имущества жилого дома.
Таким образом, признавая исковые требования обоснованными, за исключением задолженности по оплате услуг по обслуживанию домофона, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для освобождения ответчика от исполнения своей обязанности по несению расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, по оплате услуг не имеется; факт оказания истцом услуг и невнесения ответчиком оплаты подтверждается материалами дела; доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено...».
Кроме того, обращаем внимание, что в соответствии с частью 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Следовательно, если между УО и собственником спорных жилых помещений заключен договор, необходимо также учитывать его условия в части внесения собственником оставшейся части платы, неоплаченной нанимателем.
Пример из судебной практики, в котором данное условие было прописано в договоре между УО и собственником, обязанность по уплате дополнительных взносов лежала на собственнике: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10 июня 2020 г. № Ф07-3351/20 по делу №А56-153568/2018.
Кассационный суд отменил судебные акты, которыми УО было отказано в удовлетворении требований и отправил дело на новое рассмотрение. По делу было принято новое решение, которым исковые требования были удовлетворены: Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 ноября 2020 года дело № А56-153568/2018.
В данном случае решением общего собрания была утверждена смета доходов и расходов, а также установлены дополнительные взносы на ремонт кровли, административно-хозяйственные расходы, работы по предписаниям, установку и обслуживание систем доступа и видеонаблюдения.
Формулировка в договоре между УО и собственником выглядела следующим образом «..К выплатам, осуществляемым за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в соответствии с подпунктом «д» пункта 3.4.2 названных договоров относятся дополнительные платежи в отношении жилых помещений - платежи за услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД в размере, равном величине превышения размера платы за указанные услуги, установленного решением общего собрания членов Товарищества для собственников помещений в многоквартирном доме или для членов Товарищества (в случае, если Санкт-Петербург является членом Товарищества), над размером платы за содержание и ремонт жилых помещений, утвержденным уполномоченным органом государственной власти Санкт-Петербурга для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, а также над размером платы Санкт-Петербурга в отношении пустующих жилых помещений, рассчитанным в соответствии с подпунктом «а» пункта 3.4.2 заключенных договоров.
В случае установления общим собранием членов Товарищества платы для собственников помещений в многоквартирном доме за содержание и текущий ремонт общего имущества в этом доме, включая плату за управление многоквартирным домом, в размере, отличном от размера платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленного уполномоченным органом государственной власти Санкт-Петербурга для нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга, дополнительные платежи заказчика за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома определяются в соответствии с дополнительным соглашением к договору в пределах средств, предусмотренных в бюджете Санкт-Петербурга на данные цели, пропорционально доле жилых помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при условии принятия соответствующих решений на общем собрании членов Товарищества, проведенном в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.…».
Таким образом, для разрешения вопроса о том, кто обязан оплачивать дополнительный взнос в каждом конкретном случае необходимо учитывать цели, на которые предназначены данные денежные средства, а также условия заключенного с собственником договора управления.
Компания «Бурмистр.ру» 15 июня проведет вебинар «Планируемые поправки в 354 ПП РФ». Программа и заявка здесь.