Договор купли-продажи квартиры на первый взгляд кажется формальностью, но именно на него опирается закон при возникновении любых проблем со сделкой. Результат судебных тяжб во многом будет зависеть от перечисленных в договоре условий. Что нужно указать в договоре, чтобы вы сохранили силы, а клиенты — деньги?
Обязательные условия
Без них сделка будет считаться недействительной. Для ДКП квартиры их три: предмет договора, цена договора, право на проживание в квартире.
Предмет договора. В документе нужно указать точные данные о недвижимости. Для заключения договора понадобится лишь кадастровый номер квартиры, но подробности не помешают. Аналогичная ситуация с документами, подтверждающими право собственности: упоминать их необязательно, но покупателю так спокойнее. Поэтому рекомендуем сослаться на ДКП продавца, свидетельство о праве собственности и выписку из ЕГРН.
Пример, как оформить пункт «Предмет договора»
Цена договора. Сумма может быть указана целиком или же в расчёте за квадратный метр. Во втором случае в договоре обязательно должна быть итоговая цена и информация о количестве квадратов. Квартира может быть продана в условных единицах, но в ДКП цену нужно будет указать в рублях в соответствии с курсом на момент передачи денег.
Пример, как можно указать цену в договоре
Право на проживание в квартире. Покупателю нужно объяснить, что есть лица, которые не имеют право собственности, но сохраняют право пользоваться квартирой после продажи. Например, это могут быть несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, или лица, которые отказались участвовать в приватизации и сохранили право пожизненного пользования жильём. Соответственно, такие нюансы должны быть указаны в ДКП. Если таких лиц в квартире нет — это тоже нужно указать.
В договоре упомянули, что никто не сохраняет право на проживание
Дополнительные условия
Трёх перечисленных условий достаточно для заключения сделки, но зачастую этого мало, чтобы в полной мере отразить интересы сторон. В договоре можно указать любые не противоречащие закону условия. Поэтому лучше сделать подробный ДКП, обезопасив таким образом интересы клиента. К примеру, в договор можно добавить:
Обязательства и гарантии продавца. Продавец должен предоставить достоверную информацию о статусе и состоянии квартиры и перечислить всех, кто имеет право пользоваться жильём после продажи. Если согласия третьих лиц на сделку не требуются — это тоже указываем. Покупателю будет на что ссылаться, если квартира вдруг окажется совместно нажитым имуществом, проданным без согласия супруга.
Так может выглядеть пункт о гарантиях продавца
Когда и каким образом будет осуществлена оплата. Особое внимание нужно уделить описанию процесса передачи денег. Сначала уточнить, когда покупатель их передаст: в день подписания договора или в течение определенного срока. Далее указываем, когда сумма будет выплачена полностью — до или после передачи права собственности. Если покупатель отдает деньги после — в ЕГРН вносят запись о залоге в пользу продавца до момента оплаты. Не стоит забывать про упоминание способа расчётов: наличными или переводом. Если сделка проводится с использованием средств материнского капитала, к этому пункту договора стоит отнестись ещё более внимательно.
Как можно прописать процесс передачи денег банковским переводом
Состояние квартиры.Чтобы избавить продавца от возможных будущих претензий, следует указать особенности перепланировки, неустранимые дефекты, а также кто будет оплачивать долги по коммунальным платежам, если такие имеются. Если продавец передаёт вместе с квартирой другое имущество — нужно об этом упомянуть и перечислить предметы в приложении к договору.
Хорошая ситуация, когда дефектов нет
Когда освободят квартиру. В договоре желательно указать срок, к которому бывшие хозяева должны освободить жильё. За его нарушение может быть предусмотрена неустойка или даже срыв сделки.
В договоре прописали, как и когда состоится передача
Передача собственности. При передаче квартиры составляется акт, в котором указывается состояние квартиры, отсутствие долгов и выявленные дефекты. О составлении акта приёма-передачи с перечислением его пунктов нужно упомянуть в договоре.
Положение в договоре об акте приёма-передачи
Реквизиты
Вместе с обязательными условиями в договоре также должны быть реквизиты: наименование документа, дата, место заключения, сведения о покупателе, продавце или его представителях.
Мы рассказали про основные пункты, на которые стоит обратить внимание при составлении договора. Подробнее о всех нюансах читайте в полной версии статьи. Чтобы сэкономить время на составление ДКП, скачивайте готовый шаблон.
А если вы воспользуетесь сервисом Сделка онлайн от Метра квадратного, то необязательно делать договор самим: специалисты подготовят его за вас, эта услуга уже включена в стоимость сервиса.