Строительный рынок России всё-таки "упал". То, о чём так долго говорили большевики, всё-таки случилось. Все "поднимальщики" цен и "увеличиватели" продаж на новое и вторичное жильё из-за того, что у нас же тут миллионы новых сограждан понаедут, что вон же смотрите, как стройматериалы уже подорожали и из-за прочих разнообразных "причин", могут смело отправляться на заводы идти в леса - "партизанить", как особо и отдельно несогласные с реальностью.
Реальность
В реальности, в действительной, а не мнимой и ожидаемой различными надувальщиками "пузырей" и "набивальщиками" цен, дела обстоят не ахти. И в целом в экономике. И в частности - со строительным сектором. И особенно - с продажами жилья.
Проблемы и глубинные течения в строительной области возникли сейчас очень серьёзные, но корни их и причины появились не вчера, и требуют глубокого и серьёзного рассмотрения. Об этом у меня будут продолжения в части дальнейших статей на канале. Ну а сегодня поговорим собственно о том, что же уже произошло и происходит с рынком жилья.
И чего ожидать от рынка недвижимости в стране в ближайшие месяцы и в перспективе до конца осени 2022 года.
Вот моя относительно недавняя статья о положении дел, о стагнации стройрынка, которая назревала после всем известных событий конца февраля. И даже гораздо раньше, о чём вы можете также прочитать на моём канале. Заходите на канал, ознакомьтесь. Теперь всё, о чём я писал, произошло. Чуда не случилось. К сожалению.
Вот несколько фактов навскидку по текущей ситуации на конец мая:
По данным РБК, продажи новостроек в апреле 2022 года резко упали по отношению к максимальному пику начала 2022 года. Общее падение в целом по России - в 2 раза. Сильнее всего оно в Волгограде и в Казани, продажи нового "бетона" "провалились" на 99 % и 98 % соответственно. Наименьшее падение зафиксировано в Москве и Санкт-Петербурге - на 46 и 59 % соответственно. Какие-то вообще жёсткие цифры. Не уверен в самых больших "провалах", слишком огромными кажутся проценты. Не проверял. Можете сами переубедиться. Я вот - даже не хочу. И сейчас поймёте, почему.
У "ЦИАН-аналитики" другие цифры по ситуации с новостройками, например. Но и они никого не порадуют:
По их данным, самая плохая ситуация в Самаре, самая "хорошая" - в Красноярске.
Если "поглубже" посмотреть на ситуацию в новостройках в конкретном регионе, взяв для примера самый "показательный" и "передовой" во все времена соединённый анклав - Москву и Московскую область, то вот какие есть данные по продажам квартир по ДДУ (Договорам долевого участия):
Цифры (округлённые до сотен) по количеству продаж (т.е. проданных квартир по ДДУ) апрель 2021 года (первая цифра) к апрелю 2022 года (вторая цифра), и разница в % - снижение объёмов продаж:
Весь регион (Москва, вкл. Новую + Московская область (МО)):
16500 и 9500 - падение 42 %.
МО - 7000-3800 - падение 45 %.
Москва - 7100-4200 - падение 41 %.
Новая Москва - 2400-1500 - падение 37 %.
Ну может быть со вторичкой дела не так плохи? Нет, всё в том же "русле", продажи упали. Рынок вторички также "завис". Вторичка, как и "цены" на квартиры, и в целом цены на любую недвижимость - более сложная для аналитики и "честных" данных часть рынка. Ведь никто и ничто не мешает писать, например, на Авито, что цена на квартиру - столько-то миллионов рублей, что аж на 25 % дороже, чем её выставляли ещё буквально в марте. Ну и что? Это - НЕ реальная цена. И это - ещё не состоявшаяся продажа.
Поэтому по вторичному рынку жилья пока есть в основном экспертные оценочные мнения и суждения. Но одно я вам по вторичке скажу точно. Ибо это как раз можно легко и просто увидеть даже своими глазами. И это будут реальные, неопровержимые данные, не требующие "углубленной аналитики". Вот этот тренд вам на "закуску":
База квартир на вторичном рынке во всех городах, во всех сегментах, от "дешёвых" до "элитных", последние три месяца растёт огромными темпами. Даже так - рекордными. Что вообще происходит на вторичном рынке недвижимости, могу отдельно описать в статье позже, если в комментариях проявите к этому интерес. Но сейчас скажу про две составляющих части "успеха" таких рекордных темпов.
Первое - абсолютно все сейчас - на рыке продаж. Микро- и миди-инвесторы. И продавцы с квартирами "бабушек", и те, что хочет спасти свои сбережения. Да все прочие-любые, с любой "мотивацией". Все - тут, в продажах. Помните, как на ТНТ была фразочка: "Все здесь, И Дюша Метёлкин тоже". Как-то так, за точность не ручаюсь. Но смысл верен.
Второе - раз общая база вторичного жилья так быстро растёт, это значит только одно - новые квартиры на этом рынке появляются, а "старые", ранее вышедшие на него - не продаются. Отсюда и рост. А вот что почти совсем не продаются - это тот самый очень плохой звоночек пока что маленького колокольчика. Который может превратиться в звон огромного колокола.
Может, хоть что-то есть положительное из новостей ипотеки? Нет. И тут - провал. В апреле 2021 года всего без учёта рефинансирования было выдано 167500 ипотечных кредитов. За апрель 2022 года - 62644. Падение почти в 3 (три!) раза!
Единственное "светлое" пятно - это загородная жилая недвижимость. Здесь продажи подросли. Хоть и не особо значительно. Но вполне себе предсказуемо. Как пример, приведу информацию о структуре продаж по совмещённым данным РА "Этажи", Дом.РФ и ряда других более мелких агентств. По их сведениям, изменилась вся структура продаж жилья по различным типам:
В начале 2021 года она была следующая: 13,5 % новостроек, 62,1 % вторичка, 24,4 % загородных домов.
В конец марта 2022 года структура совсем иная: 23,0 % новостроек ("эхо" ажиотажных покупок по "старым", ранее одобренным по низким ставкам ипотечным кредитам, срок по которым был продлён до 31 марта с.г.), только 46,8 % вторичной недвижимости, и 30,2 % продаж загородного жилья.
Скорее всего, часть покупателей в 2022 году "уйдёт" на загородный рынок, в том числе и в покупку "голой" земли, без строений. И самостоятельно будет решать вопрос со строительством домов. Благо современные технологии позволяют это делать в ряде вариантов быстро, эффективно, относительно недорого. И, в конечном итоге, очень энергоэффективно. Что немаловажно в текущих реалиях.
Но в целом по рынку жилой недвижимости на данный момент ситуация очень плачевная...
Хоть цифры у всех "аналитиков" и "экспертов" рынка сейчас разняться, сведения не общие и не окончательные, они ещё горячие и свежие, как "пирожки", и уточнения будут позже. Но.
Уже сейчас видно и понятно ключевое - обвал рынка продаж жилой недвижимости случился.
И всем нам теперь с этим жить.
Сыграем в игру "вопрос-ответ".
Что будет с ценами? - спросите вы. Они будут в перспективе в большинстве регионов и в подавляющем числе проектов - падать. Ну, как минимум - плавно снижаться. Реальные цены. А не "нарисованные" на сайтах площадок агрегаторов и РА. Но по ценам я бы предложил как-нибудь при случае поговорить в отдельной статье. Пока скажу главное - май 2022 года - это первый месяц, когда появились данные, что цены и на первичку, и на вторичку не просто встали, а впервые за многие годы - упали. Пока - на чуть-чуть. Средняя цена по данным М-t-М в апреле 2022 года упала на 0,46 % на вторичном рынке. И на 0,17 % снизилась на рынке новостроек. Возможно, это пока и просто - "погрешность" учёта сделок. Возможно. Поживём - увидим.
Как долго продлится стагнация рынка жилья в России? - мой прогноз - до начала зимы 2022 года (напоминаю - все мои мнения в статьях на моём канале - только личные оценочные суждения, и не являются основой для принятия любых решений, и не только на рынке недвижимости).
Что будет с нами со всеми? - спросите вы. Я отвечу - доподлинно не знаю. С каждым - своё. Но. Есть понимание тенденций и неких начинающих складываться трендов. Поговорим о них.
Тенденции и тренды
Вот какие общие тренды и их последствия я вижу для покупателей жилья и иных игроков строительного рынка на период до конца осени 2022 года:
Всем вложившимся в "бетон" на начальной стадии со сроками сдачи жилья после середины - конца 2023 года - сочувствую, и предлагаю сжать зубы, и надеяться на лучшее.
Всем, кто вложился в жильё ранее, и теперь получает или будет получать в ближайшем будущем квартиры - сочувствую, и предлагаю сжать зубы, и найти и нанять хороших юристов - очень многие застройщики сейчас испытают мощный "соблазн" и будут пытаться вам "сливать" на подписание актов квартиры в отвратительном, зачастую абсолютно никаким образом не готовым к сдаче, состоянии. Сейчас уже по всей России стоит "гул" недовольных содольщиков, бьющихся, как Дон Кихот с мельницами, со своими враз переставшими слышать девелоперами, которые на голубом глазу не замечают своих недоработок и явных "косяков". И это только начало, только цветочки, ягодки впереди.
Возможно, нас скоро ждёт новая волна "обманутых дольщиков".
Всем ипотечникам - скорее сочувствую, особенно - если сейчас они уже потеряли или скоро потеряют работу (как в иностранных компаниях, после 3-х месяцев "выдержки" на удалёнке на части доходов, например). Этот "вал" потери работы или перехода на менее оплачиваемую только начинается. Его я прогнозирую как минимум до конца года. Не все потеряют работу "сразу". Но что потеря доходов и/или работы, коснётся значимой части населения, например, половины, а не каких-нибудь 5-10 %, я думаю, печальная, но вполне реальная перспектива для страны.
Возможно, скоро нас ждёт новый вал выставленных на продажу квартир от не потянувших по деньгам свои ипотечные "гнёздышка" и кредитные обязательства "удачно взявшим по низким ставкам" казалось бы - будущих, но несостоявшихся, владельцев жилья. Точнее - от банков-заёмщиков. Ну, вы поняли.
Всем малым и средним застройщикам - скорее, соболезную, чем сочувствую - некоторые их них думали, что попали в рай или в сказку, когда "задирали" ценник на "голый" бетон далеко не лучшего качества в не самых лучших локациях, явно семимильными шагами идут к банкротству и полному разорению в условиях обвала продаж и резко выросшей стоимости денег, стройматериалов, да вообще всего в нашей жизни.
В целом вообще все девелоперы сейчас, даже и "монстры" рынка, если сказать спортивным, "боксёрским" языком, или, скорее, языком "единоборств", получают некий "комбо-удар", и не только "под дых":
- Растёт стоимость всего, включая деньги, материалы, земельный банк, коммуникаций, разрешений, оборудование и прочего.
- Растёт конкуренция со вторичным рынком. Причин несколько, о них как-нибудь позже.
- Продажи как минимум падают, ДС всё меньше, налицо "кассовый разрыв".
- Зависимость от банков и государства растёт.
- Рекламные возможности упали, и продолжают снижаться (и денег меньше, и часть работавших площадок "закрыта").
Такой соединённый удар не каждый "Жан-Клод Ван Дамм" рынка выдержит. И никакая "растяжка", чтобы "и вашим, и нашим", не поможет.
Вот как-то вот так вот - грустненько выходит. Да уж как есть. На этом пока остановлюсь. И понаблюдаем вместе за ситуацией.
А вам предлагаю подписаться на мой канал, и присматривать за ним. Тут будет ещё много интересного. И не только по теме недвижимости.
По недвижимости планируются статьи на темы:
Ситуация с ценами.
Загородная недвижимость - что сейчас происходит с ней? Какие у неё перспективы в текущей ситуации.
Вторичный рынок. Ситуация и прогноз.
Тоже самое по первичному рынку.
И другое - текучка и аналитика.
По экономике:
Общее положение дел в экономике страны. Ожидания, прогнозы, перспективы.
Основные проблемы развития России в условиях активизации санкций и вынужденного импортозамещения.
По психологии:
Про Любовь. Часть 2 - вторая часть моей большой серии статей - первой Единой Теории Любви (ЕТЛ). Будет интересно - вот увидите! Осталось немного - подождать 500 подписчиков на канале. Первая часть здесь.
Плюс к ЕТЛ много разных "дополнений" и "добавок". Это будет реально свежо, ново, интересно и необычно! Подпишитесь, чтобы не затеряться, и убедиться в этом самостоятельно.
Планируется также старт "разборов полётов" по различным "психОлухам" из "всяческих интернетов" и прочим, и их "откровениях", "рекомендациях" и "лайфхаках". Будем отделять "зёрна от плевел".
На сегодня у меня всё. Разве что остались только традиционные части: опрос и форма поддержки, ибо Дзен так и продолжает ставить в мои статьи по 3-4 рекламы, но мне не платит фактически "ни копейки"(...
Опрос:
Спасибо за поддержку! Всех благ, здоровья и мирного неба над головой!
