С 25 марта в силу вступило новое постановление правительства. Действовать оно будет до конца этого года. Именно эти правила теперь необходимо соблюдать при приеме квартиры. Я выделил пункты, которые сильно меняют закон. Давайте разбираться.
Виды недостатков
Раньше дольщик при желании мог отказаться подписывать акт приема-передачи, если он находил какие-то недостатки. Застройщик в свою очередь должен был ликвидировать проблему.
В новом постановлении возможные недостатки делятся на два вида:
- Существенные
- Несущественные
Теперь многое зависит от того, к какой категории относится проблема. Выявить существенные недостатки может только эксперт, к которому, согласно закону, тоже есть свои требования.
Услуги специалиста должен оплатить сам дольщик. Если недостатки подтвердятся, девелопер вернет деньги.
Получается, что для решения любого спора нужно привлекать третье лицо. Ведь в законодательстве не прописаны критерии существенных недостатков.
Исправление недостатков
До постановления все замечания, указанные в акте осмотра, нужно было исправить в срок до 45 дней. Затем можно было подписать акт. Нарушение сроков грозило девелоперу неустойкой.
Теперь несущественные недостатки будут ликвидироваться уже после подписания документов. Существование проблемы отметят в акте приема-передачи. У девелопера есть 60 дней на исправление.
А отказаться от подписания акта можно только при наличии существенных недостатков. На их исправление тоже 60 дней.
Эксперты от девелопера
Ранее дольщик мог пригласить на прием недвижимости любого специалиста. С результатами застройщику необходимо было считаться.
Новое постановление оставило право привлекать эксперта только девелоперу. Он должен согласовать вопрос и определить сроки с дольщиком. При этом совершенно непонятно, как поступать, если дольщика не устроит выбор застройщика.
Кроме того, специалист должен проверить квартиру в течение 5 дней. Отсчет начинается с момента, когда дольщик определил наличие недостатков. Однако прийти эксперт должен не раньше, чем через 3 дня после того, как стороны определили дату.
Таким образом, за 3 дня нужно найти специалиста, заключить с ним договор и оплатить его услуги. Что будет, если нарушить дедлайн, пока не ясно.
Есть еще один нюанс: дольщик должен сам присутствовать на осмотре. После этого в течение тех же 3 дней нужно составить акт осмотра и выслать девелоперу.
Без суда до действий застройщика
До 25 марта дольщик имел право через суд получить деньги от застройщика на самостоятельное исправление недостатков. В таких случаях суд часто становился на сторону истца.
Теперь же дольщик должен ожидать действий застройщика. И только после того, как девелопер проработает недостатки, можно обратиться в суд.
Таким образом, многое остается на совести застройщика. Например, девелопер может предоставить документ о том, что он пытался решить проблему, но дольщик не дал ему доступ к квартире. Поэтому лучше зафиксировать дату и время визита застройщика.
Ожидание компенсации
Раньше дольщик мог выбирать:
- Потребовать устранения недостатков от застройщика
- Снизить стоимость квартиры на сумму, равную стоимости недостатков
- Получить компенсацию расходов за самостоятельное устранение
Теперь выбирать не приходится, нужно ждать действий застройщика. Если девелопер нарушит сроки или не устранит проблему по другой причине, тогда есть возможность выбрать из 3 вариантов, которые были доступны раньше. Компенсировать расходы застройщик должен в течение 10 дней.
Если же недостатки не позволяют жить в квартире, то дольщик может потребовать безвозмездного исправление или отказаться от договора и недвижимости.
Закон о защите прав потребителей не действует для дольщиков
Раньше в решении таких споров суды зачастую апеллировали к закону о защите прав потребителей. Если застройщик не выполнял свои обязательства, то дольщик мог рассчитывать на большую компенсацию.
Теперь в этих вопросах действует только закон о долевом участии в строительстве. Никаких компенсаций, только неустойки (1/150 ставки Центробанка за день просрочки).
При этом неясно, как будет решаться спор, в котором застройщик отказывается ликвидировать недостатки.
Свой срок сдачи для каждого дольщика
До нового постановления для всех был один срок. Если дата менялась, информация об этом вносилась в проектную декларацию.
Теперь же свой срок можно установить для каждой квартиры. При этом фиксировать изменения в документах не нужно.
Такие условия возможны, только если здание введено в эксплуатацию. Кроме того, застройщик не имеет права менять срок без согласия дольщика.
Новый срок для одностороннего подписания акта приема-передачи
До нововведений в ситуации, когда дольщик намеренно не подписывал акт и избегал застройщика, то последний оставлял пометку в документах и подписывал акт самостоятельно. Так можно было поступить после 60 дней. Теперь срок сократили до 30 дней.
Уведомления по электронной почте
Ранее все уведомления должны были приходить по почте. Теперь, если дольщик указал электронную почту в договоре, девелопер может пользоваться этим адресом. Такие письма должны быть подписаны усиленной электронной цифровой подписью.
Как именно повлияют эти перемены на долевое строительство, покажет только практика. Однако, если вы готовитесь принимать квартиру до конца этого года, обязательно ознакомьтесь с постановлением. Иначе можно серьезно усложнить себе жизнь.